6月8日，新世界中國地產(chǎn)有限公司正式成為廣州增城區(qū)荔城街夏街村舊改項(xiàng)目的合作意向企業(yè)，預(yù)期投資總額逾200億元，這已是新世界中國在粵港澳大灣區(qū)的第五個(gè)舊改項(xiàng)目了。2020年 1~5月廣州共有16條村覓得舊改合作企業(yè)，隨著廣州舊改步伐的加快，低土地成本和客觀的利潤(rùn)空間使得房企在舊改市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。

文、表/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 王楚涵

6月8日，新世界中國地產(chǎn)有限公司宣布，經(jīng)夏街村村民代表大會(huì)表決同意，公司正式成為廣州增城區(qū)荔城街夏街村舊改項(xiàng)目的合作意向企業(yè)，預(yù)期投資總額逾200億元。

舊改市場(chǎng)房企新面孔頻現(xiàn)

新世界中國成為舊改項(xiàng)目合作意向企業(yè)僅僅是近年來房企進(jìn)軍舊改項(xiàng)目的一個(gè)小小縮影。如今在廣州舊改市場(chǎng)，房企競(jìng)爭(zhēng)正酣，如香江控股在6月初以100%的同意率通過表決，正式成為增城東洲村舊改項(xiàng)目的合作意向企業(yè)；敏捷集團(tuán)、方圓、豐樂集團(tuán)今年已在廣州分別斬獲兩條舊改村。

與此同時(shí)，舊改市場(chǎng)上還出現(xiàn)了不少房企新面孔。河南房企瀚宇集團(tuán)首次露面便拿下南沙區(qū)太石村舊改操盤權(quán)，該村總投資成本約82.6億元，改造范圍的總用地面積約116.96萬平方米，是南沙區(qū)目前公開招標(biāo)項(xiàng)目中僅次于東涌村、魚窩頭村的體量；上海升龍拿下增城區(qū)永寧街長(zhǎng)崗村舊改，將與珠江投資共同開發(fā)，改造成本125億元，為所有舊改村之最。

“十幾年前廣州的舊村改造很少有開發(fā)商參與，隨著舊改政策的不斷調(diào)整和完善，程序、流程等逐漸透明化，近幾年房企開始把握機(jī)會(huì)，參與到舊村改造中來?！比A南城市研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡剛表示，除了政策的完善外，廣州舊村周邊的建設(shè)上來了，各類公建配套逐漸完善，城市化水平提高，土地價(jià)值提升，對(duì)房企而言，有了利潤(rùn)空間，成為了新增長(zhǎng)點(diǎn)。

購房者需關(guān)注舊改周期風(fēng)險(xiǎn)

今年以來廣州舊改步伐加快。廣州市公共資源交易中心資料顯示，2019年廣州有28條村完成公開選擇合作企業(yè)的流程，今年1~5月廣州共有16條村覓得舊改合作企業(yè)，總面積達(dá)1273.96萬平方米。其中，5月成功招標(biāo)的有9個(gè)舊改項(xiàng)目，增城占5條村。

與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，目前排名前百強(qiáng)的發(fā)展商，有六成以上的已進(jìn)入舊改市場(chǎng)，目前廣州有200多個(gè)舊村成為開發(fā)商競(jìng)技的賽場(chǎng)，2020年預(yù)計(jì)將有超過20條村進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

值得注意的是，在舊村改造項(xiàng)目前面，房企仍面臨開發(fā)周期長(zhǎng)、運(yùn)營資金不足等問題?！坝袝r(shí)候一個(gè)村改項(xiàng)目的周期可能需要好幾年，甚至10年，不僅對(duì)項(xiàng)目開發(fā)主體的資金實(shí)力、融資能力以及資質(zhì)等提出了越來越高的要求，對(duì)于購房者而言，雖然舊村改造會(huì)帶動(dòng)周邊區(qū)域?qū)崿F(xiàn)價(jià)值的提升，但也需要注意舊改項(xiàng)目周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。”在胡剛看來，隨著城市開發(fā)邊界的畫定，以及城市對(duì)生態(tài)保護(hù)等規(guī)劃，在未來的存量市場(chǎng)中，舊改仍將處于提速趨勢(shì)，房企的競(jìng)爭(zhēng)也將趨于激烈。

舊改是個(gè)“大蛋糕” 也是塊難啃的“硬骨頭”

房企對(duì)于舊改的重視，從年報(bào)季中亦能窺見一二。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，舊改是碧桂園一個(gè)重要的土地投資手段，尤其在一、二線城市，去年舊改權(quán)益貨值超過1000億元。2020年希望能夠通過舊改完成一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)，大概在800億元到1000億元之間；此外，奧園總裁郭梓寧也表示，除收并購、招拍掛外，奧園將加快三舊改造的力度，2020年會(huì)有大概8～10個(gè)項(xiàng)目從一級(jí)開發(fā)轉(zhuǎn)為二級(jí)開發(fā)，為今后的土地儲(chǔ)備打下良好基礎(chǔ)。

在毛利率方面，在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，時(shí)代中國董事會(huì)主席岑釗雄表示，舊改業(yè)務(wù)毛利率有所下降，由上年的60%降至2019年的50%左右，主要是由于項(xiàng)目之間的差異，有一定的局部波動(dòng)是正常的；富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉預(yù)計(jì)，由于舊改的成本較低，對(duì)今后幾年富力的毛利與凈利增長(zhǎng)都是強(qiáng)有力的支撐。

記者了解到，對(duì)房企而言，舊改市場(chǎng)不僅是一塊誘人的“大蛋糕”，也是一塊難啃的“硬骨頭”。“舊村改造最難的是處理拆遷問題，此外，還有政府規(guī)劃對(duì)容積率、限高等方面的控制，也在影響著開發(fā)商的利潤(rùn)空間?！焙鷦偙硎?。房企在改造過程中，還需要對(duì)村中祠堂等歷史悠久建筑進(jìn)行保護(hù)，此外，完善周邊交通、學(xué)位配套等問題，對(duì)房企而言也是一大挑戰(zhàn)。