9月18日下午，萬科集團合伙人、萬科物業首席執行官朱保全在上海Jump大會發表“物業的本質”演講，從日前市場熱議的“錦旗門”談起，對國內物業行業的現狀和痛點進行了分析。他認為，物業公司應該像基金管理人（GP）一樣，替業主花好錢。

日前，因為未能與部分業主就小區停車位收費問題達成一致，寧波萬科物業收到了一面“嘲諷錦旗”，隨后萬科物業方宣布欲退出該小區管理，引發了一場關于物業管理存在價值和商業模式的大討論。對此，朱保全認為，“如果冷靜下來，看行業是什么，這樣會很有價值。”

“到底是一群勞動者干出了令高智商投資者樂得出錢的行業？還是一群高智商投資人投出了一個不為人知的故事？”對于當前物業公司的價值，朱保全列舉了兩組數據，目前上市物業公司市盈率的中位值已經大于45倍，屬于較高水平，但從外接二手物業數據看，起始物業費收繳率往往小于70%。對比數據，可以看出物業公司收投資人錢的能力遠大于收客戶錢的能力。而從人才的角度看，物業行業中90%的從業者學歷低于本科，地產行業從業者80%高于本科，而基金和投行99%的從業者高于本科。

朱保全認為，對于物業管理這樣一個本身充滿矛盾、價格又無法完全市場化的行業，其內在價值的分析可能與大多數人想象中的有所區別。他舉例稱：“現在大家都覺得物業有離客戶近+保安攔截的天然優勢，可以開展多種經營。但事實是，在過去15年里，物業公司被電梯廣告、快遞、中介、外賣、團購等行業一一攻破，物業公司毫無還手之力。”

那么物業公司在商業模式上的上述遭遇是否意味著物業公司并不“值錢”呢？對此，朱保全持否定態度。“沒有一個行業比這個行業更好。”他表示，相對于其他幾乎所有行業是用腳投票的行業，而物業公司則是51%的業主投票就能夠決定100%的事。因此，物業公司只需要在小區里好好干，讓超過半數的業主愿意為物業公司的服務付更多的錢，物業公司就可以獲取超額收益。

“所以，物業的本質是替業主花好錢。物業和基金管理人（GP）一樣。”朱保全認為，如果物業公司能花好錢，讓業主滿意，那么提高的物業費就是超額的純收益，這是其他行業無法媲美的。

“物業是個勞動密集型的行業，我們要做的就是用好基層的資源。要少一些地產利潤轉移，少一點商業假象，多花點錢和時間在客戶和基層員工身上，多一點物業的真實價值創造。”對于物業管理行業的市場前景，朱保全表示，只要城市文明還在，只要多業權的容積率還在，只要人們還生活在一起，聘請一家第三方專業公司的機會就永遠存在。