京外擴(kuò)張的第三站，遠(yuǎn)洋集團(tuán)選定了杭州——一個(gè)有著互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基石，人口凈流入加速，現(xiàn)在賣(mài)地收入超過(guò)“京滬”的城市。

“杭州是遠(yuǎn)洋集團(tuán)重點(diǎn)投資的城市之一，預(yù)計(jì)今年單城銷(xiāo)售額將會(huì)突破100億元。”近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁助理、華東事業(yè)部總經(jīng)理賈鵬翔向記者表示，隨著第五步發(fā)展戰(zhàn)略的啟動(dòng)，在鞏固京津冀基本盤(pán)的基礎(chǔ)上，整個(gè)集團(tuán)投入的資源已向華東區(qū)域傾斜，“向南”發(fā)展明顯提速。

聚焦長(zhǎng)三角加碼投資

“13年前的2007年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在中國(guó)香港上市，當(dāng)年IPO募集的資金被用來(lái)開(kāi)拓新區(qū)域，杭州便是其中之一”遠(yuǎn)洋華東事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理厲嘉鋒向記者表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)入杭州首先獲取了杭州城北地塊，即后來(lái)的遠(yuǎn)洋公館。一個(gè)月后，公司又拿下了杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，自此開(kāi)啟了杭州市場(chǎng)的深耕之路。

經(jīng)過(guò)十三年開(kāi)拓和深耕后，2020年，隨著“聚焦主業(yè)，南移西拓”戰(zhàn)略的快速落地，遠(yuǎn)洋在華東市場(chǎng)可謂攻城略地。

“2020年整個(gè)遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資重點(diǎn)是長(zhǎng)三角區(qū)域，年內(nèi)新增了近300多億元貨值，基本上是原有城市‘一生二，二生三’的結(jié)果，沒(méi)有進(jìn)入新的城市，預(yù)計(jì)今年還將獲取150億元左右貨值，屆時(shí)儲(chǔ)備貨值將達(dá)到400多億元，占集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備的30%-40%。”賈鵬翔向記者表示，做大每個(gè)城市的規(guī)模，提高每個(gè)人才的厚度，有利于各個(gè)城市的規(guī)模化擴(kuò)張。

“未來(lái)希望華東區(qū)域在集團(tuán)銷(xiāo)售額占比達(dá)到30%以上。”據(jù)賈鵬翔透露，總體來(lái)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將在華東區(qū)域維持600億元-700億元的土地儲(chǔ)備，保證一年半到兩年的開(kāi)發(fā)量，維持每年300億元-350億元的銷(xiāo)售規(guī)模。

“你看好的區(qū)域，別人同樣看好，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)加劇。”賈鵬翔表示，為了加大在長(zhǎng)三角的投入，集團(tuán)略微放松了過(guò)往在長(zhǎng)三角的投資標(biāo)準(zhǔn)。另外，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力和集團(tuán)多元化產(chǎn)業(yè)能力，能為華東區(qū)域創(chuàng)造新的投資機(jī)會(huì)。

略微放松的投資標(biāo)準(zhǔn)

“對(duì)于拿地投資，我們有內(nèi)部測(cè)算模型和標(biāo)準(zhǔn)。凈利潤(rùn)達(dá)到一定指標(biāo)是以前的一條投資標(biāo)準(zhǔn)，今年在長(zhǎng)三角區(qū)域，集團(tuán)則將這一標(biāo)準(zhǔn)略降1個(gè)百分點(diǎn)—2個(gè)百分點(diǎn)，但對(duì)一些項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度有要求。”賈鵬翔向記者表示，整體上滿(mǎn)足增長(zhǎng)速度，這是剛性要求。

凈利潤(rùn)一兩個(gè)百分點(diǎn)的降低，看似松綁度似乎不大，但內(nèi)里卻大有文章，尤其在全國(guó)經(jīng)濟(jì)一體化程度非常高的長(zhǎng)三角區(qū)域，無(wú)疑，這意味著機(jī)會(huì)多了。但同時(shí)綁上嚴(yán)格的回款指標(biāo)和周轉(zhuǎn)速度要求，這又是理性的自律。

“如果把凈利潤(rùn)投資標(biāo)準(zhǔn)下降一兩個(gè)百分點(diǎn)后，我們發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)多了。”賈鵬翔向記者透露，以往在市場(chǎng)上找符合集團(tuán)統(tǒng)一凈利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的土地較少，放寬一個(gè)百分點(diǎn)要好找一倍，再放寬一個(gè)百分點(diǎn)就發(fā)現(xiàn)投拓部門(mén)很忙了，“現(xiàn)在每周都要開(kāi)投決會(huì)了”。

與此同時(shí)，在華東區(qū)域，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正在以合作方式撬動(dòng)市場(chǎng)占有率。從當(dāng)前儲(chǔ)備項(xiàng)目來(lái)看，接近40%是合作項(xiàng)目，60%是獨(dú)資操盤(pán)項(xiàng)目。厲嘉鋒告訴記者，一般來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)洋希望合作的項(xiàng)目可以并表，與合作伙伴可以實(shí)現(xiàn)能力互補(bǔ)，一個(gè)項(xiàng)目有兩三個(gè)合作伙伴最佳，憑借遠(yuǎn)洋集團(tuán)在資本市場(chǎng)的低成本融資能力和多元業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)化能力，加快提升市場(chǎng)份額。

“占集團(tuán)銷(xiāo)售額份額的提升是有可能實(shí)現(xiàn)的。長(zhǎng)三角住宅物業(yè)單價(jià)高，比如一個(gè)20萬(wàn)平方米體量住宅約有80億元銷(xiāo)售額，投入產(chǎn)出效率高；其次投入產(chǎn)出周期短，比如今年的項(xiàng)目平均開(kāi)盤(pán)周期是6個(gè)月，輸出快。”在賈鵬翔看來(lái)，同樣一元錢(qián)在這里效益是其他地方的兩倍，所以投資要向單體低于15萬(wàn)平方米體量的項(xiàng)目?jī)A斜，一般8萬(wàn)平方米—10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目比較合適，大約1年至1年半時(shí)間就可以清盤(pán)。

賈鵬翔向記者直言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)越來(lái)越薄，至少要提高資金周轉(zhuǎn)速度使用效率，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之降低，這是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，也是目前的主流趨勢(shì)。

總體而言，過(guò)去三、四年的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的主流基調(diào)不會(huì)改變，尤其在華東區(qū)域，很多城市的預(yù)售定價(jià)規(guī)模已經(jīng)“告訴”每個(gè)開(kāi)發(fā)商了。無(wú)疑，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已清晰理性認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)在哪里？用哪種組合拳才能出業(yè)績(jī)。以點(diǎn)帶面的城市深耕、產(chǎn)品口碑的溢價(jià)能力、對(duì)市場(chǎng)冷靜判斷下的果斷出手，或許將構(gòu)建遠(yuǎn)洋集團(tuán)大本營(yíng)之外新的增長(zhǎng)極。