百盛商業(yè)與中國工藝美術(shù)集團（以下簡稱“中工美”）的多年合作正式畫上句號。百盛集團近日發(fā)布的自愿性公告顯示，百盛商業(yè)將提前終止與中工美多個樓層和區(qū)域的租賃合同。事實上，在百盛與中工美傳出“分手”消息前，中工美就已透露將對相關(guān)物業(yè)進行改造升級的計劃。作為長安街沿線的地標(biāo)建筑，中工美大廈將于明年正式啟動改造工程，并圍繞“文化空間革新、資產(chǎn)價值重構(gòu)、IP生態(tài)進化”三大方向展開。而這背后，不僅是商業(yè)合作關(guān)系的變更，更預(yù)示著城市更新進程將升級為以“文化+”為核心驅(qū)動力的4.0版本。

復(fù)興門百盛年底閉店

近日，百盛商業(yè)集團一則公告，讓其與中工美多年的合作正式走向終結(jié)。根據(jù)協(xié)議，百盛集團的間接全資附屬公司百盛商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“百盛商業(yè)”）將提前終止與中工美的租賃合同，涉及的物業(yè)包括中工美的多個樓層和區(qū)域，總面積約1.724萬平方米，該租賃協(xié)議的終止日期定于明年1月1日。與此同時，百盛商業(yè)需向中工美支付1170.12萬元罰款，并在今年10月10日前完成支付。若逾期支付，百盛商業(yè)將按未償還總額的0.05%每日支付額外罰金，直至付款為止。這意味著，位于北京復(fù)興門的百盛購物中心將于今年底閉店。

8月20日上午，北京商報記者在復(fù)興門百盛購物中心看到，商場內(nèi)客流稀少，午餐時段僅部分餐廳的上座率有所上漲。購物中心二至四層主營服裝，大部分服裝門店已開始打折促銷，折扣力度為1—5折。有兒童商戶透露，現(xiàn)在的打折也是為撤柜做準(zhǔn)備。

雖然百盛商業(yè)未表明解約原因，但從財報數(shù)據(jù)可以看出，業(yè)績下降讓百盛商業(yè)持續(xù)承壓。財報顯示，2020—2024年，百盛集團歸母凈利潤除在2023年增長6641萬元外，分別下降2.5億元、1.76億元、3.84億元和1.75億元。在此背景下，控制運營成本、調(diào)整業(yè)務(wù)布局成為百盛商業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。提前終止租賃合同，或許是百盛集團降低運營成本、優(yōu)化資產(chǎn)配置的無奈之舉。

回溯過往，1993年10月，百盛集團和中工美及旗下2家全資子公司合資成立北京百盛公司，彼時總注冊資本為1668萬美元，百盛集團及其關(guān)聯(lián)公司持股56%，中工美及其2家子公司分別持股43%、0.9%和0.1%。2006年，百盛集團全資子公司金獅百盛投資公司斥資5.25億元，收購中工美等持有的北京百盛44%股權(quán)，自此北京百盛實現(xiàn)獨資。多年來，雙方在商業(yè)運營上相互協(xié)作，復(fù)興門百盛購物中心借助中工美大廈的優(yōu)質(zhì)地段，一度成為北京商業(yè)的重要地標(biāo)之一。然而，時移世易，如今雙方的合作關(guān)系畫上句號。

老百貨轉(zhuǎn)型是必然趨勢

百盛的退出，是北京商業(yè)格局的優(yōu)勝劣汰。新的商圈不斷崛起，新穎的業(yè)態(tài)組合、潮流的消費體驗吸引了大量年輕消費者。傳統(tǒng)百貨商場早已踏上轉(zhuǎn)型之路，而百盛一直維持原有的合作模式，因此在當(dāng)前的商業(yè)變革中難以突出重圍。

中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員會委員賴陽認為，在“云消費”時代，零售業(yè)態(tài)的核心變化是消費突破了時間和空間的限制，實現(xiàn)“零時差、零距離、零渠道”。傳統(tǒng)百貨的生存基礎(chǔ)在于商品集聚和渠道壟斷，但這種優(yōu)勢在新零售模式下已成負擔(dān)。百盛業(yè)績下滑并最終退出，根源在于未能適應(yīng)這種顛覆性的變化。消費者有了更便捷的選擇，傳統(tǒng)百貨的價值被削弱，導(dǎo)致其經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)。

在百盛與中工美傳出“分手”消息前，中工美就已透露將對相關(guān)物業(yè)進行改造升級的計劃。針對中工美大廈的未來規(guī)劃，中國工藝美術(shù)集團有限公司黨委書記、董事長、總經(jīng)理韓大群表示，中工美大廈3公里以內(nèi)覆蓋百萬高凈值人群，在項目3.6萬平方米的空間里還承載著無數(shù)國家級工藝美術(shù)瑰寶，未來借助“城市更新”契機，中工美將憑借項目的層高優(yōu)勢、雙中庭結(jié)構(gòu)及采光穹頂?shù)冉ㄖ脑旎?，以“文化空間革新、資產(chǎn)價值重構(gòu)、IP生態(tài)進化”三大思路進行調(diào)整。據(jù)介紹，中工美大廈將于明年正式啟動改造升級，定位為“長安街上會呼吸的文化地標(biāo)”。

事實上，不僅百盛與中工美大廈面臨調(diào)整，近年來，北京的老百貨紛紛踏上轉(zhuǎn)型之路。從北京推出首批“一店一策”改造計劃，到如今根據(jù)市場變化各自進行的深度調(diào)整，百貨業(yè)已經(jīng)歷3次零售革命，如今正處于體驗為主導(dǎo)的第4次零售革命浪潮中。從長安商場、當(dāng)代商城、王府井購物中心右安門店等傳統(tǒng)商場向社區(qū)型購物中心轉(zhuǎn)型升級，到王府井喜悅購物中心、北京市百貨大樓、雙安商場等加強場景重構(gòu)，老百貨如今開始發(fā)力空間場景打造、業(yè)態(tài)組合優(yōu)化、文化內(nèi)涵植入等多維度進行深度變革。

賴陽表示，百貨業(yè)的未來發(fā)展趨勢已不再是延續(xù)傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營模式，而應(yīng)從“坪效導(dǎo)向”和“品牌導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋M體驗導(dǎo)向”，實體門店也應(yīng)由銷售場所向“品牌體驗中心”“族群社交場所”和“家庭生活空間”轉(zhuǎn)型。百貨需通過提供新奇有趣的體驗、高品質(zhì)的文化認同和個性化的定制服務(wù)來吸引消費者。例如，一些品牌已通過在旗艦店打造沉浸式體驗空間，將實體門店轉(zhuǎn)變?yōu)槠放莆幕w驗和情感交流的場所。

城市更新邁入4.0版本

北京的老百貨大多處于城市核心區(qū)域，為城市的地標(biāo)性建筑，其轉(zhuǎn)型不僅是商業(yè)項目的自我革新，更是城市面貌變化的重要體現(xiàn)。賴陽認為，百貨業(yè)的發(fā)展深刻影響著城市整體發(fā)展。作為城市地標(biāo)，老百貨的興衰往往是城市發(fā)展變遷的縮影。在城市更新中，商業(yè)空間應(yīng)融入文化肌理與現(xiàn)代休閑文化，構(gòu)建“全業(yè)態(tài)的生活方式體系”，將原有的百貨業(yè)態(tài)升級為城市生活方式體驗新空間，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益統(tǒng)一，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

CRR商業(yè)地產(chǎn)志首席執(zhí)行官黃琰表示，城市更新進入新時代，讓文化資產(chǎn)化成為核心，以實現(xiàn)文化與商業(yè)的良性互動。

黃琰介紹，中國城市更新的發(fā)展，1.0版本主要集中在2004—2010年，側(cè)重城市硬件設(shè)施的更新?lián)Q代，改善城市的基礎(chǔ)面貌；2.0時代集中在2011—2018年，側(cè)重“修舊如舊”，例如成都太古里保留了川西院落的建筑風(fēng)格，并與大慈寺加強“商業(yè)與文化”的融合；3.0時代集中在2019—2024年，強調(diào)文化運營，北京白塔寺商街模式在全國范圍推廣，“微更新+社區(qū)共建”讓胡同改造既保留了生活功能，又增加了文化景觀；今年起，城市更新則進入“文化運營+”的4.0版本，文化IP要實現(xiàn)商業(yè)化變現(xiàn)。

無論百貨升級改造進入的4.0版本，或是城市更新的4.0版本，可見百貨轉(zhuǎn)型升級成為城市更新的重要一環(huán)。賴陽建議，對于中工美大廈的改造，應(yīng)以“文化+”為核心，重新定義其商業(yè)價值。在新消費趨勢下，實體商業(yè)的功能已從單純購物向更高品質(zhì)的體驗式、沉浸式消費轉(zhuǎn)變。中工美可以效仿國內(nèi)外成功的改造案例，將其打造成一個融合藝術(shù)、時尚、品牌的“文化+”綜合體。通過頂級設(shè)計師的創(chuàng)意設(shè)計，將建筑本身變?yōu)樗囆g(shù)品，并植入“在藝術(shù)中購物”的理念，營造高品質(zhì)的文化氛圍。通過舉辦藝術(shù)展、時尚發(fā)布會等活動，吸引追求品質(zhì)的年輕消費群體。