“房地產市場進入了頂點階段，轉入了相對穩定期，持續一段時間后整體規模會逐漸降低。預計2021年市場與去年是基本持平的，但市場內部結構會發生很大變化，比如向頭部企業集中。”3月23日下午，在2020年業績會上，綠城中國董事會主席張亞東向記者表示，如果今年17萬億元市場總額不變，綠城中國市場份額會加大，相信未來行業會良幣驅逐劣幣，有品牌和品質的企業市占率會更高。

根據財報顯示，2020年，綠城中國（以下簡稱綠城）實現合約銷售約2892億元，同比增長約43%，完成2500億元目標的116%；實現收入657.83億元，同比增長6.8%；股東應占利潤37.96億元，同比增長53.1%；每股基本盈利1.05元，同比增長90.9%；擬每股分紅0.35元，同比增長16.7%。

在對2020年業績感到滿意的同時，張亞東向記者透露，今年3100億元合同銷售目標是相對比較保守的，綠城有更好完成任務的家底兒。“我們不希望指標僅僅是規模增長，希望規模增長帶來結構性優化，讓綠城以后走得更好更遠。”

張亞東指出，2021年是綠城的關鍵一年，此前的綠城處在康復期，2019年-2021年這三年是健身期，未來三年則是起跑期。到2025年，綠城房地產開發主戰場合同額目標是4500億元，輕資產代建板塊為1500億元，“綠城+”探索第二曲線的新興業務為400億元，總體向6400億元目標邁進。

多渠道新增貨值達3288億元

2020年，綠城堅守“區域聚焦，城市深耕”策略，堅守價值投資，積極擴充浙江戰略大本營及環渤海等核心城市群多幅優質土儲，于41座城市新增項目85個，總建筑面積2041萬平方米，可售貨值3288億元，同比提升60%。

據綠城方面向記者表示，2020年公司通過收并購等非公開市場渠道拿地占比達40%，一、二線城市新增貨值占比72%，長三角區域新增貨值占比61%。新增貨值中近15%實現當年銷售轉化，同比提升11個百分點。

“綠城確實加大了投資力度，年度拿地金額從2019年的第10位升至2020年的第8位，遠超中南、金科、陽光城等同等規模房企。”同策研究院資深分析師肖云祥向記者表示，綠城在投資方式上采取招拍掛和收并購、城市更新為主的多元化拓展方式，較短時間內獲得大量性價比較高的土地儲備。

肖云祥進一步稱，綠城主要集中在一、二線及強三、四線城市進行布局，以此降低投資風險。綠城堅持城市深耕策略，以浙江為大本營，向全國重點區域和市場進行布局，并在核心城市進行深耕，有助于未來銷售規模目標的實現。

截至2020年12月31日，綠城土地儲備總建筑面積5079萬平方米，總可售貨值8065億元，其中權益建筑面積約2924萬平方米，平均樓面價6562元/平方米，一、二線土儲貨值占比達73%。

“綠城在土地策略上，投拓平衡全年多渠道、高頻率積極拿地，加快周轉效率，優化供貨節奏。”貝殼研究院高級分析師潘浩向記者如是表示。

對于22城集中出讓土地政策，綠城執行董事、行政總裁郭佳峰表示，在資金安排和投資節奏方面有一定階段性影響，除了這22個城市，綠城也會考慮布局其他城市，拓寬收并購等多元化土地投拓渠道同時，加上公司融資成本較低，因此影響不大。

未來兩三年降為“綠檔”

據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，綠城剔除預收款后的資產負債率為71%，較上年同期下降約8個百分點但仍超出閾值；凈負債率為63.8%，較上年同期微增0.6個百分點且維持在合理水平；非受限現金短債比為2.52，較上年同期大幅提升約1.68至達標。此外，總借貸加權平均利息成本4.9%，較2019年下降40個基點。

潘浩表示，綠城2020年“三道紅線”一線超出閾值，位列“黃檔”房企行列，較2019年改善明顯，尤其新戰投新湖中寶的加入，優化了財務結構，使其成功實現降檔。

“‘三道紅線’政策與綠城發展理念一致。”綠城執行董事及執行總裁耿忠強向記者表示，綠城正通過多種手段優化債務結構，主動控制負債規模之外，提升內源性現金流的回流能力，合理鋪排投資計劃，通過體制機制的完善，在保證品質前提下提升運營效率，再著手有效控制成本支出。

“去年年底針對金融機構也出了‘兩道紅線’（分檔設定房地產貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限），‘五道紅線’之下，行業資源會向頭部房企傾斜，得益于綠城的穩健財務盤面和大股東中交集團的信用背書，綠城與各大銀行都有總對總的合作關系，到去年底沒有使用的授信額度是1250多億元，在債券市場上獲批沒有發行的額度有560多億元，足以保證各項資金順利到位。”耿忠強表示，綠城一直尋求在滿足有品質發展和保證各項償債指標合理兩者之間的平衡，在這方面一直有一個財務模型，總體目標是未來2年-3年進入“綠檔”。

“總體而言，綠城已在三個層面取得戰略性突破。”潘浩表示，其一，成功分拆旗下綠城管理于港交所成功上市，成為“中國代建第一股”，借助資本力量加快輕資產板塊的規模增長和利潤提升。其二，成功引入戰略投資者新湖中寶，進一步優化混合所有制企業模式，優勢互補，增強企業實力。其三，以七大新興業務賦能主業，搭建第二增長曲線。從而真正做到風險預控保發展，助力實現綠城“2025戰略規劃”。