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打磨四年，北京首個實現(xiàn)全現(xiàn)房銷售的新盤能建·東譽府已開門迎客。北京商報樓市頻道《看盤記》記者近日走訪能建·東譽府了解到，目前該項目的實景樣板間開始接受預(yù)約看房，看房門檻為提供300萬—500萬元的資產(chǎn)證明。現(xiàn)房的所見即所得、絕佳的地理位置以及還算合格的層高硬件等是項目的絕對加分項；較早設(shè)計產(chǎn)品的迭代，受限于地塊大小導(dǎo)致的綠化面積有限以及智能化選配不足等，是項目有待提升的方面。但由于項目本身體量不大，在現(xiàn)房與區(qū)位兩大優(yōu)勢的加持下，又鎖定“金九銀十”入市，只要開發(fā)商拿出足夠的誠意，項目的開盤是可以期待的。

300萬—500萬元資產(chǎn)證明

作為北京首個實現(xiàn)全現(xiàn)房銷售的新建商品住宅項目，能建·東譽府不僅采用預(yù)約帶看的方式，而且在看房前要求購房者提供300萬—500萬元的資產(chǎn)證明。

驗資流程的設(shè)置，一方面旨在保障購房者的看房體驗與質(zhì)量，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)篩選目標(biāo)客戶的手段，通過驗資環(huán)節(jié)篩選出具備相應(yīng)資金實力的購房者。

能建·東譽府項目置業(yè)顧問李雪提到，案場置業(yè)顧問僅5人，若不采取預(yù)約或驗資流程，可能導(dǎo)致目標(biāo)客戶無人接待或體驗不佳。對于設(shè)置看房門檻是否會影響項目銷售的問題，李雪表示，項目地處東三環(huán)，擁有顯著的地段優(yōu)勢，且房源僅98套，因此并不愁銷售。

開發(fā)商驗資又預(yù)約的看房門檻，來自于項目本身的賣點：北京市第一個現(xiàn)房項目，且位置絕佳。

在土地供應(yīng)端，第一個現(xiàn)房銷售的項目可圈可點：東三環(huán)與東四環(huán)之間的絕佳位置，緊鄰地鐵7號線九龍山站、14號線平樂園站的雙軌道交通，步行至合生匯僅12分鐘。項目周邊還有陳經(jīng)綸帝景分校、北京第二實驗小學(xué)(朝陽學(xué)校)、和睦家、朝陽醫(yī)院等，教育及醫(yī)療資源較為完善。

在競品端，據(jù)周邊經(jīng)紀(jì)公司提供的信息，項目周邊無在售新房，項目北側(cè)的珠江帝景二手房掛牌價格為9.3萬元/平方米，住總香榭8號、廣渠金茂府二手房掛牌價格在11萬元/平方米—12萬元/平方米。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會的土地交易信息顯示，能建·東譽府地塊于2021年12月出讓，由葛洲壩以11.4億元競得，成交樓面價約2.8萬元/平方米。

據(jù)當(dāng)時的出讓信息，該地塊試點全現(xiàn)房銷售，盡管在這之前成都、杭州也曾出現(xiàn)過全現(xiàn)房銷售地塊，但北京是第一次。這也是項目拿地后四年才實現(xiàn)入市的原因。

北京商報記者在項目現(xiàn)場看到，目前樓體已經(jīng)封頂，預(yù)計將于9月開盤、10月交付。

該項目戶型面積設(shè)置為102平方米、130平方米的三居室以及160平方米的四居室，限價為10.66萬元/平方米。據(jù)此測算，該項目最大面積的160平方米單套總價將不超過2000萬元。在今年北京市場供應(yīng)的眾多項目中，該項目具有較好的性價比。

就項目蓄客相關(guān)情況，北京商報記者向項目開發(fā)商發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿未獲得回應(yīng)。

部分指標(biāo)達到好房子標(biāo)準(zhǔn)

從戶型設(shè)計維度來看，以面積為160平方米的戶型為例，能建·東譽府采用南向四面寬設(shè)計，這一設(shè)計與朝陽區(qū)新開盤項目保利·朝觀天珺保持一致。

在當(dāng)前新房項目普遍追求客廳大面寬設(shè)計的趨勢下，能建·東譽府戶型客廳面寬為4.55米，雖遜色于朝陽區(qū)保利·朝觀天珺的5米與金茂·滿曜的6.3米面寬，但相較于北京隅·東序的4.2米面寬，仍具備競爭優(yōu)勢。

雖然區(qū)位與配套優(yōu)勢明顯，但項目并非沒有提升空間。

相較于近一年按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造的其他新房項目，能建·東譽府幾年前的設(shè)計規(guī)劃，導(dǎo)致得房率與空間利用等方面與目前市面上的“好房子”項目還有一定差距。

案場銷售也承認，該項目面積為160平方米的戶型得房率最高為80%，相較于近期新房90%左右的得房率差距明顯。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，能建·東譽府作為一個小型社區(qū)項目，其得房率與當(dāng)下約90%的新房相比雖略有差距，但就項目自身而言，面積為100平方米左右的小戶型能采用一梯兩戶設(shè)計、得房率超過80%，從整體來看，與近期新房項目得房率的差距符合預(yù)期。

此外，由于獲取地塊時“好房子”標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺，且地塊總面積較小，能建·東譽府項目社區(qū)花園略顯局促；會所、陽臺、架空層等當(dāng)下熱門的設(shè)施缺位；室內(nèi)附贈電器數(shù)量偏少等問題，也是項目有待提升的方面。

據(jù)悉，能建·東譽府項目占地約1.3萬平方米，地上建筑規(guī)模約4萬平方米。其中，社區(qū)內(nèi)景觀花園面積約5000平方米，用于園林綠化的面積僅為4300平方米。

盡管受地塊區(qū)位及面積所限，能建·東譽府未能打造出規(guī)模較大的社區(qū)園林，但在硬件配置上仍有不錯的表現(xiàn)。社區(qū)景觀花園內(nèi)設(shè)有長度約63米的藝術(shù)長廊，長廊中配備卡座供業(yè)主休憩。雖無法實現(xiàn)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中提到的由風(fēng)雨連廊直接貫通歸家通道，但在雨雪天氣時，也能為業(yè)主提供在社區(qū)內(nèi)散步放松的空間。

或許是為了彌補會所方面的不足，能建·東譽府將項目一層與二層打造為咖啡廳及其他供業(yè)主休憩放松的配套空間，其用途與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中提及的會所的部分功能相契合。

與很多開發(fā)商力推的智能化家電賣點不同，北京商報記者實地探訪了解到，能建·東譽府交付樣板間中的烤箱、洗碗機、廚余粉碎機等家用電器，并未納入贈送范圍；像語音控制開燈、開啟窗簾等在當(dāng)下已幾乎成為標(biāo)配的全屋智能功能，該項目也未配備。

同時，北京商報記者也注意到，能建·東譽府的部分指標(biāo)已達到“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。例如：居室層高達3.05米，超過“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中制定的3米；樓體外立面使用鋁板材質(zhì)，也與當(dāng)下新房項目一致。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，即便是未完全按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造的現(xiàn)房交付項目，購房者也無需過度擔(dān)憂。他表示，只要是合規(guī)開發(fā)的產(chǎn)品，即便在規(guī)劃上與目前部分項目存在一定差距，其本質(zhì)上仍具備較高的性價比。若項目在規(guī)劃上確實存在相對弱勢之處，企業(yè)在定價環(huán)節(jié)進行合理優(yōu)化也至關(guān)重要。

現(xiàn)房交付是最大賣點

盡管能建·東譽府在產(chǎn)品力等維度與近期面市的新房項目存在一定差距，但其“所見即所得”的現(xiàn)房交付模式以及購房后即可入住的特點，已然成為眾多購房者決策時的關(guān)鍵考量因素。

案場購房者李冬雪告訴北京商報記者，購買現(xiàn)房項目無需經(jīng)歷漫長的等待建設(shè)期，可快速實現(xiàn)裝修入住。對于像李冬雪這樣置辦婚房的人群，可以實現(xiàn)購買即入住，節(jié)省了大量時間成本。

支撐李冬雪選擇考慮能建·東譽府的另一個關(guān)鍵因素，是現(xiàn)房銷售的房價、稅費等費用可即時核算，且無需承擔(dān)期房等待期間的租金與房貸雙重壓力，資金規(guī)劃更穩(wěn)妥。

郭毅表示，對于“賣舊買新”的購房者，現(xiàn)房銷售可節(jié)省期房2—3年空檔期的租金成本，實現(xiàn)即買即住；房屋品質(zhì)、戶型采光等實景可見，避免期房預(yù)期與實際不符問題，購房更放心；周邊配套距離可實測，也讓對配套有需求的家庭更安心。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年，現(xiàn)房銷售好于期房，占比升至35.6%。2025年前5個月，商品房期房銷售面積為2.3億平方米；現(xiàn)房銷售面積為1.3億平方米，同比增長13.2%。從占比上看，2025年前5個月現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為35.6%，較2024年全年提升4.8個百分點。

郭毅認為，從未來中長周期趨勢來看，現(xiàn)房銷售無疑會成為市場發(fā)展至成熟階段的一大趨勢。但就當(dāng)下而言，現(xiàn)房銷售并非適用于全市場，僅適合部分項目。她進一步指出，位于城市核心區(qū)、體量不大的地塊，以及開發(fā)商資金實力相對雄厚的項目，更適合打造為現(xiàn)房。現(xiàn)房開發(fā)周期較長，像能建·東譽府這類位置優(yōu)越的地塊，即便面臨產(chǎn)品調(diào)整，仍可憑借地段優(yōu)勢突破市場。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，伴隨購房者法律意識、對房屋質(zhì)量的關(guān)注度及自我保護意識的持續(xù)提升，對現(xiàn)房的要求與期望或?qū)⒏哂谄诜俊；趯Ψ课葙|(zhì)量的保障訴求以及對延期交房、項目爛尾等風(fēng)險的憂慮，現(xiàn)房銷售有望在未來5—10年內(nèi)成為主流交房方式。