8月8日，南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REIT同步在滬深交易所上市，標志著公募REITs資產正式邁入新型基礎設施領域，揭開了算力時代資本化運作的新篇章。

作為萬國數據和潤澤科技數據中心REITs發行的咨詢合作伙伴，科智咨詢有幸受邀全程參與并見證了這一歷史性時刻，共同推動數據中心資產證券化邁向更高臺階。

在數據中心REITs從籌備到公開上市的過程中，咨詢機構承擔著評估、合規與投資者溝通等核心職能，提供必要的市場分析、資產估值與披露建議，幫助規范算力資產、降低交易不確定性并提升資產可投性，從而支持項目順利進入公開市場，是數據中心REITs項目推進中不可或缺的重要力量。

本文作者|張夢玥

科智咨詢 高級分析師

REITs概述：基礎設施資產證券化的核心工具

房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)是房地產資產證券化的一種創新金融工具，可在證券交易所上市交易。REITs以能夠產生穩定租金收益且具有增值潛力的不動產為投資對象，通過發行信托受益憑證向廣大中小投資者募集資金，并將所募資金交由專業投資管理機構運作。管理機構通過租金收入、資產出售或重估等方式獲取收益，并將絕大部分收益分配給投資者。

與傳統不動產投資相比，REITs具有顯著優勢：其流動性更高，可像股票一樣在證券交易所自由交易;投資門檻更低，普通投資者也能輕松參與;同時，REITs還提供更廣泛的投資選擇和相對較高的收益率，是兼具穩健性和收益性的投資選擇。

中國目前處于REITs試點階段，主要投資于基礎設施項目。基礎設施REITs具有高流動性、收益穩定、安全性強等特點，能盤活存量資產，填補金融產品空白。中國公開募集基礎設施證券投資基金是向社會投資者募集資金，通過資產支持證券持有基礎設施項目，由基金管理人運營并分配收益的標準化金融產品。投資范圍包括倉儲物流、交通設施、市政設施、污染治理、信息網絡和產業園區等。

2024年，中國公募REITs進入常態化發行階段，新發行數量和規模大幅攀升。截至2025年上半年，國內公募REITs市場已上市產品達68只，總市值超2000億元。

從項目類型來看，已上市REITs涉及項目類型包括產業園區、保障性租賃住房、倉儲物流、消費基礎設施、收費公路、能源項目、市政與環保項目。其中，發行數量最多的是產業園區，共16只，占比27.6%;發行市值規模最大的是收費公路，合計市值553.7億元，占比35.4%。

數據中心REITs：國際實踐與戰略價值

隨著數字經濟成為全球經濟增長的核心引擎，數據中心作為算力基礎設施的“底座”，其戰略地位日益凸顯。然而，數據中心作為典型的重資產行業，面臨投資規模大、回報周期長等挑戰。在此背景下，不動產投資信托基金(REITs)成為盤活存量資產、優化融資結構的重要工具。

1. 美國數據中心REITs發展情況

過去五年，美國數據中心REITs年化回報率高達10.4%，遠超其他REITs板塊。雖然當前分派率僅2.71%，低于行業平均水平，但市場仍給予其較高估值，表明投資者更看重其長期增長潛力，而非短期分派收益，反映出市場對其未來發展的高度樂觀預期，使其成為REITs市場中的明星板塊。

自2020年起，美國上市曾有5支純數據中心REITs，包括Equinix(EQIX)、Digital Realty(DLR)、CyrusOne、CoreSite、QTS Realty DC REIT。然而，隨著行業整合加速，后三相繼被并購或私有化退市。目前，美國上市的基礎設施數據中心REITs僅剩Equinix(EQIX)和數字房地產信托(DLR)兩家，總市值約1281.43億美元，占美國權益類REITs總市值的8.96%，頭部集中效應明顯。依托REITs架構持續融資支持擴張，兩家數據中心正穩步擴張全球數據中心布局，并提供高附加值服務，構筑更強的抗周期能力。

2.新加坡數據中心REITs發展情況

目前新加坡共有兩支上市的數據中心REITs，分別是Keppel DC REIT 和 Digital Core REIT，兩支 REITS 的合計市值約為 47.6 億新幣，占整體市場的4.8%。

其中，新加坡吉寶企業集團旗下的吉寶DC REIT是亞洲首個純數據中心REITs，自2014年上市以來，通過“投資-建設-運營-證券化”的閉環模式，管理資產規模從8處擴展至19處，覆蓋歐洲和亞太地區，出租率長期保持在94.5%以上。

中國數據中心REITs：政策機遇與本土化挑戰

中國數據中心REITs(房地產投資信托基金)尚處于起步階段。2020年，中國正式推出基礎設施公募REITs試點，為數據中心資產證券化提供了政策基礎。2023年3月起，發改委、證監會發布《關于規范推進基礎設施REITs試點工作的通知》，新增數據中心作為獨立行業類別納入試點，明確支持“新型基礎設施”REITs。2025年2月，中國證監會發布《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，提出支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行REITs。2025年國務院推動新型基礎設施REITs常態化發行，數據中心納入優先支持領域。然而，目前數據中心REITs的規模相對較小，市場參與度有限。

當前中國數據中心 REITs交易項目主要集中在東部地區，尤其是京津冀和長三角，這些地區的交易項目大多為確定性較高的項目，PUE(電能利用效率)主要在1.2-1.3之間。從產品特質和交易結構來看，不同類型的IDC表現出明顯差異：

公募REITs：主要集中在一線城市周邊城市(如廊坊、昆山)，以高密度機柜為主，上架率成熟，適合追求穩定收益的投資者;

PRE-REITs：上架率仍在爬坡，但符合長期算力集中和AI支持的趨勢，CAPEX(資本支出)投入巨大，需要長期資金支持以完成運營培育;

私募REITs：行業龍頭萬國和世紀互聯提供的產品多為一線城市市區型，以普通機柜為主，追求靠近終端客戶和成熟穩定的運營環境。

從實際成交情況來看，IDC市場已出現分層邏輯，不同類型的資金對不同階段的IDC項目有不同偏好。例如，PRE-REITs因周期長、投資額大，更適合長線資金;而私募REITs則更注重項目的確定性和穩定性。

數據中心資產的全周期融資與退出需求，可通過多樣化的資產證券化產品得到滿足，不僅凸顯了其在資本市場的價值與吸引力，還為數據中心行業開辟了多元化的融資與資產盤活路徑。未來，通過持續強化政策引導、完善評估體系以及提升市場投資者對數據中心資產的認知，有望進一步激發市場活力，吸引更多資本投入，從而推動數據中心資產證券化市場的穩健發展。

數據中心REITs正迎來發展風口

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