2015年上市暫緩的瑞安新天地，9月13日再向香港聯(lián)交所遞交招股書(shū)，摩根士丹利及瑞銀證券為全球發(fā)售的聯(lián)席保薦人。這意味著瑞安新天地有望成為繼寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和中駿商管后，又一家登陸資本市場(chǎng)的商管賽道的地產(chǎn)“玩家”。

房企為何熱衷拆分商管業(yè)務(wù)上市？華安證券曾在一則研報(bào)中指出，預(yù)計(jì)到2033年，我國(guó)商管運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)在管總面積有望達(dá)到9.83億平方米，對(duì)應(yīng)總收入約2781億元。和住宅物管相比，商管業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)更高，加上位于核心商圈的商業(yè)物業(yè)較為稀缺，近年來(lái)的估值也不斷走高，利好商管業(yè)務(wù)。

招股書(shū)資料顯示，瑞安新天地品牌有20年的歷史，主要業(yè)務(wù)為物業(yè)投資、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理。2018-2020年及今年上半年，瑞安新天地分別實(shí)現(xiàn)總收益為23.93億元、25.80億元、23.58億元和13.77億元，其中物業(yè)投資中的租金收入業(yè)務(wù)分別收入15.91億元、17.24億元、16.01億元和9.28億元，占比均在65%以上；同期對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)分別為6.81億元、5.84億元、-2.63億元和4.74億元。

短期銀行借貸一個(gè)月增長(zhǎng)5.81億元

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，截至2021年6月底，瑞安新天地流動(dòng)負(fù)債為50.49億元，較2020年末增長(zhǎng)了11.23%，但在7月末降至41.56億元；同期流動(dòng)負(fù)債凈額分別為12.82億元和3.74億元。對(duì)這個(gè)變化，瑞安新天地表示，是由于一年內(nèi)到期證券化安排的收款增加7.41億元和來(lái)自附屬公司非控股股東的貸款減少14.4億元所致。

此外，記者注意到，截至今年6月末，瑞安新天地一年內(nèi)到期的銀行借貸為3.62億元，但這一數(shù)據(jù)在7月末增至9.43億元，意味著瑞安新天地一個(gè)月內(nèi)新增了5.81億元的一年內(nèi)到期的銀行借貸。不過(guò)，瑞安新天地上半年末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為31.19億元，在連續(xù)三年下降后有所回升，此前的2018-2020年期末，這個(gè)數(shù)據(jù)分別為37.27億元、34.07億元和29.57億元。

對(duì)瑞安新天地此次IPO的影響，貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中告訴記者，以商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)為主打的瑞安新天地旗下?lián)碛卸鄠€(gè)位于核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，商管收入較為穩(wěn)定，并已經(jīng)在嘗試管理母公司以外的第三方項(xiàng)目，具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，瑞安新天地上市后，將會(huì)為母公司帶來(lái)更多機(jī)遇。

在管13宗項(xiàng)目半數(shù)于上海

相比于華潤(rùn)萬(wàn)象生活等品牌的全國(guó)化布局，瑞安新天地似乎更鐘情于上海這座一線城市。截至今年6月末，瑞安新天地?fù)碛?3宗項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)物業(yè)總建筑面積為200.5萬(wàn)平方米，其中7宗項(xiàng)目位于上海，建筑面積105.71萬(wàn)平方米，占比為52.7%；按照估值計(jì)算，占公司531.35億元物業(yè)總值的71.9%。而若計(jì)算儲(chǔ)備商業(yè)物業(yè)，瑞安新天地在上海的物業(yè)組合建筑面積將達(dá)到220萬(wàn)平方米。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受記者采訪時(shí)表示，上海是中國(guó)工商業(yè)最繁榮的一線城市，良好的商業(yè)環(huán)境與強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，所持有投資性物業(yè)升值潛力較大，會(huì)成為公司業(yè)績(jī)的重要支撐。但弊端在于業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中，無(wú)疑提升了地域集中度過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。

受此影響，瑞安新天地的出租率也仍出現(xiàn)了波動(dòng)，特別是在寫(xiě)字樓物業(yè)方面。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在瑞安新天地目前運(yùn)營(yíng)的7個(gè)項(xiàng)目中，新天地時(shí)尚Ⅱ、企業(yè)天地5號(hào)的出租率近年都逐漸下降，其中新天地時(shí)尚Ⅱ今年上半年末的出租率僅為73.7%，較2018年末下降了26.3個(gè)百分點(diǎn)。

瑞安新天地也在招股書(shū)中提示了這一風(fēng)險(xiǎn)。其表示，目前公司商業(yè)物業(yè)集中于上海，因而深受上海的市場(chǎng)狀況所影響，投資物業(yè)地域集中會(huì)令公司承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)水平；但同時(shí)也表示將“繼續(xù)聚焦上海業(yè)務(wù)”。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)便指出：“瑞安新天地確實(shí)需要外拓。尤其是對(duì)全國(guó)各大省會(huì)城市，需要積極研究市場(chǎng)機(jī)會(huì)。如何在城市更新中介入，同時(shí)形成標(biāo)桿性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)也很關(guān)鍵。”對(duì)于瑞安新天地未來(lái)是否會(huì)有大規(guī)模收并購(gòu)或輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的行動(dòng)出現(xiàn)，將持續(xù)關(guān)注。