“我今年2019年4月1日與成都樂伽商業管理有限公司簽訂合同，委托租賃位于成都青羊區的一套房源，9月1日應收取第二季度的租金，可是卻怎么也聯系不上樂伽的工作人員。后面得知該公司‘跑路’了，到現在錢都沒要回來。”1月30日，成都市民馬女士無奈的講述了她被騙的經歷，馬女士稱自己與成都樂伽商業管理有限公司簽定為期5年的租賃合同，只收了一次租金便沒了下文。

經過調查，早在7月底，樂伽公寓成都分公司就已停止運營，辦公場地人去樓空，大批的房東和租客紛紛投訴維權，通過法律途徑維護權益。

事實上，“爆雷”的公寓并不只樂伽一家也不不止成都一處。據統計，過去兩年，國內相繼有上百家類似公寓暴雷倒閉，在經歷了快速發展、瘋狂擴張

租售同權、租購并舉、人才公寓、租賃土地……仿佛一夜之間，“公寓行業”迅速紅遍大江南北！作為全國12個首批開展住房租賃試點的城市之一，成都的長租公寓市場也快速擴張起來。據了解，目前在成都，包括龍湖冠寓、魔方長租公寓、鏈家自如、優客逸家、大城小屋等在內的長租公寓品牌不下十家。

面對長租公寓巨大的藍海，開發商、經紀公司等房地產上下游企業紛紛成立長租公寓品牌，市場規模不斷擴大。其中，獨立公寓品牌成為市場中較為活躍的組成部分，多個品牌已獲得B輪甚至C輪融資，規模正在不斷擴大。如去年7月才進入成都市場的大城小屋，不到一年時間快速覆蓋成都主城長租、短租公寓的平臺，目前管理房源已有近千套。

兩種業態布局 分散與集中并舉

經過一段時間的賽道比拼，長租公寓市場中套路的曝光、資本的理性、監管的趨嚴，使得許多畸形的發展方式逐漸被市場淘汰。

說完正規公寓企業，反觀一些網上負面較多的“偽公寓”公司，例如愛尚屋、久久一家、喜馬、自由之家等小型公司運作混亂，無實繳資金、無后期運營，還有些無良公司索性已經卷款跑路，而這些公司為了快速收攏資金故意攪亂市場房價，“高收低出”導致市場紊亂。

“如何進行公寓投資和管理，如何做好運營和增收，如何減低成本和提升坪效，這些看似簡單的公寓問題，其實決定了長租公寓品牌的繁榮與沒落。”鏈家自如的工作人員劉小剛表示，只有當越來越多的公寓企業走上正確的軌道，真正的市場秩序才能建立。

房屋托管行業的模式混雜，托管企業快速開設后倒閉跑路的現象頻頻發生，托管企業的良莠不齊，高收低出現象的頻發，造成了整個行業的信任危機。

“偽公寓”公司擾亂市場，為了適應市場，正規公司也只能縮減利潤放低價格維持公司正常運轉。而這些“偽公寓”公司可謂是“道高一尺魔高一丈”，為了快速獲取利潤不擇手段，詆毀優質企業，不斷放低價格，抱著能騙一筆是一筆。

“因為他們不考慮后期運營，收完錢就可以謀劃如何跑路，所以價格怎么低都可以，騙到業主和租客的錢才是他們的主要目的”龍湖冠寓工作人員劉禪勸告業主，選擇靠譜的公司托管才是最重要的，不然最后都會是竹籃打水一場空。

某業內人士爆料：“跑路的太多了，前期給業主洗腦騙錢，后期等會業主和材料商、項目經理意識到，已經晚了。就比如現在重慶的愛上屋，材料商和項目經理天天堵到愛上屋公司要錢，幾十萬的欠賬拿不回來，這事已經報警了，各部門都在查了，估計又是一家要跑路的公司！”

目前公寓市場主要有兩種業態，一種是集中式公寓，主要為開發商經營、同一個物業運營的長租公寓；另一種則是分散式，如大城小屋、鏈家、優客逸家的長租公寓。前者操作模式已成體系，規模和收益在市場中處于領先地位。后者則是從分散的房東手里獲得房屋（租住權）后，對房子進行統一品牌化、標準裝修化改造后進行出租。

如何從城市主要人群租賃需求角度來運營？

“現在的年輕群體生長于物質較豐富的年代，在解決了居住問題的情況下，租客往往會考慮‘怎樣住得更好’，長租公寓良好的社交氛圍、共享書吧、共享健身房等特點，正好滿足了這種需求。”原成都鏈家研究院院長張鍵認為。

在市場需求驅動下，各個長租公寓平臺可謂使出渾身解數，除了在地段、交通、租金等硬性條件方面競爭激烈外，服務運營能力的高低、管理流程的效率、信息系統的覆蓋等也在很大程度上體現了長租公寓的品質和生命力。

“針對旅游和休閑人群，我們把城市旅游資源、地理位置優越、交通方便的房源進行集中運營，根據他們的生活方式推出短租房；針對城市上班族、白領、高管等，我們推出不同品質的長租公寓，在居住環境、房屋格局、物業配套等方面重點打造。”業內人士表示，住房租賃本質上是一個民生行業，只有著眼于每一個細節，才能讓廣大租客住得放心，房主托管安心。

收取裝修費和不收裝修費的區別到底在哪？

近日，西安劉女士感到苦惱：“我有一間房屋想托管，但一家公司需要收取8萬元修費裝后托管運營，租金可人；另外一家只收取少量管理費，租金寒酸，但也過得去，算了算帳租金可人的簽約五年可以賺小十萬，租金寒酸點的簽約五年可獲利三萬不到。但前期要投入8萬的裝修費，我有些糾結了，不知該如何選擇。”

市場上目前公寓托管行業里“收取業主裝修費后托管運營”和“不收取業主裝修費后托管運營”兩種模式比較常見，那這兩種的差別在哪？看似“不收取業主裝修費后托管運營”的模式是否真的更香？

據業內人士講解，看似“真香”的不收裝修費，其實存在很大風險，也是目前多數暴雷公司的運營模式。此類模式又分為需要裝修房屋和已經裝修好的房屋。已經裝修好的房屋千差萬別，良莠不齊，其實無法保證裝修質量，租客只能碰運氣，運氣不好入住的房屋是沒有品質可言的。租房市場有旺季和淡季，短租市場更是和地理位置以及旅游旺淡季息息相關，冒進收房后期運營空窗期資金很容易出現問題。

此外，針對需要裝修的房子而依然“不收取業主裝修費后托管運營”的企業多是通過銀行貸款或者是融資獲取資金裝修合作業主的房屋，可如果銀行貸款出了問題或者融資稍有不慎，資金鏈斷流，只能拋棄業主跑路。

反觀“收取業主裝修費后托管運營”，此類公司則比較聰明，一方面裝修費有利可圖，其利潤可以反哺后期經營的低谷期，一方面統一裝修可以更好的建立品牌效果，也可以把控所經營房屋的裝修質量。

綜上所述，“不收取業主裝修費后托管運營”的模式存在很多風險，而看似吃虧的“收取業主裝修費后托管運營”更加穩妥。

如何選擇靠譜的托管公司？

“如何選擇一家靠譜的房屋托管公司？”相信這是大多是即將托管房屋業主最關心的問題。張鍵提示各位業主劃重點了：

1、查詢該企業是否是注冊實繳資金，托管前可讓該公司提供相關資料，必定有財力才能保障后期運營減少跑路風險。

2、該公司是否有后期運營，后期運營的房源是否真實，業主可實地考察。

3、該公司旗下是否有自持app軟件，app上房源是否真實，app是否在良好運作。

4、是否和當地銀行或黨媒合作，如日報、建設銀行等。銀行和黨媒不同于尋常企業，在合作前都會嚴格考察合作對象，相當于幫助業主篩選了合格公司。

5、該公司是否有自己完整的產業鏈，收了房子需要裝修后再托管，托管的房子要拿出來運營，為了獲得更大的利潤從而良性運營，一般正規托管公司都會有自己的家具廠，有自己的運營公司以及有自己的符合國家資質的裝修公司。

6、深入了解該公司，該公司是否有盡到企業的社會責任，是否做公益。一般圈錢跑路的小公司不會砸錢做公益，他們只關系怎么快速撈錢，公益事業不會浪費人力精力。

7、租客可以要求房租押一付一或者押一付三，正規公司都是支持押一付一或者押一付三的，如果強行要求你付一年房租，那你可要當心了。