斷網斷燃氣、返現不到賬、拖欠工程款、保潔服務中斷……11月以來，不斷有租客、業主、供應商到蛋殼公寓北京總部上門投訴。日前，數百人聚集到蛋殼總部討薪、解約退租。有供應商表示，蛋殼公寓已拖欠公司上千萬元業務費。

近段時間，全國蛋殼公寓的辦公點都已遭到上門喊話。面對解約退租的租客，深圳蛋殼公寓某負責人告知：“蛋殼目前確實沒錢，年付和半年付的資金已被政府監管。”

從2020年1月上市迎來短暫的“高光時刻”后，蛋殼已陸續遭遇CEO高靖被政府部門調查、APP被工信部點名下架、COO顧國棟離職、運營主體公司新增被執行人等風波。

實際上，從2017年至今年第一季度，蛋殼已累計虧損60多億元，負債總額高達90.27億元。收入增速放緩、歸母凈利潤年年為負、靠“租金貸”玩杠桿游戲的蛋殼，還能撐多久？

“的確沒錢”

“每月30日打房租，已經拖欠10天，是不是要跑路？”一名業主在辦公區質問，現場20多位蛋殼員工各自工作，無人理會。

“看到其他長租公寓爆雷，當時還慶幸蛋殼是上市公司沒踩雷，沒想到過幾天，自己也住不下去了?！鄙钲诟Ｌ锏淖饪托∶细嬖V記者，從10月末起，公寓內開始斷網，每月兩次的保潔已經停止一個多月，承諾每月返現220元更是遲遲未到。而真正讓小孟意識到蛋殼快扛不住的，是11月9日房東在門口貼的“租客告知書”：“由于蛋殼公寓違約未付房租，多次聯系蛋殼問題未得到解決，請你于11月16日前搬離?！?/p>

11月10日，《中國經營報》記者與小孟一同來到深圳市福田區泰然勁松大廈，也就是深圳蛋殼公寓公司的辦公點?，F場聚集了來自深圳各個區的10多名租客和幾名業主，排號登記與負責人面談。

近一個月的斷網、停止返現，再加上連日來媒體的報道，蛋殼租戶和業主人心惶惶。“每月30日打房租，已經拖欠10天，是不是要跑路？”一名業主在辦公區質問，現場20多位蛋殼員工各自工作，無人理會。

就在前一天，北京蛋殼公寓總部也是同樣的情況。從受訪者提供的視頻可以看到，除了租客和業主，還有大批身穿蛋殼保潔工服的工人、供應商，現場人頭攢動、敲鑼聲不斷。有供應商稱，蛋殼已拖欠上千萬元工程費。

北京百家修商貿有限公司(以下簡稱“百家修”)的一名維修工告訴記者，在拖欠數月工資后，11月7日公司突然停止了維修業務，工人已聯系不上公司負責人，疑似跑路。

記者查閱天眼查APP得知，百家修由青梧桐有限責任公司控股。同時，該公司100%持股蛋殼(成都)、蛋殼(重慶)、蛋殼(深圳)、蛋殼(杭州)、蛋殼(廣州)公寓管理有限公司，歷史法人代表為崔巖，是蛋殼公寓聯合創始人、董事兼總裁，在蛋殼CEO高靖被調查期間任臨時CEO。記者就此致電百家修負責人，對方稱知道維修工工資拖欠的情況，但具體不方便告知。

早在10月，蛋殼就傳出公司財務人員跑路，北京總部發生了一次大規模投訴。對此，蛋殼官方微博回應稱，因合作方與公司存在商業糾紛，采取了過激行為，對于“蛋殼跑路、倒閉”等相關不實言論、視頻、圖片，公司已報警處理，蛋殼公寓經營活動一切正常。

“蛋殼目前確實沒錢，但肯定不會跑路?！痹谏钲诘皻す荆晃蛔苑Q姓李的負責人告訴記者和小孟，業主房租打款、租客返現打款、退租轉租換租費用都在排期中，不能保證打款時間。這位負責人表示，按監管要求，年付和半年付的資金已被政府監管，沒有全數在蛋殼賬戶中。但該負責人并未告知具體數目或提供相關證明。

對此，記者向深圳市住房與城鄉建設局發函求證，對方回應稱目前正在研究相關措施，暫不適合接受采訪。

資金鏈“走鋼絲”

由于提前終止與部分業主簽訂的租約，導致相關收入損失約8200萬元人民幣。

“作為一家創業公司，當你做的事變成風口時，必須要拼命高速發展，甚至短期內犧牲投資人的利益，我們寧愿多虧錢，依然要追求發展速度?！钡皻す绦卸麻L沈博陽在2018年接受媒體記者采訪時曾如是表示。

在虧錢擴大規模的要義下，從2015年至2019年，蛋殼公寓運營的房間數量從2434間增長至43.83萬間，運營覆蓋所有一線城市和熱點二線城市。從出租房間數量來看，蛋殼僅次于未上市的自如，為國內長租公寓領域第二大運營商。

然而，伴隨著蛋殼規模擴張的，卻是收入增速放緩，毛利增長一再腰斬，歸母凈利潤年年為負。財報顯示，2017年至2019年，蛋殼公寓營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元，虧損則分別為2.72億元、13.66億元、34.35億元。

在今年疫情的沖擊下，本就杯水車薪的蛋殼越發“易碎”。財報顯示，蛋殼第一季度營收19.4億元，同比增長62.5%，同期凈虧損12.3億元，同比增加50%以上，直逼2018年全年虧損總額。截至2020年3月底，蛋殼現金及現金等價物8.26億元，總負債90.27億元，資產負債率高達97%，而上市時募集的資金約1.49億元，可謂杯水車薪。

值得留意的是，其招股書顯示，每一套新增房源的平均成本，需12到20個月收回。據招股書中的風險提示，公司與房東普遍簽了4到6年長的租約，因此鎖定了成本價格，如果未來市場價格下滑，存在租金差為負的風險。

而此風險在疫情環境下被放大。從第一季度財報來看，今年第一季度營業收入相較去年第四季度，下降約8.9%。此外，由于提前終止與部分業主簽訂的租約，導致相關收入損失約8200萬元人民幣。

北京房地產商會會長黎乃超向記者表示，蛋殼出現問題可能跟企業經營思路和整體方案有關，再加上疫情影響，租賃市場極度萎縮，供大于求，長租公寓依然要支付業主租金，損失慘重。他同時呼吁政府拿出扶植的長效機制和應急措施，而不是任其在不好的市場環境下野蠻生長。

國家金融與發展實驗室高級研究員蔡真曾計算并預測，在一定條件下，只有當出租率達到98.7%以上，蛋殼公寓的經營性現金流才能轉為上升態勢。而蛋殼2017年至2019年的出租率分別為85.8%、76.9%和76.7%。他提到，因為疫情不斷下降的出租率可能預示著短期內其增長空間已出現瓶頸。

除了經營上的連年虧損，蛋殼高管層的風波也不曾平息。今年6月，蛋殼公寓原CEO高靖被地方政府部門調查。《南方周末》一則報道指出，高靖被查與蛋殼公寓違規挪用江蘇昆山6億元國資有關。隨后，蛋殼發布聲明稱，高靖所涉調查系個人問題，與蛋殼公寓無關。

CEO被查之事尚在調查中，10月末，蛋殼又披露了首席運營官顧國棟離職的消息。相關資料顯示，顧國棟曾在寶潔、殼牌、百事可樂、中美史克等公司擔任市場及營銷高管，就職蛋殼前擔任百度副總裁。

租賃市場玩“金融游戲”

在記者詢問的蛋殼租客中，均表示代理管家曾向租客推薦使用租金貸年付房租，并可得到返現優惠。

回顧蛋殼成立的經營狀況，連年虧損、出租率持續下滑、負債高企，那在此之前，是什么支撐蛋殼？

今年2月，深圳市委政法委向深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局等部門下發了《關于開展相關排查工作的通知》，指出在處置蛋殼租戶維權事件過程中，發現蛋殼公寓存在“租金貸”現象。

租金貸，即租客與長租公寓合作的金融機構簽訂貸款合約，金融機構替租客向公寓方預支全年租金，租客再分期向金融機構償還租房貸款。借此操作，長租公寓從金融機構獲得全年租金，形成資金池，靠財務杠桿繼續規模擴張。

據蛋殼招股說明書顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款分別為1.1億元、2.8億元和7.9億元，從金融機構獲得的租金預付款分別高達9.4億元、21.3億元和31.6億元。今年4月的財報顯示，蛋殼公寓目前仍有約六成租戶選擇“租金貸”，不過這一比例呈逐年下降趨勢。

蔡真指出，蛋殼采用“租金貸”收入彌補經營中的虧損現金流，而一旦現金流流入不足以抵補現金流流出時，流動性危機就會發生。

實際上，今年不少長租公寓都遭遇了風波。本報此前報道，深圳“小鷹找房”疑似爆雷，涉及租客和房東上千人，金額上億元。此前，杭州友客、杭州巢客、上海嵐越等長租公寓也出現爆雷、跑路。

天眼查專業版數據顯示，據不完全統計，全國目前共有900余家長租公寓相關企業。值得留意的是，天眼查數據表明，有22%的長租公寓相關企業存在過經營異常，近5%的企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

爆雷的長租公寓不少采用了“高收低租”的經營方式，用高于市場的價格，按月向房東支付租金，再以低價租給租客，一次性收取半年或一年房租。為了引導租客簽署一年甚至幾年的合同，不少企業便引入了“租金貸”的玩法。

近期，針對“租金貸”亂象的監管重錘已經落下。今年9月，住建部發布了《住房租賃條例(征詢意見稿)》，要求住房租賃企業“不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款”，并給出了具體的懲罰標準。去年底，國家住建部等六部門聯合下發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求，并指出住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。

在記者詢問的蛋殼租客中，均表示代理管家曾向租客推薦使用租金貸年付房租，并可得到返現優惠。針對此事，以及蛋殼目前的經營狀況、是否遵照“住房租金貸款金額占比不得超過30%”等事項，記者向蛋殼公寓運營主體公司紫梧桐(北京)資產管理有限公司，以及蛋殼公寓品牌部負責人發函，對方稱不便接受采訪。

房地產高級經濟師周正國對此認為，租金貸是一種高風險的經營行為，在日益收緊的“租金貸”監管政策下，長租公寓必須升級精細化管理，并優化融資方式。他提出，企業可以采取發企業債、公司債等資產證券化方式緩解融資壓力。作者：蔣翰林 趙毅