房地產企業債券融資正在步入“復蘇”的臨界點。

6月，新城發展啟動美元債發行，這是今年首只純民營地產公司發行的美元債，有助于提振市場信心。

事實上，今年房地產債券發行亮點頗多。今年上半年，美的置業和濱江地產等優質民營企業成功發行債券實現融資。在品種選擇上，保利發展采用了定向可轉債，這也是今年發行規模最大的房地產債券。

總體來看，房地產企業債券凈融資規模正處于平衡期，未來兩年到期債務也將持續降低，有利于行業輕裝前行。

首只民營地產美元債亮相

6月12日，新城發展啟動了3億美元優先票據的發行。

新城發展為新城控股集團港股上市平臺，新城控股集團還通過多層持股控制A股主體新城控股，兩者構成“A+H”雙上市架構。新城控股主營住宅開發業務與商業運營，2024年營收890億元，凈利潤7.52億元。新城發展則承擔集團債務管理和資本運作職能。

中證鵬元評級研究員史曉姍向上海證券報記者表示，新城發展美元債的發行沖破了2022年以來民營房企境外發債的“冰封期”。雖然是借新還舊，但仍是積極信號，有利于經營穩健的民營企業重啟境外融資。新城系的融資破局，也標志著民營房企正轉向信用分層修復期。

資料顯示，2025年為新城發展境內存續債券償還小高峰。2025年初，新城系公司境內存續債券109億元，當年到期本金37億元；境外存續債券10億美元，當年到期本金6億美元。

不過，此次新城發展發行的優先票據利率并不低，高達11.88%，這也反映出債券風險定價仍未回歸正常化。

此前，中交集團控股的綠城中國也成功發行了美元債。綠城中國公告，已在2025年2月13日與多家金融機構簽訂了認購協議，發行本金總額為3.5億美元、年利率為8.45%的優先票據。

中誠信國際企業評級部首席分析師蔣螣表示，新城發展與綠城中國啟動美元債發行，對境外投資人重拾對中資房企的信心具有重要意義。預計后續在美聯儲降息落地、境外投資人調整資產配置的背景下，會有更多面臨美元債到期的中資房企或出于保留融資渠道等原因嘗試發行境外信用債。

不過，惠譽評級亞太區企業評級董事石露露向記者表示：“良好的資產質量和健康的經營狀況是民營房企今年成功發行海外債的必要條件。然而，考慮到大部分民營房企的基本面情況和海外發債的成本劣勢，其可復制性還有待觀察。”

民企發債亮點頗多

事實上，今年上半年房地產債券市場已經出現了一些積極變化。

從發行品種看，今年以來共計發行256只地產債，中期票據和私募債發行最為活躍。其中，中期票據高達109只，占比達到了42%。從發行主體看，地方國企仍是發行主流。

最令市場關注的是民企發債。民營地產企業2020年后的發行規模持續大幅下降，2021年以來凈融資持續為負，但呈現小幅修復趨勢。今年以來，房地產行業呈現典型分化特征，優質民營公司已重啟債券，另有部分企業仍在處置存續債務。

史曉姍認為，目前房地產行業債券融資正處于從“幸存”到“復蘇”的臨界點。

數據顯示，今年以來，優質民企和公眾公司發行債券共計16只，包括美的置業、濱江房產、新希望五新實業等。

民企增信措施成為一大看點。蔣螣表示，今年房企境內債發行總量延續收縮態勢，主要系近年房企開發規模減少，債務隨之壓降等因素導致。

今年4月，美的置業發行了2只中期票據，均采用了CRMW的信用增強方式。例如，平安銀行美的置業MTN003信用風險緩釋憑證的信用保護費費率為0.9%。

除了優質民企啟動發債外，新的融資工具也值得關注。

6月，上海上半年最大規模土地拍賣中，保利發展以30.8%溢價率競得楊浦區一宗核心地塊，一鳴驚人。這與保利發展背后的強大融資能力密不可分——保利發展于5月發行了85億元定向可轉債，這是今年融資規模最大的房地產債券。

中證鵬元工商企業評級董事郜宇鴻表示，2025年房地產相關政策都將在前期政策目標的基礎上進一步加大調節力度，去庫存工作進展有望進一步加快。未來創新融資工具應用方面，ABS、租賃住房REITs和綠色債券可能成為新增長點。

房地產債券償還規模呈下降趨勢

隨著債券到期規模的持續縮減，房地產行業未來有望步入融資與到期規模基本匹配的階段。

截至6月26日，今年房地產行業境內債券融資呈現出凈償還態勢，即到期規模大于融資規模，但凈償還金額并不大。

Wind數據顯示，今年一季度房地產行業發債1124.6億元，償還1400.71億元；第二季度發行1113億元，償還1387.41億元。房地產行業兩個季度分別凈償還276.11億元和274億元。

郜宇鴻表示，今年地產債償還高峰主要集中在上半年，下半年總償還規模1631億元，較上年顯著下降，到期壓力有所緩解。

數據顯示，2021年房地產行業債券到期金額高達7940.84億元，此后逐年降低。從2022年至今年，到期金額分別為5545.14億元、5397.25億元、5247.09億元和4427.02億元。在2028年后，到期金額將進一步降低至2000億元規模。

目前，房地產信用狀況亦有所改善。郜宇鴻表示，2025年以來，房地產行業違約問題得到明顯控制，未按時兌付本息、展期及觸發交叉違約債券20只，新增違約債券余額224.52億元，規模同比大幅下降，信用風險蔓延得到控制，但未來仍需重視尾部風險問題。