港股退市5年后，重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司再次沖擊香港資本市場(chǎng)。

10月21日晚間，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)——珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“珠海萬(wàn)達(dá)商管”)向香港聯(lián)交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，其主要商業(yè)模式為，以委托管理模式和租賃運(yùn)營(yíng)模式管理萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

“珠海萬(wàn)達(dá)商管擬面向全球發(fā)行股份，所募資金擬用于投資收購(gòu)、擴(kuò)大在管物業(yè)面積，以及改造場(chǎng)景、硬件、戰(zhàn)略投資等用途。”萬(wàn)達(dá)商管方面表示。

“上市進(jìn)程如果順利，估計(jì)要到年底或者明年初正式完成。”一位萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士告訴記者。

在管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)380座

從管理規(guī)模來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管所管理的體量相當(dāng)龐大。

按弗若斯特沙利文統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管建筑面積超過(guò)第二名至第十名的總和。

招股書(shū)顯示，截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管在全國(guó)204個(gè)城市管理380座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中獨(dú)立第三方項(xiàng)目總數(shù)106個(gè)，在管商業(yè)物業(yè)建筑面積共5420萬(wàn)平方米。截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一年總客流量，高達(dá)46.07億人次。

2018年-2020年及2021年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心溢利分別為17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。

“我們的大部份收入，由母公司集團(tuán)擁有的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所產(chǎn)生。”珠海萬(wàn)達(dá)商管方面表示。

招股書(shū)披露，2018年-2020年以及截止2021年6月30日，來(lái)自母公司的收入分別為89.43億元、96.4億元、116.76.億元及71.68億元，占同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。

不過(guò)，珠海萬(wàn)達(dá)商管也在逐漸降低對(duì)母公司的依賴，也在向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理。招股書(shū)顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理的380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)中，獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。

而從實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況看，珠海萬(wàn)達(dá)商管來(lái)自獨(dú)立第三方的收入也在持續(xù)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2018年～2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，珠海萬(wàn)達(dá)商管租賃運(yùn)營(yíng)模式下商業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為9.87億元、19.73億元、55.33億元、26.59億元及24.51億元，分別占總收入的9.0%、14.7%、32.2%、35.7%及23.0%。

從成長(zhǎng)性角度看，珠海萬(wàn)達(dá)商管也有較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力。截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管還有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，總建筑面積約1910萬(wàn)平方米；其中，來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的儲(chǔ)備項(xiàng)目133個(gè)，總建筑面積約1570萬(wàn)平方米。

“珠海萬(wàn)達(dá)商管定位全輕資產(chǎn)模式，并通過(guò)較強(qiáng)的項(xiàng)目拓展能力積累了較為可觀的第三方商管項(xiàng)目。對(duì)于獨(dú)立第三方項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)目?jī)羰找娣殖桑c第三方業(yè)主的利益形成強(qiáng)綁定，可持續(xù)性較高。”貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中表示。

招股書(shū)顯示，近三年來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的平均出租率接近滿租，2018年至2020年，在管商業(yè)廣場(chǎng)的平均出租率為98.8%。

Pre-IPO融資共籌集468億港元

值得關(guān)注的是，這已經(jīng)是萬(wàn)達(dá)商管第二次赴港上市。

萬(wàn)達(dá)商管的前身是萬(wàn)達(dá)商業(yè)，其首次在港上市是在2014年12月23日，并成為當(dāng)年港交所IPO規(guī)模最大的企業(yè)之一。但因股價(jià)較為低迷、內(nèi)地和香港市場(chǎng)的估值落差等原因，2016年3月萬(wàn)達(dá)商業(yè)首次在公告稱，要進(jìn)行私有化退市，并于同年9月正式從港交所退市。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾表示，上市僅僅一年半又私有化退市，一定會(huì)付出比上市更高的成本。而堅(jiān)持私有化原因可能是多種多樣的，最核心原因是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)估值太低，對(duì)不起股東和投資人。

事實(shí)上，在H股退市前的2015年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就啟動(dòng)了A股IPO程序，并于當(dāng)年11月向證監(jiān)會(huì)報(bào)送了招股書(shū)。但由于其一直被“疑似房地產(chǎn)股”，導(dǎo)致在A股上市面臨重重困難。

在A股排隊(duì)5年未獲得實(shí)質(zhì)進(jìn)展后，王健林放棄了在A股的上市；今年3月撤回了A股上市申請(qǐng)，并很快啟動(dòng)了赴港上市計(jì)劃。

與首次赴港上市不同的是，萬(wàn)達(dá)商管本次IPO是以輕資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的概念，重返香港資本市場(chǎng)的。早在2018年3月，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司，并宣布不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。2019年底，萬(wàn)達(dá)商管完成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，全面向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由新成立的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)。

2021年3月，珠海萬(wàn)達(dá)商管作為上市主體注冊(cè)成立，并獲得珠海國(guó)資委出資30億元戰(zhàn)投入股。此外，萬(wàn)達(dá)商管還進(jìn)行了一系列調(diào)整，包括對(duì)從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組。

“以輕資產(chǎn)模式謀求港股上市，以萬(wàn)達(dá)的行業(yè)地位、公司體量及成長(zhǎng)性，應(yīng)該會(huì)獲得較高的估值，至少不會(huì)遜于近期上市的那些物管公司。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜曾對(duì)記者表示。

據(jù)香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)9月16日?qǐng)?bào)道，珠海萬(wàn)達(dá)商管在上市前的Pre-IPO融資中，合共籌集468億港元，是中國(guó)今年最大規(guī)模的上市前融資的企業(yè)之一。融資由太盟投資集團(tuán)(PAG)領(lǐng)投，總規(guī)模達(dá)28億美元。

珠海萬(wàn)達(dá)商管此次IPO，還獲得了國(guó)內(nèi)眾多業(yè)界大佬的支持。按目前公布出來(lái)的信息，珠海萬(wàn)達(dá)商管背后的投資者，囊括了碧桂園、騰訊、螞蟻金服、中信資本、招商局資本、周大福等知名企業(yè)。

“和住宅物管相比，商管業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)更高，加上位于優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)較為稀缺，近年來(lái)的估值也不斷走高，利好商管業(yè)務(wù)。這也是近期多家房企謀求商管部分拆分上市，紛紛向輕資產(chǎn)輸出轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要原因。預(yù)計(jì)珠海萬(wàn)達(dá)商管上市后，也將會(huì)為母公司帶來(lái)更多機(jī)遇。”鄭中認(rèn)為。