“在‘房住不炒、因城施策’的政策基調(diào)下，樓市整體不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的加快，樓市大概率是穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，個(gè)別城市和區(qū)域具有一定的機(jī)會(huì)?！?月19日，金輝控股（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金輝）管理層人士向記者表示，2021年，公司合約銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)會(huì)突破千億元，但金輝并不會(huì)為了追求“千億規(guī)?！泵つ繑U(kuò)張，要追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

3月19日晚，金輝交上了上市后首次全年業(yè)績(jī)成績(jī)單。2020年，金輝確認(rèn)收入達(dá)348.8億元，同比增長(zhǎng)34.3%；合約負(fù)債（預(yù)收賬款）達(dá)到690.9億元，為明后年的結(jié)轉(zhuǎn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)38.2億元，同比增長(zhǎng)42%；每股派息0.32港元，合計(jì)派息約10.9億元。

“未來(lái)，公司將一如既往地重視銷(xiāo)售回款的管理，確保資產(chǎn)的盤(pán)活和使用效率，繼續(xù)提升信用評(píng)級(jí)并進(jìn)一步降低融資成本?！苯疠x管理層向記者表示，“將通過(guò)多方面的發(fā)展和管控，來(lái)保持‘三道紅線’綠檔，這是公司長(zhǎng)期堅(jiān)持的目標(biāo)?！?/p>

達(dá)到政策綠檔要求

上市僅5個(gè)月后，金輝管理層降負(fù)債承諾達(dá)成。截至2020年底，公司凈負(fù)債率為75.3%，現(xiàn)金短貸比為1.4，剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，全部達(dá)到“三道紅線”政策綠檔要求。

“‘降檔’或成為今年房企財(cái)報(bào)的最主要特征，在集體‘降負(fù)’的大背景下，率先轉(zhuǎn)為綠檔房企，對(duì)現(xiàn)有梯隊(duì)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有積極影響?！必悮ぱ芯吭焊呒?jí)分析師潘浩向記者表示，輕裝上陣的金輝更能得到資本市場(chǎng)的青睞以及消費(fèi)市場(chǎng)信心的穩(wěn)定。

“轉(zhuǎn)為綠檔房企，對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)格局來(lái)說(shuō)，在資金流動(dòng)性上更具優(yōu)勢(shì)，面臨的壓力減小，同時(shí)在拿地投資上也更能掌握主動(dòng)權(quán)，可以根據(jù)自身情況積極補(bǔ)倉(cāng)，擴(kuò)大戰(zhàn)略布局，發(fā)揮空間更大?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向記者表示，2021年鎖定千億目標(biāo)后，預(yù)計(jì)金輝將會(huì)在“三道紅線”零踩線標(biāo)準(zhǔn)下，穩(wěn)步提升拿地規(guī)模，在布局上仍將以一線和重點(diǎn)二線城市為主，在長(zhǎng)三角城市和大灣區(qū)城市深耕布局。

審慎拿地重點(diǎn)深耕

2020年，金輝共新增35幅土地，總計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)430.1萬(wàn)平方米，覆蓋15個(gè)強(qiáng)二線重點(diǎn)城市，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)是新增土儲(chǔ)的重點(diǎn)布局城市。截至2020年底，金輝土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)到3072.7萬(wàn)平方米，其中94.7%位于二線及核心三線城市。

“近95%的土儲(chǔ)分布在全國(guó)二線及強(qiáng)三線城市，布局較為合理?！迸撕葡蛴浾弑硎荆疠x新增土儲(chǔ)權(quán)益占比超過(guò)83%，平均土地成本5126元/平方米，保持當(dāng)前“高權(quán)益、低成本”的土儲(chǔ)特征，將有利于保持中型房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“公司會(huì)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎的拿地策略，以剛需、首改產(chǎn)品為主，集中在省會(huì)及核心都市圈。這樣的地塊受到調(diào)控政策的影響小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，可以在必要的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)快速周轉(zhuǎn)?！苯疠x管理層向記者表示，公司對(duì)資金進(jìn)行了精細(xì)管理，保證安全生產(chǎn)邊界的基礎(chǔ)上，保留一定的資金盈余，以便在出現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的時(shí)候能夠把握住。

不過(guò)，22城集中出讓土地政策正在逐步落實(shí)中，這將對(duì)不同陣營(yíng)房企拿地造成不同影響，考驗(yàn)其資金管理的綜合實(shí)力。

“‘兩集中’政策主要由政府控制供地節(jié)奏來(lái)達(dá)到從土地端調(diào)控市場(chǎng)的目的，可以‘抑制市場(chǎng)過(guò)熱’，達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目的。這更利于增加我們投資獲取的機(jī)會(huì)，因此金輝還是會(huì)積極參與到土地獲取中，提前摸排，科學(xué)決策，在合理的預(yù)期范圍內(nèi)獲取土地?！苯疠x管理層表示，接下來(lái)，金輝繼續(xù)保持投資強(qiáng)度，謹(jǐn)慎擴(kuò)張新的城市。在拓展方式上，繼續(xù)以公開(kāi)市場(chǎng)為主，同時(shí)在城市更新以及產(chǎn)城發(fā)展、收并購(gòu)等方式上進(jìn)行積極的探索，作為補(bǔ)充。

更重要的是，上市致使金輝財(cái)務(wù)表現(xiàn)直接轉(zhuǎn)為綠檔房企，讓其更有余力做更多事情?！吧鲜袔?lái)更多資本增益、更多融資資金和更低的融資成本。”潘浩表示，結(jié)合金輝2021年穩(wěn)健的業(yè)績(jī)目標(biāo)，可見(jiàn)其在謀求一條穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展道路。

“以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為導(dǎo)向，一直是金輝內(nèi)部的鐵律。”有熟悉金輝人士向記者透露，在金輝管理層看來(lái)，“唯規(guī)?！闭摰穆曇羰轿?，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度的重要性正逐步讓位于增長(zhǎng)的質(zhì)量，而利潤(rùn)是“高質(zhì)量”發(fā)展重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。

“公司從投資端、產(chǎn)品端、生產(chǎn)端等進(jìn)行全面的管控，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)管理的目標(biāo)。建立了嚴(yán)格的投資評(píng)審制度，確保投資的安全和利潤(rùn)?！苯疠x管理層向記者表示，未來(lái)，公司將繼續(xù)以“現(xiàn)金流和利潤(rùn)”為管理導(dǎo)向，堅(jiān)持強(qiáng)化財(cái)務(wù)的安全性，并通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率。