昨日，A股H股兩地上市的紅星美凱龍（A股簡稱美凱龍），披露了廈門建發入主之后的首份成績單——2023年年報。美凱龍在2023年房地產行業凜冽的寒風中雖然營收總額和利潤都有所下降，但企業運營質量和模式創新，都有了長足的發展。

宏觀環境影響非經常性損益

公司穩商留商良性發展

受房地產行業不景氣的大環境的影響，美凱龍2023年營收和利潤有所下降。年報顯示，報告期內公司實現營業收入115.15億元，較上年同期下降18.55%，其中自營商場租賃及相關收入達67.81億元，收入變動主要系受總體經濟環境波動影響，商場出租率階段性下滑，為了支持商戶持續經營，公司對合格商戶減免了部分租金及管理費，穩商留商優惠增加導致租金收入及管理費收入的階段性下滑。該板塊毛利率70.8%，主營業務根基依舊穩健。為應對行業壓力，促進商場可持續發展，公司進一步管控運營成本，營業成本同比下降15.79%。

2023年公司歸母凈利潤-22.16億，本期公司凈利潤虧損系受非經營性損益較大影響。報告期內，公司基于對現有及未來資產審慎預計，資產減值損失及信用減值損失分別為10.36億元和8.41億元，公允價值變動損失8.87億。

本報告期公司主業良性發展，對風險資產充分計提，預計迎來業績筑底，在未來外部環境持續改善過程中，有望在市場復蘇中迎來業績改善。

政策端持續發力

有望迎來業績筑底

2024年來，房地產供需兩端迎來了政策持續發力。以美凱龍為首的家居賣場有望迎來業績筑底。

國家統計局數據顯示：今年前兩個月，全國房地產開發投資同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6個百分點。從價格來看，2月份，70個大中城市各線城市的商品住宅銷售價格環比降幅總體繼續收窄，同比繼續下降。

從零售環節看，1-2月份，線上單位家具類零售額同比增長4.6%，建筑及裝潢材料類增長了2.1%，較上年12月份有所改善。

政策的持續發力下，市場信心有望迎來提振。

有業內人士指出，多舉措促進家居消費潛力，家居家裝市場從高速增長進入穩健、結構調整階段，存量房裝修成為家居家裝主要需求來源，流量進一步分散，線上渠道市場規模提升，但非標低頻重服務的行業屬性決定家居賣場具有不可替代性。

積極推進高端流量生態

與大股東深度業務協同

2023年3月起，紅星美凱龍重磅發布了新物種M+高端設計中心，并將其提升至企業戰略。

紅星美凱龍家居集團執行總裁兼大營運中心總經理朱家桂表示，將在最高質量的商場，打造當地最高規格級別的設計中心，招募各個城市最具實力的設計師，形成最大規模的設計師集群。M+高端設計中心戰略是繼高端電器品類之后發布的又一重要戰略，也是紅星美凱龍打造真正可持續高質量高端流量生態的重要一步。

目前，該戰略正在有序推進。美凱龍相關人士表示：2023年首批選取16家高質量商場，率先打造M+高端設計中心，總計經營面積10萬方，并計劃在一年內引進400余家設計工作室，超1000個優秀設計，成果斐然。

2024年，公司將再啟動84家，總經營面積將超過100萬方，占比達6%，并計劃引入超過1500家設計工作室，超過5000名設計師。

同時，315、五一、818、國慶四檔核心大促，參加活動商場銷售同比增長10.2%；通過全民營銷、社群運營、智能營銷、CRM數字化系統等，進行全渠道引流和用戶全生命周期運營，消費獲客成本同比下降13%。

美凱龍核心商場已實現數字化升級達295家，除了對于商場端的場域數字化升級之外，先后完成對商品運營、用戶運營、內容運營的升級與創新。內容運營持續打造“金牌導購萬人直播”IP，同時探索第二陣地抖音渠道搭建。

另一方面，公司通過挖掘和引進行業優質資源，持續優選符合消費者需求的主流品類和品牌,從而優化經營商戶和業態結構，保持全品類和差異化優勢，推動體驗式沉浸式消費。深度打造十大主題館，結合電器、家裝設計、新能源車板塊，穩定出租率。電器全年面積增長4.5萬方，占比達到10.8%，家裝設計面積增長11萬方，占比達到3.3%，新熱銷品牌面積占比達到11.1%，A類+進口面積占比穩定在49.6%。

公司將繼續深挖存量房市場，響應國家對家電等傳統消費品“以舊換新”的鼓勵，利用組織資源，在15城32家商場大規模開展家電“以舊換新”活動。通過家電“以舊換新”活動，公司將在加強消費者到紅星美凱龍購買高端電器的品類心智的同時，以換新需求為觸點為商場獲得精準的到店流量，并通過精細化運營，引導家電與其它品類間的關聯銷售。

廈門建發入主之后，美凱龍與建發旗下的產業也在深度整合，做到了業務協同。

公司與建發汽車持續拓寬合作領域，積極布局新能源汽車領域合作。報告期內，新能源汽車門店及高端二手車入駐面積超萬方，新能源頭部品牌特斯拉、比亞迪方程豹、華為問界、創維汽車、福特等多個品牌完成招商入駐；豪車二手車進駐超10家。