9月18日下午，萬科集團(tuán)合伙人、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在上海Jump大會(huì)發(fā)表“物業(yè)的本質(zhì)”演講，從日前市場熱議的“錦旗門”談起，對國內(nèi)物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和痛點(diǎn)進(jìn)行了分析。他認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)該像基金管理人（GP）一樣，替業(yè)主花好錢。

日前，因?yàn)槲茨芘c部分業(yè)主就小區(qū)停車位收費(fèi)問題達(dá)成一致，寧波萬科物業(yè)收到了一面“嘲諷錦旗”，隨后萬科物業(yè)方宣布欲退出該小區(qū)管理，引發(fā)了一場關(guān)于物業(yè)管理存在價(jià)值和商業(yè)模式的大討論。對此，朱保全認(rèn)為，“如果冷靜下來，看行業(yè)是什么，這樣會(huì)很有價(jià)值。”

“到底是一群勞動(dòng)者干出了令高智商投資者樂得出錢的行業(yè)？還是一群高智商投資人投出了一個(gè)不為人知的故事？”對于當(dāng)前物業(yè)公司的價(jià)值，朱保全列舉了兩組數(shù)據(jù)，目前上市物業(yè)公司市盈率的中位值已經(jīng)大于45倍，屬于較高水平，但從外接二手物業(yè)數(shù)據(jù)看，起始物業(yè)費(fèi)收繳率往往小于70%。對比數(shù)據(jù)，可以看出物業(yè)公司收投資人錢的能力遠(yuǎn)大于收客戶錢的能力。而從人才的角度看，物業(yè)行業(yè)中90%的從業(yè)者學(xué)歷低于本科，地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者80%高于本科，而基金和投行99%的從業(yè)者高于本科。

朱保全認(rèn)為，對于物業(yè)管理這樣一個(gè)本身充滿矛盾、價(jià)格又無法完全市場化的行業(yè)，其內(nèi)在價(jià)值的分析可能與大多數(shù)人想象中的有所區(qū)別。他舉例稱：“現(xiàn)在大家都覺得物業(yè)有離客戶近+保安攔截的天然優(yōu)勢，可以開展多種經(jīng)營。但事實(shí)是，在過去15年里，物業(yè)公司被電梯廣告、快遞、中介、外賣、團(tuán)購等行業(yè)一一攻破，物業(yè)公司毫無還手之力。”

那么物業(yè)公司在商業(yè)模式上的上述遭遇是否意味著物業(yè)公司并不“值錢”呢？對此，朱保全持否定態(tài)度。“沒有一個(gè)行業(yè)比這個(gè)行業(yè)更好。”他表示，相對于其他幾乎所有行業(yè)是用腳投票的行業(yè)，而物業(yè)公司則是51%的業(yè)主投票就能夠決定100%的事。因此，物業(yè)公司只需要在小區(qū)里好好干，讓超過半數(shù)的業(yè)主愿意為物業(yè)公司的服務(wù)付更多的錢，物業(yè)公司就可以獲取超額收益。

“所以，物業(yè)的本質(zhì)是替業(yè)主花好錢。物業(yè)和基金管理人（GP）一樣。”朱保全認(rèn)為，如果物業(yè)公司能花好錢，讓業(yè)主滿意，那么提高的物業(yè)費(fèi)就是超額的純收益，這是其他行業(yè)無法媲美的。

“物業(yè)是個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，我們要做的就是用好基層的資源。要少一些地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，少一點(diǎn)商業(yè)假象，多花點(diǎn)錢和時(shí)間在客戶和基層員工身上，多一點(diǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造。”對于物業(yè)管理行業(yè)的市場前景，朱保全表示，只要城市文明還在，只要多業(yè)權(quán)的容積率還在，只要人們還生活在一起，聘請一家第三方專業(yè)公司的機(jī)會(huì)就永遠(yuǎn)存在。