近期，房企債務(wù)重組與重整進(jìn)程顯著加快。*ST金科、時(shí)代中國控股、龍光集團(tuán)等多家企業(yè)密集披露重組進(jìn)展，從境外債獲批到境內(nèi)債方案通過，再到投資款全額到賬，標(biāo)志著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解加速進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。

中指研究院6月25日發(fā)布研報(bào)顯示，截至目前，融創(chuàng)、富力、中梁、金科等10多家房企債務(wù)重組或重整獲批。梳理可知，大型房企成為重組核心主體，重組呈現(xiàn)方式多元化、程序規(guī)范化、利益平衡化和政策協(xié)同化等特點(diǎn)。同時(shí)，“早鳥同意費(fèi)”機(jī)制正成為房企加速重組的創(chuàng)新手段。

多家房企更新債務(wù)重組進(jìn)展

隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制逐步完善，近期不少房企紛紛更新債務(wù)重組動態(tài)，成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。

7月15日，*ST金科公告稱，公司及重慶金科已進(jìn)入重整計(jì)劃執(zhí)行階段，公司正在按照重整計(jì)劃推動各項(xiàng)重整執(zhí)行工作，包括將公司及重慶金科持有的大部分子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給破產(chǎn)服務(wù)信托，轉(zhuǎn)增股票至管理人證券賬戶，兌付債權(quán)的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作等。公司于7月10日透露，重整產(chǎn)業(yè)投資人及重整財(cái)務(wù)投資人應(yīng)當(dāng)支付的全部合計(jì)26.28億元重整投資款已全部到賬。

時(shí)代中國控股債務(wù)重組計(jì)劃已獲得所需的大多數(shù)計(jì)劃債權(quán)人批準(zhǔn)。7月14日，時(shí)代中國控股澄清公告顯示，公司于7月8日舉行的境外債務(wù)重組計(jì)劃會議，合共546名持有投票計(jì)劃債權(quán)總額29.05億美元的計(jì)劃債權(quán)人投票贊成計(jì)劃。公司透露，關(guān)于裁決該計(jì)劃的呈請聆訊將于7月30日10時(shí)(香港時(shí)間)舉行，為后續(xù)重組實(shí)施鋪平道路。

7月10日，龍光集團(tuán)公告宣布，公司全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司發(fā)行的21筆境內(nèi)公司債券及資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的重組方案，已全部獲相關(guān)債券持有人會議審議通過。公司將對21筆債券的本息償付安排進(jìn)行調(diào)整，并提供包括全額轉(zhuǎn)換特定資產(chǎn)、資產(chǎn)抵債、現(xiàn)金回購、股票等重組方案選項(xiàng)。

中指研究院研報(bào)表示，近期，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組重整進(jìn)展加快，佳兆業(yè)、融創(chuàng)、金輪天地等海外債重組基本獲債權(quán)人通過。截至目前，融創(chuàng)、富力、中梁、金科等10多家房企債務(wù)重組或重整獲批，房企風(fēng)險(xiǎn)出清提速。

在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的關(guān)鍵階段，房企債務(wù)重組呈現(xiàn)哪些新特點(diǎn)？北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，在行業(yè)系統(tǒng)性危機(jī)下，碧桂園、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等大型房企成為重組核心主體，重組從“債務(wù)協(xié)商”向“破產(chǎn)重整”過渡，具有重組方式多元化、程序規(guī)范化、利益平衡化和政策協(xié)同化等特點(diǎn)。

從重組方式看，房企重組方式呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)，涵蓋債務(wù)置換、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售等形式，一些房企采用多元償債方式組合，如“留債+現(xiàn)金清償+債轉(zhuǎn)股”的組合方式等。

以融創(chuàng)中國為例，融創(chuàng)房地產(chǎn)10筆債券的重組方案已全部經(jīng)相關(guān)債券持有人會議審議通過，將對10筆債券的本息償付安排進(jìn)行調(diào)整，并提供包括債券購回(即現(xiàn)金要約收購)、股票及/或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付及以資抵債等重組方案選項(xiàng)。融創(chuàng)房地產(chǎn)已于4月根據(jù)債券購回選項(xiàng)的安排以人民幣約8億元購回金額約人民幣40億元的境內(nèi)債券。目前，就股票選項(xiàng)而言，根據(jù)境內(nèi)債務(wù)重組的條款，選擇股票選項(xiàng)的每人民幣100元面值的境內(nèi)債券可以獲得對應(yīng)的13.5股本公司股份的處置所得資金凈額收益權(quán)。

多元探索債務(wù)重組高效路徑

盡管部分房企重組進(jìn)展顯著，但仍有企業(yè)處于債權(quán)人溝通階段。當(dāng)前，債權(quán)人對重組方案的遲疑與觀望，成為制約化債節(jié)奏的主要阻力。

以富力地產(chǎn)為例，公司6月30日發(fā)布公告顯示，重組仍在進(jìn)行中。鑒于富力香港清盤呈請被駁回，且為方便需要更多時(shí)間給計(jì)劃債權(quán)人考慮方案以完成加入程序，交易公司已將加入截止日期修改為2025年7月31日倫敦時(shí)間下午4時(shí)。公司將繼續(xù)與境外債權(quán)人保持積極溝通，并爭取相關(guān)債權(quán)人支持盡快加入重組支持協(xié)議，從而完成重組剩余的實(shí)施步驟。

為破解這一困境，“早鳥同意費(fèi)”機(jī)制成為房企加速重組的創(chuàng)新手段。2025年，融創(chuàng)中國、旭輝集團(tuán)等在此方面有所實(shí)踐。其中，融創(chuàng)中國規(guī)定，在香港時(shí)間2025年5月23日下午5時(shí)前同意方案的債權(quán)人并符合相關(guān)要求，將獲得其持有債務(wù)本金1%的補(bǔ)償。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類機(jī)制是在重組階段對債權(quán)人提供的激勵措施，核心作用在于減少阻力、加速重組進(jìn)程。房企化債工作是一個(gè)反復(fù)溝通、不斷協(xié)調(diào)的過程，當(dāng)前更是要積極研究此類機(jī)制，更好探索化債的高效模式。

“今年有較多企業(yè)在債務(wù)重組方面取得突破性的成績，2025年債務(wù)處置真正進(jìn)入到一個(gè)出清的新階段。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在加速推進(jìn)債務(wù)重組的過程中，房企與相關(guān)方須重點(diǎn)關(guān)注多重問題，確保化債工作既高效又可持續(xù)。

他認(rèn)為，債務(wù)重組涉及大量資金劃轉(zhuǎn)，須嚴(yán)防影響項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，“保交房”應(yīng)作為重組工作的底線原則。當(dāng)前樓市價(jià)格相對穩(wěn)定，有利于提升房企資產(chǎn)估值，為重組創(chuàng)造有利條件，需充分利用這一契機(jī)推動方案落地。

王玉臣則從法律層面提示，出險(xiǎn)房企推進(jìn)重組時(shí)，須優(yōu)先確保程序合規(guī)，避免因啟動程序違法導(dǎo)致方案失效。同時(shí)，在全面盡職調(diào)查、保障債權(quán)人知情權(quán)與表決權(quán)、信息披露等關(guān)鍵環(huán)節(jié)必須嚴(yán)格規(guī)范，堅(jiān)決杜絕逃避債務(wù)等行為，從源頭規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。