公募REITs權(quán)益屬性進一步明確。

2月8日，為進一步完善資本市場監(jiān)管規(guī)則體系，提高監(jiān)管透明度，促進資本市場各類經(jīng)營主體提升會計信息披露質(zhì)量，中國證監(jiān)會對近期市場反映較為集中的會計問題進行梳理，研究起草了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》(下稱“《會計類第4號》”)。根據(jù)該規(guī)定，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)各方表示，公募REITs定位為特殊權(quán)益產(chǎn)品，意義重大，不僅能夠清晰引導(dǎo)原始權(quán)益人的明確發(fā)行邏輯，更有助于投資機構(gòu)建立匹配的投資邏輯、投資策略、風(fēng)險控制、會計核算以及考核機制等。

明確公募REITs權(quán)益屬性定位

公募REITs(Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托基金)是在證券交易所公開上市，通過證券化方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。REITs是境外市場較為成熟的金融產(chǎn)品，長期持有不動產(chǎn)資產(chǎn)，產(chǎn)品收益絕大部分用于分紅，資產(chǎn)業(yè)態(tài)涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等多種類型。

《會計類第4號》并非對會計準(zhǔn)則的解釋，而是針對資本市場具體交易事項如何執(zhí)行會計準(zhǔn)則提供指導(dǎo)性意見，旨在促進會計準(zhǔn)則在資本市場的一致有效執(zhí)行，提高經(jīng)營主體的會計信息披露質(zhì)量。《會計類第4號》共涉及金融工具、收入、研發(fā)支出和長期股權(quán)投資等8個具體問題。每項具體指引包括三部分內(nèi)容：交易事項背景及具體的會計問題、會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定、具體問題適用會計準(zhǔn)則的意見或監(jiān)管口徑。

其中，監(jiān)管實踐發(fā)現(xiàn)，部分公司對于并表原始權(quán)益人在合并財務(wù)報表層面將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報為負(fù)債還是權(quán)益，存在理解上的偏差和分歧。

證監(jiān)會認(rèn)為，如發(fā)行人已依照相關(guān)規(guī)定要求說明前述分配、終止上市和擴募延期安排，且不存在其他可能導(dǎo)致判斷為金融負(fù)債的約定，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務(wù)，并表原始權(quán)益人在合并財務(wù)報表層面應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報為權(quán)益。因此，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資。

自公募REITs上市以來，市場各方普遍認(rèn)同REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性，實踐中已上市REITs在原始權(quán)益人層面也已按權(quán)益進行列報，但在制度性層面并未作出明確安排。

內(nèi)部人士指出，公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺，投資人既獲取資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)營收益，也相應(yīng)承擔(dān)資產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)風(fēng)險，并非獲取固定收益，風(fēng)險收益更貼近權(quán)益類產(chǎn)品。公募REITs產(chǎn)品在二級市場交易價格，除了本身資產(chǎn)經(jīng)營變化影響外，受宏觀經(jīng)濟、政策、資金等因素影響較大，根據(jù)中證REITs全收益指數(shù)測算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅達到58%，如此幅度的波動性也充分說明其更貼近權(quán)益屬性的特征。

此次證監(jiān)會發(fā)布的《會計類第4號》，在規(guī)則層面對實踐處理安排進行了認(rèn)可，“如發(fā)行人已依照相關(guān)法規(guī)要求說明前述分配、終止上市和擴募延期安排，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務(wù)，并表原始權(quán)益人在合并財務(wù)報表層面應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報為權(quán)益。從基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資”。

市場專家表示，《會計類第4號》對REITs產(chǎn)品權(quán)益性會計處理的安排，符合會計準(zhǔn)則要求，同時具有較強的可操作性和可行性。

明確權(quán)益產(chǎn)品定位對于投、融兩端意義重大

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建立REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性共識是REITs市場生態(tài)建設(shè)的基礎(chǔ)，將進一步影響市場投融資兩端建設(shè)、配套機制完善。具體來看，主要有兩點影響。

一是有利于維護二級市場穩(wěn)定，促進長期配置投資。

“本次政策的出臺，明確了在會計核算時RIETs為權(quán)益屬性產(chǎn)品，可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)科目，消弭二級市場短期波動對利潤表的影響，緩解市場因流動性和止損壓力帶來的被動減持行為，鼓勵機構(gòu)投資人長期持有，較好地匹配公募REITs品種長期投資的業(yè)務(wù)實質(zhì)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，本次政策也為社保資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等長期資金和其他配置型投資者進入市場夯實根基，進一步優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，推動長期配置型資金比例提升。同時，公募REITs市場可以更好發(fā)揮長期投資者對基礎(chǔ)設(shè)施項目的估值定價功能，引導(dǎo)實體資產(chǎn)的一二級交易市場良性交互。

二是助力公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行，激發(fā)盤活資產(chǎn)活力。

“原始權(quán)益人尤其是央企與國企等特別關(guān)注盤活存量資產(chǎn)、降杠桿作用，由于REITs能否計入權(quán)益工具缺乏明確制度安排，在權(quán)益屬性認(rèn)同和積極推進項目培育方面仍存在困惑和疑慮。”業(yè)內(nèi)人士進一步指出，此次政策出臺，有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿預(yù)期，將大大提高企業(yè)發(fā)行的積極性，從而助力公募REITs市場持續(xù)擴容。

市場機構(gòu)表示，近期REITs項目2023年四季報陸續(xù)披露，整體運營較為穩(wěn)健，邊際上略有分化，全年可供分派目標(biāo)基本達成。會計處理方式的明確將進一步推動市場錨定REITs底層價值進行交易，促進市場價格更緊密地圍繞價值波動。當(dāng)前許多REITs項目可能已經(jīng)處于估值偏底部區(qū)域，其高分紅屬性和配置價值進一步凸顯，在估值方法調(diào)整和市場、管理人、監(jiān)管的協(xié)同支持下，市場價值有望得到修復(fù)。