- 物管行業中報：減值壓力降低致業績回升
- 2025年08月21日來源：證券日報
提要：進入8月份以來，多家港股物業企業陸續發布上半年業績預告。從業績表現來看，相較于過去同期普遍受母公司風險拖累、計提減值導致業績承壓，今年多家物企關聯方減值準備大幅減少，盈利情況普遍有所改善，顯示行業正逐步邁向獨立發展的新階段。
進入8月份以來，多家港股物業企業陸續發布上半年業績預告。從業績表現來看，相較于過去同期普遍受母公司風險拖累、計提減值導致業績承壓，今年多家物企關聯方減值準備大幅減少，盈利情況普遍有所改善，顯示行業正逐步邁向獨立發展的新階段。
與此同時，增值業務也呈現出更加多元化的態勢，涵蓋二手房租賃、買賣、房屋維修及裝修等業務多點開花，持續提升物業企業的毛利率和現金流水平。
具體來看，多家物業企業已走出大幅虧損階段，盈利水平持續回升。8月19日，融創服務控股有限公司(以下簡稱“融創服務”)發布業績預告，預計上半年實現擁有人應占凈利潤不低于1億元，而去年同期虧損約4.72億元，實現由虧轉盈。
融創服務在公告中表示，公司擁有人應占盈利較去年同期增加，主要由于公司在本期間對關聯方應收款項計提減值準備大幅減少。
雅生活智慧城市服務股份有限公司(以下簡稱“雅生活服務”)同樣預告股東應占利潤將較2024年同期大幅增長。雅生活服務表示，2024年同期大幅計提關聯方貿易應收款的減值撥備，自2024年下半年至今，通過采取修訂合同信用條款、主動調整業務模式、積極尋找工抵資產、提起訴訟等方式，有效控制關聯方及房地產企業相關業務往來的應收款余額。截至2025年6月30日，公司預計對關聯方貿易及其他應收款項無新增大額計提減值撥備。
此外，佳源服務控股有限公司(以下簡稱“佳源服務”)預計上半年凈利潤在1.2億元至1.5億元之間，相較于2024年同期(凈利潤約6320萬元)顯著增加。此次凈利潤的增加主要歸因于相關的強制執行調解協議，撥回了此前與控股股東未經授權擔保相關的1.09億元減值撥備。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示：“這輪盈利改善的共性因素在于減值壓力的緩解。過去幾年，物企大多背負母公司遺留的應收款或擔保風險，不得不大幅計提減值。如今隨著關聯交易逐步出清、應收賬款管理趨嚴，這部分負擔明顯減輕。換句話說，物企正在擺脫母公司光環，靠自身的運營現金流站穩腳跟。未來誰能率先實現‘去母公司化’，誰就能更快進入良性循環?！?/p>
隨著物業行業逐漸走出減值陰影，不少物企也在探索新的增值業務，提升整體毛利率。
正如萬物云空間科技服務股份有限公司(以下簡稱“萬物云”)董事長朱保全在今年中期業績會上所說，公司將基礎的物業費毛利率定義在7%至18%之間，這是一個合理區間。物業是個現金流穩定、毛利率也相對穩健的業務，體現了該業務的現金流屬性和長期可持續性。
相比之下，增值業務則更多體現了物業公司的成長性，同時也有助于毛利率的持續提升。例如，萬物云上半年居住資產相關業務(包括租賃、買賣、維修及裝修等)在22.3%的毛利率水平下實現了近40%的增長，成為公司新的增長點。
值得一提的是，近期價格敏感度攀升，業主對于降價的訴求凸顯，部分城市出現物業費降費潮，不少物業企業退出虧損項目，物業費收繳情況也成為行業關注的一大特點。
對此，融創服務也在業績預告中坦言，公司預期毛利及毛利率均較去年同期降低，主要由于公司暫緩確認已完成履約義務但回款存在高風險的若干第三方客戶的收入，以及近年交付項目質保到期而帶來的維修維護成本增加所致。
中信證券在研報中表示，伴隨著虧損業務和虧損項目的陸續退出，企業從重視規模增長向重視業績提升轉變。行業回歸基礎服務的過程也是回歸專業性的過程——在規?？耧j過程中，一度被忽視的催收和業主關系維護技巧回歸，新質生產力也助力企業提升效率。
同策研究院聯席院長宋紅衛對《證券日報》記者表示：“2025年上半年，物業行業呈現新變化——減值壓力明顯緩解，盈利水平有所回升。隨著不利因素逐步出清，物業企業的現金流穩健性和盈利持續性也開始受到市場關注。整體來看，行業環境正逐步改善，未來發展有望更加穩健。”
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