隨著《住宅項目規范》（以下簡稱《規范》）的全面實施，中國住宅建設進入高品質發展新階段，“好房子”成為2025年房地產領域的頭號熱詞。原中國建筑北京設計研究院副院長、總建筑師董少宇在接受北京商報記者專訪時提示，當前“好房子”建設正處于從政策藍圖向實踐落地的關鍵期，這要求房地產高品質發展同步實現從“規范遵循”到“技術引領”的跨越，其中綠色建筑與智能科技的深度融合正是破題核心。

董少宇指出，傳統“工程思維”往往側重于滿足建筑的結構安全、施工效率和經濟成本，卻忽視了居住者的實際需求和體驗。在“好房子”視角下，房企需要跳出“工程思維”，真正做到以人為本，從居住者的角度出發，思考如何提升住宅的舒適與健康性、便捷與友好性和服務與文化性等。這意味著房企需在設計、選材、施工以及后期運營維護等各個環節融入對居住者需求的深刻理解，而非僅追求技術的堆砌或表面的華麗。

從底線要求到品質升級

《規范》首次以國家標準形式明確住宅建設需以“安全、舒適、綠色、智慧”為目標，并對層高、電梯配置、隔聲性能等提出強制性要求。例如，新建住宅層高不低于3米，4層及以上住宅強制設置電梯，隔聲性能指標提升至分戶墻空氣聲隔聲量≥65分貝。這些條款直擊過往住宅長期存在的“空間壓抑”“適老化不足”“噪聲擾民”等痛點。

董少宇指出，《規范》的出臺是行業從“粗放式擴張”轉向“精細化運營”的關鍵信號之一。“過去，房企更關注開發速度和成本控制，導致住宅設計存在‘重形式輕功能，重建筑輕環境，重效益輕服務’的傾向。例如，部分項目盲目追求外立面造型，卻忽視了采光、通風等基本居住需求。”他以商業綜合體設計經驗為例指出，“建筑的本質是為人服務”，因此需將運營規律融入設計前端，而非僅追求技術堆砌。

隨著《規范》的深入實施，房企需重新審視其設計理念和開發策略，更加注重住宅的實用性和居住體驗。在董少宇看來，這不僅意味著滿足基本居住需求（如良好的采光和通風），還要在細節上下功夫，如合理的空間布局、人性化設計等，以打造真正符合居民需求的住宅產品，特別要關注現代年輕人生活方式的變化對住宅提出的新要求等。

同時，這也要求房企在設計階段就充分考慮到住戶的實際需求，摒棄過去那種單純追求高端大氣上檔次的設計理念，轉而更加注重住宅的實用性和舒適度。董少宇表示，例如通過合理的空間布局，讓住戶能夠充分利用每一寸空間，提高住宅的使用效率；通過人性化的設計，如戶內外便捷通行（包括無障礙設施）、房間的綜合使用（包括關注兒童房間的設計游樂區）、適度的儲藏空間的配置，讓居住者感受到被尊重的物業服務等，讓住宅更加貼心、舒適。只有這樣，房企才能在激烈的市場競爭中脫穎而出，贏得消費者的青睞。

摒棄技術堆砌 回歸理性開發

《規范》的實施倒逼房企重新審視自身角色。“過去，房企常以‘工程思維’主導開發，關注施工效率和成本控制，卻忽視了居住者的真實需求。例如，部分項目為壓縮成本采用低品質建材，導致后期維護成本攀升。”董少宇提出，房企需從“工程思維”回歸到全生命周期的“居住思維”，將用戶需求前置，貫穿設計、施工、運維各環節。

這一觀點與其長期倡導的“商業地產動態設計”方法論一脈相承。在商業地產領域，董少宇曾提出該方法論，強調設計需與市場動態、用戶行為深度綁定。他建議房企建立“用戶需求數據庫”，通過大數據分析精準定位居住痛點，例如針對老齡化社會優化適老化設計，或通過模塊化設計提升空間靈活性。針對行業一度盛行的“唯技術論”，董少宇提出批評：“部分房企將‘高科技配置’等同于高品質，陷入‘為創新而創新’的誤區。例如，盲目引入智能家居系統卻忽視基本的隔音、保溫隔熱性能等，最終導致用戶體驗割裂。”他強調，《規范》的落地需與“去浪費化”結合，避免技術濫用造成資源損耗。技術應當服務于居住者的實際需求，而非成為營銷工具。在住宅開發中，應優先提升基礎居住品質（如優化室內環境、增強建筑耐用性等），再合理引入科技元素以提升舒適度和便利性。

董少宇以住宅產業化為例說明理性開發的可能性。他參與的項目通過標準化構件與工業化生產流程，既降低建造成本，又提升質量穩定性。他建議房企建立“技術評估機制”，對新技術進行全周期成本效益分析，優先選擇低碳、可循環的解決方案。例如，采用高性能保溫材料等被動式設計，減少對空調的過度依賴，或通過自然通風優化降低機械通風能耗。

多元化住宅與全生命周期評估

《規范》的落地并非“一刀切”，而是為多元探索提供框架。董少宇認為，未來住宅需兼顧“標準化”與“個性化”：“標準化確保基本居住品質，個性化滿足不同群體的差異化需求。例如，年輕家庭更關注智能家居與社區共享空間，老年群體則需無障礙設計與醫療配套。”他建議房企探索“基礎標準+定制模塊”的開發模式，通過靈活設計實現“一項目一方案”。

董少宇還強調全生命周期評估的重要性。他提出，住宅開發不應局限于建造階段，而應涵蓋規劃、設計、建造、運營、維護直至拆除的全周期。在此框架下，房企需綜合考慮環境影響、資源利用效率、居住者健康等因素，以實現可持續發展。

為實現這一目標，董少宇建議引入第三方評估機構，對住宅項目進行全生命周期跟蹤評估。通過定期收集分析數據，及時發現解決問題，確保各環節達到預定標準，同時為房企積累經驗提供科學依據。

“當前，我國住宅平均壽命遠低于歐美國家的百年標準，這不僅造成資源浪費，也加劇城市更新壓力。”董少宇提出，可通過預制構件標準化、建筑結構可拆卸設計等手段，延長建筑壽命并降低改造成本。

《規范》的實施既是挑戰也是機遇。董少宇強調，房企需以“長期主義”重構競爭力：“過去依賴土地紅利和規模擴張的模式已難以為繼，唯有回歸產品本質，才能贏得市場。”他期待行業通過技術創新與制度優化，真正實現“讓全體人民住有所居、住有宜居”的愿景。