“做增量容易，做存量難”。8月22日，萬科A(000002)高管在中期業(yè)績披露后舉行的分析師會(huì)議發(fā)出如上感慨。穩(wěn)定存量融資規(guī)模、去化存量資源、盤活存量資產(chǎn)……圍繞“存量”做好文章，已經(jīng)成為萬科當(dāng)下最重要的功課。

當(dāng)日披露的財(cái)報(bào)顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億元。拆分來看，當(dāng)期萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，同比下降45.7%；經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%。

報(bào)告期內(nèi)，萬科完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年之前已無境外公開債到期。同期，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款），第一大股東深鐵集團(tuán)累計(jì)向公司提供238.8億元的股東借款。

“公司穩(wěn)步推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作，逐步消化風(fēng)險(xiǎn)，但徹底化解仍需‘以時(shí)間換空間’。”萬科方面表示。對存量資源的充分運(yùn)用，是當(dāng)下萬科消化風(fēng)險(xiǎn)的重要方向之一，分析師會(huì)議中介紹的信息顯示，萬科在這個(gè)方向上做了多種多樣的嘗試。

萬科本次分析師會(huì)議由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、董事會(huì)秘書田鈞出席。會(huì)上介紹，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)體量龐大，在近幾年高速發(fā)展的過程中，沉淀了部分難以短期變現(xiàn)的資源，面對當(dāng)前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要。“我們體會(huì)到做增量容易，做存量難，存量盤活工作十分考驗(yàn)我們的意志與能力。”

財(cái)報(bào)顯示，截至2025年中期，萬科未結(jié)算的待開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和存量土地合計(jì)建面超過6000萬平方米。如果可以實(shí)現(xiàn)積極盤活和有效供應(yīng)，萬科認(rèn)為，即便放慢了拿地節(jié)奏，仍可維持一定的在建和存貨規(guī)模。

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，上半年首開項(xiàng)目中，溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第、成都錦上揚(yáng)華、天津東廬等多個(gè)存量盤活項(xiàng)目首開實(shí)現(xiàn)九成及以上的認(rèn)購去化；庫存去化中，萬科上半年現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷售176億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售183億元。

資源盤活方面，萬科既有通過“收儲(chǔ)、調(diào)規(guī)、再出讓”的方式對商辦占比較高的地塊進(jìn)行盤活的嘗試，也有將“整售商辦資產(chǎn)置換住宅”的項(xiàng)目案例。同時(shí)，萬科還利用專項(xiàng)債收購存量土地與存量商品房的政府政策，截至目前，萬科已向政府申報(bào)36個(gè)專項(xiàng)債收購項(xiàng)目，15個(gè)已納入市級(jí)清單。

既有資產(chǎn)大宗交易方面，今年上半年，萬科完成13個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，合計(jì)簽約金額為64.3億元。大宗交易的不斷達(dá)成基于交易模式創(chuàng)新：除了傳統(tǒng)交易、REITs、PRE-REITs基金等渠道，萬科還將交易模式與政府存量盤活政策相結(jié)合，比如在杭州市，萬科實(shí)現(xiàn)了首個(gè)收購存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目。

融資方面，除了前述通過經(jīng)營和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流之外，萬科表示將繼續(xù)積極爭取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)，以時(shí)間換空間。

“公司將會(huì)充分利用現(xiàn)有政策，統(tǒng)籌各類資源，全力以赴，改善管理，增收節(jié)支，降本增效，加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)清收，盡力減虧，化解風(fēng)險(xiǎn)，重新回到健康發(fā)展軌道。”萬科方面高管在會(huì)上強(qiáng)調(diào)道。