珠海國資新一輪重組序幕正式拉開。近日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，收到控股股東海投公司通知，珠海市國資委將海投公司整體無償劃轉(zhuǎn)至珠海華發(fā)集團。此次劃轉(zhuǎn)后，海投公司成為華發(fā)集團二級企業(yè)，格力地產(chǎn)則降至三級子公司。近年來，格力地產(chǎn)因曾經(jīng)激進擴張導(dǎo)致管理失控，地產(chǎn)業(yè)務(wù)一蹶不振。2023年營收僅47.32億元，不足華發(fā)股份的十分之一，疊加財務(wù)數(shù)據(jù)披露不準確等風波，被迫宣布退出傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士指出，此次整合雖為華發(fā)集團新增免稅業(yè)務(wù)板塊，但格力地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)主要經(jīng)營方，要想借助華發(fā)集團資源的優(yōu)勢在老牌免稅巨頭的市場競爭中突圍，仍需突破多重挑戰(zhàn)。

無償并入

近日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司收到海投公司通知，珠海市國資委將海投公司整體無償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團。

據(jù)悉，劃轉(zhuǎn)完成后，海投公司控股股東將由珠海市國資委變更為華發(fā)集團，海投公司將為華發(fā)集團下屬二級企業(yè)管理。這也意味著，原屬于海投下屬公司的格力地產(chǎn)也將歸并進入華發(fā)集團，降至華發(fā)集團的三級子公司。

時間回到2015年，格力地產(chǎn)通過由格力集團無償劃撥股份的方式，正式并入珠海投資控股。有了國資背景后，格力地產(chǎn)一改此前經(jīng)營思路，連續(xù)高溢價競得多宗地塊。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014年底至2015年，格力地產(chǎn)分別以16.14億元和14.5億元競得上海前灘32—01、38—01地塊，溢價率分別高達127%和92.5%，刷新當時上海單價地王紀錄；2015年底又以2.93億元競得珠海平沙商住地塊，創(chuàng)當時區(qū)域總價及樓面價雙紀錄。2016年，格力地產(chǎn)又以總價19.65億元競得上海松江區(qū)10—05號宅地，這也是格力地產(chǎn)自2014年12月首次進入上海后再次出手拿地。

然而這些地王項目在管理上卻出現(xiàn)問題，如上海前灘32—01地塊延期八年入市的格力·海德壹號項目，2024年有媒體報道稱，項目存在拖延工期、裝修降標、擅自更改設(shè)計等問題，引發(fā)業(yè)主集體投訴。

受地產(chǎn)業(yè)務(wù)受阻影響，格力地產(chǎn)在2022年及2023年兩年間歸母凈利潤虧損累計達34.17億元。為粉飾財報表現(xiàn)，格力地產(chǎn)在2018年至2021年對子公司多個地產(chǎn)項目的存貨減值測試中，故意錯誤估算可售面積和可比售價，導(dǎo)致存貨可變現(xiàn)凈值被顯著高估，四年間累計多計凈利潤6.26億元。

其中，2018年度多計利潤4.42億元，占當年度凈利潤的86.21%；2019年、2020年、2021年分別多計利潤303.8萬元、1.63億元、1886萬元，占當年凈利潤的0.58%、29.1%、4.1%。而到了2022年，格力地產(chǎn)則多提存貨減值并少計利潤6.26億元，占當年度凈利潤絕對值的23.34%。

財務(wù)數(shù)據(jù)披露不準確不僅嚴重削弱了投資者對于格力地產(chǎn)的信任，而且時任格力地產(chǎn)董事長的魯君四因涉嫌證券市場內(nèi)幕交易違法被證監(jiān)會立案調(diào)查，這一事件直接導(dǎo)致了格力地產(chǎn)在2020年提出的收購免稅集團100%股權(quán)計劃再度停滯。

地產(chǎn)板塊業(yè)績持續(xù)承壓之下，格力地產(chǎn)也是在2024年11月及2025年3月相繼發(fā)布公告宣布逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向免稅市場。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析稱，后續(xù)格力地產(chǎn)將不再有新增地產(chǎn)開發(fā)項目，而既有的存量地產(chǎn)項目將進入存量盤活的階段。此外，格力地產(chǎn)也可以和華發(fā)集團的既有地產(chǎn)項目尤其是存量房業(yè)務(wù)板塊進行結(jié)合，或?qū)⒋龠M存量項目的去化，有助于緩解華發(fā)股份面臨的業(yè)績挑戰(zhàn)。

挑戰(zhàn)重重

記者注意到，格力地產(chǎn)的免稅業(yè)務(wù)歸屬權(quán)并未因本次重組發(fā)生變更。公告顯示，海投公司仍為格力地產(chǎn)控股股東，珠海市國資委仍為格力地產(chǎn)的實際控制人。本次事項不會對公司的生產(chǎn)和經(jīng)營活動產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

嚴躍進表示，當前免稅業(yè)務(wù)主要由格力地產(chǎn)主導(dǎo)推進，依托近年來在免稅領(lǐng)域的持續(xù)探索，已逐步構(gòu)建起專業(yè)運營平臺。此次業(yè)務(wù)調(diào)整使格力地產(chǎn)能夠更聚焦于免稅業(yè)務(wù)的核心優(yōu)勢，依托既有資源深化業(yè)務(wù)布局，進一步釋放其在免稅市場的潛在動能。

但格力地產(chǎn)能否憑借華發(fā)集團的資源整合能力，實現(xiàn)免稅業(yè)務(wù)的突破仍存在難題。根據(jù)海口海關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年全年，海南離島免稅購物金額309.4億元，同比下降29.3%；免稅購物人數(shù)568.3萬人次，同比下降15.88%。

受到行業(yè)收縮影響，作為免稅行業(yè)龍頭企業(yè)的中國中免，在2024年營業(yè)收入564.74億元，同比下降16.38%；歸母凈利潤42.67億元，同比下降36.44%。

此外，電商渠道的崛起進一步削弱了免稅店的競爭優(yōu)勢，憑借價格透明度和優(yōu)惠力度吸引了眾多消費者，也減少了去免稅店購物的人群。

面對市場變化，即便是中國中免也不免尋求新增量，加速布局境外免稅店。對于背靠華發(fā)集團的格力地產(chǎn)而言，如何在出境游復(fù)蘇和電商分流背景下，依托資源整合能力實現(xiàn)免稅業(yè)務(wù)突破，成為未來發(fā)展的關(guān)鍵。

針對格力地產(chǎn)未來免稅業(yè)務(wù)的發(fā)展方向及相關(guān)舉措，記者致電格力地產(chǎn)，但截至發(fā)稿未收到相關(guān)回復(fù)。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，未來，華發(fā)集團若能夠通過整合格力地產(chǎn)經(jīng)營團隊并引入專業(yè)免稅店職業(yè)經(jīng)理人，可形成管理優(yōu)勢。同時，格力地產(chǎn)依托華發(fā)集團的資金實力，有望進一步擴大免稅店業(yè)務(wù)規(guī)模，實現(xiàn)雙方資源優(yōu)勢互補，推動業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。