18日，從相關(guān)渠道獲悉，閩系房企泰禾集團(tuán)大概率將被福建當(dāng)?shù)貒蠼颖P。同日晚，小型房企京漢股份正式公告將易主，中國奧園集團(tuán)實(shí)控人將入主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，包括福晟集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、京漢股份、協(xié)信集團(tuán)、新華聯(lián)、陽光股份在內(nèi)的6家房企或易主、或試圖通過引入戰(zhàn)投，以求重整旗鼓。其中有5起集中發(fā)生于最近2個月。

二三線房企的奮力求變折射出的是，加速“跳漲”的行業(yè)集中度。在業(yè)內(nèi)人士看來，受今年疫情影響，以時間換空間的出售資產(chǎn)、項(xiàng)目、股權(quán)，正在成為部分高杠桿房企的選擇，而并購則愈發(fā)成為規(guī)模房企做大做強(qiáng)的重要抓手。就處于百億規(guī)模的中小型房企而言，如何在行業(yè)集中度持續(xù)上行中維持生存，以及實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張是當(dāng)前面臨的主要難題。

二三線房企承壓求變

自2018年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)就陸續(xù)響起新一輪“洗牌”的聲音。而今年的疫情，令原本就存在流動性風(fēng)險的房企加速浮出水面。

在上述6家明確發(fā)出“求救”信號的房企中，排名全國前40強(qiáng)的房企泰禾集團(tuán)備受矚目。泰禾集團(tuán)5月14日公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃上市公司引入戰(zhàn)略投資者事宜，相關(guān)交易可能涉及公司控制權(quán)的變更。該戰(zhàn)投的主營業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)。

昨日從接近泰禾集團(tuán)高層的人士處獲悉，本次擬引入的戰(zhàn)投大概率為一家綜合實(shí)力極強(qiáng)的福建地方國企。另據(jù)媒體報(bào)道稱，作為千億級閩系房企，泰禾集團(tuán)是福建當(dāng)?shù)氐募{稅大戶，同時有醫(yī)療、教育等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)配套資源，因此本次“引戰(zhàn)投”工作是由當(dāng)?shù)卣疇款^介入。

泰禾集團(tuán)此舉并不令人意外。作為于2010年上市的地產(chǎn)股，泰禾集團(tuán)因上市后火力全開，一度被稱為“地王收割機(jī)”，并在2018年以1303.4億元的銷售額，闖入百強(qiáng)房企的第20位。但激進(jìn)策略下，巨額債務(wù)隨之而來。泰禾集團(tuán)今年一季報(bào)顯示，公司總負(fù)債1900億元，1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為607.40億元；同期貨幣資金僅為55.53億元。

“泰禾集團(tuán)所打造的院子系、大院系等多個系列產(chǎn)品口碑不俗。公司在去年也積極通過出讓項(xiàng)目股權(quán)、發(fā)布高息美元債等方式紓困。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受到新冠肺炎疫情的影響，泰禾集團(tuán)部分項(xiàng)目在2020年的最新成交價格低于預(yù)期，也對公司的資金回籠造成影響。

作為今年首個債務(wù)違約的上市房企，苦苦掙扎的新華聯(lián)也正式對外“求援”。5月18日，新華聯(lián)發(fā)布公告稱，公司控股股東擬引入戰(zhàn)投，中金公司將協(xié)助其尋找合適的戰(zhàn)略投資者，不排除公司控制權(quán)變更的可能性。

據(jù)新華聯(lián)官方微信號稱，在新華聯(lián)集團(tuán)與中金公司于5月13日舉行的合作協(xié)議簽字儀式上，新華聯(lián)集團(tuán)董事局主席兼總裁傅軍表示，受新冠肺炎疫情的嚴(yán)重影響，新華聯(lián)集團(tuán)今年出現(xiàn)了資金緊張的局面。希望與中金公司緊密攜手，能為新華聯(lián)控股和新華聯(lián)文旅盡快引進(jìn)實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略投資者，特別是要注重引進(jìn)央企或國企投資者。

疫情帶來的困難，或許只是導(dǎo)致新華聯(lián)求變的直接因素，其危機(jī)從去年就已浮現(xiàn)。據(jù)披露，截至2019年末，新華聯(lián)期內(nèi)的短期借款、應(yīng)付賬款、1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別為15.85億元、77.56億元、67.91億元，合計(jì)約為161.32億元；同期，其貨幣資金僅為49.18億元，無法覆蓋到期債務(wù)。截至目前，新華聯(lián)違約債務(wù)還未兌付，現(xiàn)金流危機(jī)仍未得到緩解。

與泰禾集團(tuán)、新華聯(lián)類似，同樣因疫情加大償債壓力而尋求改變的房企還有京漢股份、協(xié)信集團(tuán)、陽光股份。

京漢股份于19日晚間發(fā)布公告稱，公司控股股東京漢控股將公司29.302%股份轉(zhuǎn)讓給奧園科星，公司實(shí)控人變更為郭梓文，每股5.06元的轉(zhuǎn)讓價格較公司現(xiàn)價4.19元有約20%的溢價。奧園科星是一家剛成立的平臺公司，其股東奧園廣東主營房地產(chǎn)開發(fā)，2019年?duì)I收122億元，凈利潤17億元。郭梓文旗下還有中國奧園集團(tuán)、奧園健康生活和古兜控股等3家港股公司。

而在今年一季度，京漢股份虧損8408.43萬元，凈利潤同比下降733.37%。公司稱，業(yè)績虧損主因系受疫情影響，公司房地產(chǎn)板塊交房延遲，化纖板塊開工不足、產(chǎn)品交付困難。

“大浪淘沙下，即便是經(jīng)歷了多個行業(yè)周期的老牌房企，高負(fù)債率也猶如一顆隨時可能引爆的‘炸彈’，一旦銷售回款被迫減速，就面臨被洗牌的命運(yùn)。而此次疫情之下，樓盤施工、銷售、交付均推遲則成為壓倒它們的‘最后一根稻草’?！笨硕鸱治鰩熤x楊春表示，每個企業(yè)可能具體原因存在差異，但資金總是繞不過去的檻。

行業(yè)集中度加速“跳漲”

在多家中等房企求變求生存的背后，則是存量時代下行業(yè)加速“洗牌”。川財(cái)證券研報(bào)表示，未來隨著疫情的好轉(zhuǎn)，頭部房企有望憑借高周轉(zhuǎn)模式、充裕的土地儲備、合理的布局、良好的口碑等多因素形成的組合優(yōu)勢，提升市場份額、加速行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

“4月以來，隨著國內(nèi)疫情防控形勢持續(xù)向好，房企間股權(quán)層面的整合重組逐步增多，以有效實(shí)現(xiàn)房企之間的資源整合，提升企業(yè)的綜合實(shí)力。”中指研究院分析師認(rèn)為，行業(yè)整合力度加大，實(shí)力雄厚的房企也在積極把握做大做強(qiáng)的機(jī)會。

上證報(bào)注意到，僅4月底就連續(xù)發(fā)生2起地產(chǎn)行業(yè)的整合案例。4月26日晚，新湖中寶發(fā)布公告稱，將以認(rèn)購增發(fā)股份的方式，斥資30億港元獲得港股公司綠城中國12.95%的股份，晉身為第三大股東。同時，新湖中寶還向綠城出售了啟東海上明珠城項(xiàng)目50%股權(quán)。同日，碧桂園則以48億元的價格拿下中國重汽集團(tuán)旗下地產(chǎn)資產(chǎn)包。

“今年房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和洗牌節(jié)奏會加快，收購兼并也會隨之變多。過往的‘大魚’吃‘小魚’，也會逐漸變成‘大魚’吃‘大魚’?！敝x楊春分析認(rèn)為，今年年初爆發(fā)的疫情加大了房企回款的難度，延期復(fù)工復(fù)產(chǎn)也影響正常的經(jīng)營活動?！氨M管房企可以較低的利率通過融資而解決一定的現(xiàn)金流問題，但目前仍是龍頭房企和央企國企背景的房企更具優(yōu)勢?！?/p>

從今年一季度百強(qiáng)房企的表現(xiàn)來看，頭部房企的銷售恢復(fù)情況明顯更勝一籌。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從4月單月情況來看，房企銷售額TOP100的環(huán)比增長率均值為60.6%。

“一旦市場進(jìn)入平穩(wěn)期，自身管理制度落后、運(yùn)營效率較低的房企，其競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士分析稱，房企未來將更加注重提升盈利水平。陽光城表示，利潤率是未來發(fā)展的重要目標(biāo)。房企關(guān)注現(xiàn)金流的安全性，加速回款力度。

“新主”能否力挽狂瀾？

在多名業(yè)內(nèi)人士看來，如果能成功引入戰(zhàn)投，將對企業(yè)融資、現(xiàn)金流、資金投入等諸多方面產(chǎn)生利好，對相關(guān)各方也將產(chǎn)生多贏局面。

其實(shí)此類成功案例并不罕見，最為典型的則是中國平安戰(zhàn)略入股華夏幸福。2017年，華夏幸福因快速擴(kuò)張導(dǎo)致經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，降幅高達(dá)309.04%。此后2年間，中國平安斥資180億元先后兩次接盤華夏幸福股權(quán)后，華夏幸福逐漸告別危機(jī)，融資環(huán)境及財(cái)務(wù)狀況有所改善。截至2019年末，華夏幸福籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由2018年同期的-111.1億元提升至259.19億元，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均回歸健康狀態(tài)。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，引入戰(zhàn)投對于“失血”過多的房企而言，只能在資金上給予一定支撐，能否重振雄風(fēng)仍需要觀察。在謝楊春看來，“掙扎中的房企能否實(shí)現(xiàn)‘蛻變’，更多還是看其自身的經(jīng)營模式、投拓方向以及組織管控是否與當(dāng)前市場發(fā)展相匹配?！?/p>

另有券商分析師表示，特別是對于此前拿地成本較高的房企來說，雖然戰(zhàn)投進(jìn)入后能解決短期債務(wù)問題，但部分公司存在長期成長性較差的情況。如福晟集團(tuán)的存貨主要是舊改項(xiàng)目，存在遺留問題和周期較長的現(xiàn)實(shí)因素，難以在短期內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流。另外，福晟集團(tuán)拿地資金多為信托、基金融資模式，融資成本較高。

并購項(xiàng)目的質(zhì)地也決定了被并購方的“命運(yùn)”。行業(yè)人士表示，如世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之后，盡管福晟集團(tuán)的項(xiàng)目位置具有優(yōu)勢，但項(xiàng)目成本普遍偏高，這導(dǎo)致世茂集團(tuán)進(jìn)入后，在實(shí)際銷售過程中能釋放出的利潤空間相對有限。相較之下，中國奧園實(shí)控人入主京漢股份之后，所獲得的項(xiàng)目更為劃算。