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          • 年報“難產”、項目延期交付 鑫苑置業營收利潤雙降如何破局?
          • 2021年05月21日來源:中國經濟網

          提要:鑫苑置業(XIN .NYSE)作為一家成立了24年、上市14年之久的老牌房企,如今竟發展到年報“難產”的境地。

          鑫苑置業(XIN .NYSE)作為一家成立了24年、上市14年之久的老牌房企,如今竟發展到年報“難產”的境地。

          記者發現,截至發稿前,鑫苑置業2020年的年度財報遲遲未經正式刊發公告。而在網絡上,一份標題為鑫苑置業2020年營收86.6億元的財報信息,卻由眾多媒體平臺以新聞稿的形式出現在大眾視野。這份“成績單”令行業嘩然。

          有市場人士質疑,鑫苑置業2020年年報大概率將“難產”,而未經審核發布的“成績單”可信度有幾何,是個問題。同一時間,鑫苑置業“大本營”鄭州市場出現多個在線項目延期交付,更加重了市場疑慮。

          5月19日,鑫苑置業相關工作人員回復記者表示,目前公司已向紐交所提供申請年報延期相關材料,紐交所大概率會批復6個月的延期時間,隨著一季報公布時間臨近,年報或會同一季報一起發出。該工作人員坦言,今年以來,因鄭州市加強對揚塵管理,工期作業被迫延長導致,確實出現了延期問題。

          營收利潤雙降,12-14%融資利率超行業平均水平

          鑫苑置業有限公司創立于1997年,2007年12月13日成功登陸美國紐交所,成為中國首家在美國紐交所上市的房地產開發企業。

          據鑫苑置業未經公告發布的2020年業績報顯示,截至2020年底,鑫苑置業實現營業收入86.6億元,全年銷售金額達到226億元。

          記者對比鑫苑置業2020年債券年度報告發現,鑫苑置業多項核心指標出現下降。鑫苑置業全年86.57億元營收,同比下降10%;凈利潤1.23億元,同比下滑81.38%。營收利潤雙降的同時,負債卻在大幅上漲,2020年,鑫苑置業的負債總額546.06億元,相比2019年的496.02億元,增長10.08%。

          與此同時,其債券融資率也在持續走高。公開資料顯示,鑫苑置業在2020年兩次高息發債,兩筆總規模為5.15億元離岸債券票面利率12%;一項金額約3億美元、期限3年的優先票據,利率為14%。今年1月7日,鑫苑置業再于上交所發行5億人民幣5年期公司債,票面利率8.35%。據貝殼研究院數據顯示,一季度,房企境內債券利率中位數為4.4%。“三道紅線”的壓力之下,房企紛紛大力壓縮融資利率、降低企業負債,而鑫苑置業頻繁以高于行業水平的利率融資,引行業側目。

          由于多數債務將集中在2020-2021年集中到期,鑫苑置業連遭標普、惠譽兩大評級機構下調評級。

          土儲方面,根據未經審計刊發的2020年“成績單”顯示,鑫苑置業在中國19個城市進行了項目布局,總土儲面積達2000萬平米,總貨值超過2200億元。

          據諸葛找房統計,2020、2021年,鑫苑置業分別新增了兩宗土地,規劃總面積約33萬平方米。而據克而瑞數據研究院顯示,截至5月初,鑫苑置業持有的未開工土地面積為57.83萬平方米,分別位于大連、鄭州、三亞、濟南、西安、成都等六個城市。

          而在近期“兩集中”土地公開拍賣交易現場,也鮮少看到鑫苑置業的身影。諸葛找房分析師關榮雪向記者分析,鑫苑置業在2020年之后土地儲備開始減少,原因可能出于降低自身負債率方面考慮,為緩解企業生存壓力。

          多位管理層“出走”,“大本營”鄭州多項目延期交付

          在年報“難產”的同時,鑫苑置業的高層員工頻頻“出走”。據一位接近于鑫苑置業的知情人士向記者透露,在近半年時間內鑫苑置業品牌宣傳部門幾乎完全“換血”,而品牌部門的地震實際上是源于高層換位的“蝴蝶效應”。

          5月20日,鑫苑置業某位已離職員工告訴記者,高層管理人員的更迭,導致了公司營銷策略多變,難以抓準主線、工作推進困難,所以才會選擇離職。

          根據公開資料,2020年6月,入職不滿一年的,鑫苑置業總裁李尚榮離職,賀海飛接任。同期,擔任審計委員會委員職務的Wendy Hayes也離開了鑫苑置業。

          在此之前,鑫苑置業已經換過兩任總裁。2013年,鑫苑置業董事長張勇提出要對標萬達,高調聘請前萬達副總裁王信琦擔任CEO,2016年,王信琦退場;接過總裁職位的是在萬達工作7年之久的張立洲,2019年6月20日,張立洲也提出離職。克爾瑞數據顯示,2014-2019年,在這兩任總裁執掌鑫苑置業期間,鑫苑置業銷售額分別是82.3億、135.6億、190.7億、233.1億元、295.1億和221.9億,行業排名分別為84名、73名、84名、78名、82名、89名。

          除了人事變動外,讓外界感知更為震蕩的問題是,鑫苑在“大本營”鄭州的多個項目出現了延遲交付。

          鄭州當地中介向記者透露,鑫苑置業在鄭州的項目,包括鑫苑名城、鑫苑國際新城、鑫苑德潤珺園、鄭西鑫苑名家等樓盤都出現了延期交房的情況。在鑫苑國際新城已交付的兩期中,有部分業主反映,房屋出現了漏水、綠化減配等問題,目前有業主正在向鑫苑方面討要說法。

          對此,鑫苑置業相關工作人員告訴記者,近兩年鄭州市加強了揚塵管控,導致了施工無法正常開展,以至于項目需要延期交付。對于項目維權問題,對方并未回復。

          業績、品質同時亮“紅燈“,對于長期奉行“不囤地、零庫存”模式的鑫苑置業而言,該如何破局?



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          責任編輯:齊蒙
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