珠海國資新一輪重組序幕正式拉開。近日，格力地產發布公告稱，收到控股股東海投公司通知，珠海市國資委將海投公司整體無償劃轉至珠海華發集團。此次劃轉后，海投公司成為華發集團二級企業，格力地產則降至三級子公司。近年來，格力地產因曾經激進擴張導致管理失控，地產業務一蹶不振。2023年營收僅47.32億元，不足華發股份的十分之一，疊加財務數據披露不準確等風波，被迫宣布退出傳統地產開發。業內人士指出，此次整合雖為華發集團新增免稅業務板塊，但格力地產作為業務主要經營方，要想借助華發集團資源的優勢在老牌免稅巨頭的市場競爭中突圍，仍需突破多重挑戰。

無償并入

近日，格力地產發布公告稱，公司收到海投公司通知，珠海市國資委將海投公司整體無償劃轉至華發集團。

據悉，劃轉完成后，海投公司控股股東將由珠海市國資委變更為華發集團，海投公司將為華發集團下屬二級企業管理。這也意味著，原屬于海投下屬公司的格力地產也將歸并進入華發集團，降至華發集團的三級子公司。

時間回到2015年，格力地產通過由格力集團無償劃撥股份的方式，正式并入珠海投資控股。有了國資背景后，格力地產一改此前經營思路，連續高溢價競得多宗地塊。

記者梳理發現，2014年底至2015年，格力地產分別以16.14億元和14.5億元競得上海前灘32—01、38—01地塊，溢價率分別高達127%和92.5%，刷新當時上海單價地王紀錄；2015年底又以2.93億元競得珠海平沙商住地塊，創當時區域總價及樓面價雙紀錄。2016年，格力地產又以總價19.65億元競得上海松江區10—05號宅地，這也是格力地產自2014年12月首次進入上海后再次出手拿地。

然而這些地王項目在管理上卻出現問題，如上海前灘32—01地塊延期八年入市的格力·海德壹號項目，2024年有媒體報道稱，項目存在拖延工期、裝修降標、擅自更改設計等問題，引發業主集體投訴。

受地產業務受阻影響，格力地產在2022年及2023年兩年間歸母凈利潤虧損累計達34.17億元。為粉飾財報表現，格力地產在2018年至2021年對子公司多個地產項目的存貨減值測試中，故意錯誤估算可售面積和可比售價，導致存貨可變現凈值被顯著高估，四年間累計多計凈利潤6.26億元。

其中，2018年度多計利潤4.42億元，占當年度凈利潤的86.21%；2019年、2020年、2021年分別多計利潤303.8萬元、1.63億元、1886萬元，占當年凈利潤的0.58%、29.1%、4.1%。而到了2022年，格力地產則多提存貨減值并少計利潤6.26億元，占當年度凈利潤絕對值的23.34%。

財務數據披露不準確不僅嚴重削弱了投資者對于格力地產的信任，而且時任格力地產董事長的魯君四因涉嫌證券市場內幕交易違法被證監會立案調查，這一事件直接導致了格力地產在2020年提出的收購免稅集團100%股權計劃再度停滯。

地產板塊業績持續承壓之下，格力地產也是在2024年11月及2025年3月相繼發布公告宣布逐步剝離房地產業務，轉向免稅市場。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，后續格力地產將不再有新增地產開發項目，而既有的存量地產項目將進入存量盤活的階段。此外，格力地產也可以和華發集團的既有地產項目尤其是存量房業務板塊進行結合，或將促進存量項目的去化，有助于緩解華發股份面臨的業績挑戰。

挑戰重重

記者注意到，格力地產的免稅業務歸屬權并未因本次重組發生變更。公告顯示，海投公司仍為格力地產控股股東，珠海市國資委仍為格力地產的實際控制人。本次事項不會對公司的生產和經營活動產生實質性影響。

嚴躍進表示，當前免稅業務主要由格力地產主導推進，依托近年來在免稅領域的持續探索，已逐步構建起專業運營平臺。此次業務調整使格力地產能夠更聚焦于免稅業務的核心優勢，依托既有資源深化業務布局，進一步釋放其在免稅市場的潛在動能。

但格力地產能否憑借華發集團的資源整合能力，實現免稅業務的突破仍存在難題。根據海口海關統計數據，2024年全年，海南離島免稅購物金額309.4億元，同比下降29.3%；免稅購物人數568.3萬人次，同比下降15.88%。

受到行業收縮影響，作為免稅行業龍頭企業的中國中免，在2024年營業收入564.74億元，同比下降16.38%；歸母凈利潤42.67億元，同比下降36.44%。

此外，電商渠道的崛起進一步削弱了免稅店的競爭優勢，憑借價格透明度和優惠力度吸引了眾多消費者，也減少了去免稅店購物的人群。

面對市場變化，即便是中國中免也不免尋求新增量，加速布局境外免稅店。對于背靠華發集團的格力地產而言，如何在出境游復蘇和電商分流背景下，依托資源整合能力實現免稅業務突破，成為未來發展的關鍵。

針對格力地產未來免稅業務的發展方向及相關舉措，記者致電格力地產，但截至發稿未收到相關回復。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，未來，華發集團若能夠通過整合格力地產經營團隊并引入專業免稅店職業經理人，可形成管理優勢。同時，格力地產依托華發集團的資金實力，有望進一步擴大免稅店業務規模，實現雙方資源優勢互補，推動業務穩健發展。