打磨四年，北京首個(gè)實(shí)現(xiàn)全現(xiàn)房銷(xiāo)售的新盤(pán)能建·東譽(yù)府已開(kāi)門(mén)迎客。北京商報(bào)樓市頻道《看盤(pán)記》記者近日走訪能建·東譽(yù)府了解到，目前該項(xiàng)目的實(shí)景樣板間開(kāi)始接受預(yù)約看房，看房門(mén)檻為提供300萬(wàn)—500萬(wàn)元的資產(chǎn)證明。現(xiàn)房的所見(jiàn)即所得、絕佳的地理位置以及還算合格的層高硬件等是項(xiàng)目的絕對(duì)加分項(xiàng)；較早設(shè)計(jì)產(chǎn)品的迭代，受限于地塊大小導(dǎo)致的綠化面積有限以及智能化選配不足等，是項(xiàng)目有待提升的方面。但由于項(xiàng)目本身體量不大，在現(xiàn)房與區(qū)位兩大優(yōu)勢(shì)的加持下，又鎖定“金九銀十”入市，只要開(kāi)發(fā)商拿出足夠的誠(chéng)意，項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)是可以期待的。

300萬(wàn)—500萬(wàn)元資產(chǎn)證明

作為北京首個(gè)實(shí)現(xiàn)全現(xiàn)房銷(xiāo)售的新建商品住宅項(xiàng)目，能建·東譽(yù)府不僅采用預(yù)約帶看的方式，而且在看房前要求購(gòu)房者提供300萬(wàn)—500萬(wàn)元的資產(chǎn)證明。

驗(yàn)資流程的設(shè)置，一方面旨在保障購(gòu)房者的看房體驗(yàn)與質(zhì)量，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)篩選目標(biāo)客戶(hù)的手段，通過(guò)驗(yàn)資環(huán)節(jié)篩選出具備相應(yīng)資金實(shí)力的購(gòu)房者。

能建·東譽(yù)府項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)李雪提到，案場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)僅5人，若不采取預(yù)約或驗(yàn)資流程，可能導(dǎo)致目標(biāo)客戶(hù)無(wú)人接待或體驗(yàn)不佳。對(duì)于設(shè)置看房門(mén)檻是否會(huì)影響項(xiàng)目銷(xiāo)售的問(wèn)題，李雪表示，項(xiàng)目地處東三環(huán)，擁有顯著的地段優(yōu)勢(shì)，且房源僅98套，因此并不愁銷(xiāo)售。

開(kāi)發(fā)商驗(yàn)資又預(yù)約的看房門(mén)檻，來(lái)自于項(xiàng)目本身的賣(mài)點(diǎn)：北京市第一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目，且位置絕佳。

在土地供應(yīng)端，第一個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目可圈可點(diǎn)：東三環(huán)與東四環(huán)之間的絕佳位置，緊鄰地鐵7號(hào)線(xiàn)九龍山站、14號(hào)線(xiàn)平樂(lè)園站的雙軌道交通，步行至合生匯僅12分鐘。項(xiàng)目周邊還有陳經(jīng)綸帝景分校、北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)(朝陽(yáng)學(xué)校)、和睦家、朝陽(yáng)醫(yī)院等，教育及醫(yī)療資源較為完善。

在競(jìng)品端，據(jù)周邊經(jīng)紀(jì)公司提供的信息，項(xiàng)目周邊無(wú)在售新房，項(xiàng)目北側(cè)的珠江帝景二手房掛牌價(jià)格為9.3萬(wàn)元/平方米，住總香榭8號(hào)、廣渠金茂府二手房掛牌價(jià)格在11萬(wàn)元/平方米—12萬(wàn)元/平方米。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的土地交易信息顯示，能建·東譽(yù)府地塊于2021年12月出讓?zhuān)筛鹬迚我?1.4億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約2.8萬(wàn)元/平方米。

據(jù)當(dāng)時(shí)的出讓信息，該地塊試點(diǎn)全現(xiàn)房銷(xiāo)售，盡管在這之前成都、杭州也曾出現(xiàn)過(guò)全現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊，但北京是第一次。這也是項(xiàng)目拿地后四年才實(shí)現(xiàn)入市的原因。

北京商報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前樓體已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)將于9月開(kāi)盤(pán)、10月交付。

該項(xiàng)目戶(hù)型面積設(shè)置為102平方米、130平方米的三居室以及160平方米的四居室，限價(jià)為10.66萬(wàn)元/平方米。據(jù)此測(cè)算，該項(xiàng)目最大面積的160平方米單套總價(jià)將不超過(guò)2000萬(wàn)元。在今年北京市場(chǎng)供應(yīng)的眾多項(xiàng)目中，該項(xiàng)目具有較好的性?xún)r(jià)比。

就項(xiàng)目蓄客相關(guān)情況，北京商報(bào)記者向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿未獲得回應(yīng)。

部分指標(biāo)達(dá)到好房子標(biāo)準(zhǔn)

從戶(hù)型設(shè)計(jì)維度來(lái)看，以面積為160平方米的戶(hù)型為例，能建·東譽(yù)府采用南向四面寬設(shè)計(jì)，這一設(shè)計(jì)與朝陽(yáng)區(qū)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目保利·朝觀天珺保持一致。

在當(dāng)前新房項(xiàng)目普遍追求客廳大面寬設(shè)計(jì)的趨勢(shì)下，能建·東譽(yù)府戶(hù)型客廳面寬為4.55米，雖遜色于朝陽(yáng)區(qū)保利·朝觀天珺的5米與金茂·滿(mǎn)曜的6.3米面寬，但相較于北京隅·東序的4.2米面寬，仍具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

雖然區(qū)位與配套優(yōu)勢(shì)明顯，但項(xiàng)目并非沒(méi)有提升空間。

相較于近一年按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造的其他新房項(xiàng)目，能建·東譽(yù)府幾年前的設(shè)計(jì)規(guī)劃，導(dǎo)致得房率與空間利用等方面與目前市面上的“好房子”項(xiàng)目還有一定差距。

案場(chǎng)銷(xiāo)售也承認(rèn)，該項(xiàng)目面積為160平方米的戶(hù)型得房率最高為80%，相較于近期新房90%左右的得房率差距明顯。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，能建·東譽(yù)府作為一個(gè)小型社區(qū)項(xiàng)目，其得房率與當(dāng)下約90%的新房相比雖略有差距，但就項(xiàng)目自身而言，面積為100平方米左右的小戶(hù)型能采用一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)、得房率超過(guò)80%，從整體來(lái)看，與近期新房項(xiàng)目得房率的差距符合預(yù)期。

此外，由于獲取地塊時(shí)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，且地塊總面積較小，能建·東譽(yù)府項(xiàng)目社區(qū)花園略顯局促；會(huì)所、陽(yáng)臺(tái)、架空層等當(dāng)下熱門(mén)的設(shè)施缺位；室內(nèi)附贈(zèng)電器數(shù)量偏少等問(wèn)題，也是項(xiàng)目有待提升的方面。

據(jù)悉，能建·東譽(yù)府項(xiàng)目占地約1.3萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模約4萬(wàn)平方米。其中，社區(qū)內(nèi)景觀花園面積約5000平方米，用于園林綠化的面積僅為4300平方米。

盡管受地塊區(qū)位及面積所限，能建·東譽(yù)府未能打造出規(guī)模較大的社區(qū)園林，但在硬件配置上仍有不錯(cuò)的表現(xiàn)。社區(qū)景觀花園內(nèi)設(shè)有長(zhǎng)度約63米的藝術(shù)長(zhǎng)廊，長(zhǎng)廊中配備卡座供業(yè)主休憩。雖無(wú)法實(shí)現(xiàn)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中提到的由風(fēng)雨連廊直接貫通歸家通道，但在雨雪天氣時(shí)，也能為業(yè)主提供在社區(qū)內(nèi)散步放松的空間。

或許是為了彌補(bǔ)會(huì)所方面的不足，能建·東譽(yù)府將項(xiàng)目一層與二層打造為咖啡廳及其他供業(yè)主休憩放松的配套空間，其用途與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中提及的會(huì)所的部分功能相契合。

與很多開(kāi)發(fā)商力推的智能化家電賣(mài)點(diǎn)不同，北京商報(bào)記者實(shí)地探訪了解到，能建·東譽(yù)府交付樣板間中的烤箱、洗碗機(jī)、廚余粉碎機(jī)等家用電器，并未納入贈(zèng)送范圍；像語(yǔ)音控制開(kāi)燈、開(kāi)啟窗簾等在當(dāng)下已幾乎成為標(biāo)配的全屋智能功能，該項(xiàng)目也未配備。

同時(shí)，北京商報(bào)記者也注意到，能建·東譽(yù)府的部分指標(biāo)已達(dá)到“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。例如：居室層高達(dá)3.05米，超過(guò)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中制定的3米；樓體外立面使用鋁板材質(zhì)，也與當(dāng)下新房項(xiàng)目一致。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，即便是未完全按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造的現(xiàn)房交付項(xiàng)目，購(gòu)房者也無(wú)需過(guò)度擔(dān)憂(yōu)。他表示，只要是合規(guī)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，即便在規(guī)劃上與目前部分項(xiàng)目存在一定差距，其本質(zhì)上仍具備較高的性?xún)r(jià)比。若項(xiàng)目在規(guī)劃上確實(shí)存在相對(duì)弱勢(shì)之處，企業(yè)在定價(jià)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理優(yōu)化也至關(guān)重要。

現(xiàn)房交付是最大賣(mài)點(diǎn)

盡管能建·東譽(yù)府在產(chǎn)品力等維度與近期面市的新房項(xiàng)目存在一定差距，但其“所見(jiàn)即所得”的現(xiàn)房交付模式以及購(gòu)房后即可入住的特點(diǎn)，已然成為眾多購(gòu)房者決策時(shí)的關(guān)鍵考量因素。

案場(chǎng)購(gòu)房者李冬雪告訴北京商報(bào)記者，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房項(xiàng)目無(wú)需經(jīng)歷漫長(zhǎng)的等待建設(shè)期，可快速實(shí)現(xiàn)裝修入住。對(duì)于像李冬雪這樣置辦婚房的人群，可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)即入住，節(jié)省了大量時(shí)間成本。

支撐李冬雪選擇考慮能建·東譽(yù)府的另一個(gè)關(guān)鍵因素，是現(xiàn)房銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)、稅費(fèi)等費(fèi)用可即時(shí)核算，且無(wú)需承擔(dān)期房等待期間的租金與房貸雙重壓力，資金規(guī)劃更穩(wěn)妥。

郭毅表示，對(duì)于“賣(mài)舊買(mǎi)新”的購(gòu)房者，現(xiàn)房銷(xiāo)售可節(jié)省期房2—3年空檔期的租金成本，實(shí)現(xiàn)即買(mǎi)即住；房屋品質(zhì)、戶(hù)型采光等實(shí)景可見(jiàn)，避免期房預(yù)期與實(shí)際不符問(wèn)題，購(gòu)房更放心；周邊配套距離可實(shí)測(cè)，也讓對(duì)配套有需求的家庭更安心。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年，現(xiàn)房銷(xiāo)售好于期房，占比升至35.6%。2025年前5個(gè)月，商品房期房銷(xiāo)售面積為2.3億平方米；現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為1.3億平方米，同比增長(zhǎng)13.2%。從占比上看，2025年前5個(gè)月現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比重為35.6%，較2024年全年提升4.8個(gè)百分點(diǎn)。

郭毅認(rèn)為，從未來(lái)中長(zhǎng)周期趨勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售無(wú)疑會(huì)成為市場(chǎng)發(fā)展至成熟階段的一大趨勢(shì)。但就當(dāng)下而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售并非適用于全市場(chǎng)，僅適合部分項(xiàng)目。她進(jìn)一步指出，位于城市核心區(qū)、體量不大的地塊，以及開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力相對(duì)雄厚的項(xiàng)目，更適合打造為現(xiàn)房。現(xiàn)房開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，像能建·東譽(yù)府這類(lèi)位置優(yōu)越的地塊，即便面臨產(chǎn)品調(diào)整，仍可憑借地段優(yōu)勢(shì)突破市場(chǎng)。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，伴隨購(gòu)房者法律意識(shí)、對(duì)房屋質(zhì)量的關(guān)注度及自我保護(hù)意識(shí)的持續(xù)提升，對(duì)現(xiàn)房的要求與期望或?qū)⒏哂谄诜俊；趯?duì)房屋質(zhì)量的保障訴求以及對(duì)延期交房、項(xiàng)目爛尾等風(fēng)險(xiǎn)的憂(yōu)慮，現(xiàn)房銷(xiāo)售有望在未來(lái)5—10年內(nèi)成為主流交房方式。