本文由方德港美股整理。上周召開的中央政治局會議，為下半年房地產市場的走向定調，再次強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。政策導向十分明確：樓市調控總基調不變，堅持“房住不炒”、落實“三穩”、促進發展。(方德港美股)

從今天的盤面上看，超跌價值股全線反彈，地產股領漲，保利地產盤中觸及漲停，為2月25日以來首次，金地集團率先封板，萬科A漲超6%，新城控股、招商蛇口等跟漲。

保利地產

嚴控投銷比保護企業持續發展，定向調控穩定市場預期

7月出臺的政策主要包括對房地產金融方面的管控和針對二手房、學區房的調控。 7月央行降準，預期宏觀經濟流動性加強，社會融資成本降低，將提高實體經濟的活躍度，但是對地產行業影響仍是相當有限，對投銷比監管重申，能夠倒逼房企主動降低負債，實現健康可持續發展。對二手房與學區房的定向管控是政府持續貫徹的細化要求，二者分別從供應端和需求端打擊投資者，降低二手房與學區房的市場熱度，調整市場預期，以實現資源的更優配置，促進市場平穩健康運行。(方德港美股)

集中供地空檔期，土地供應成交齊下降

7 月，各城市能級的土地供應規模同環比均下降，其中一二線城市處于集中供地的空檔期，三四線城市雖未實行集中供地舉措，但供應規模依舊下降。隨著集中供地的推進，預計8月將迎來又一輪供地高峰。受土地供應規模下降的影響，各城市能級的成交規模也隨之下降。核心二線城市土地成交多集中在縣域地區，熱度相對較低，因此溢價率和樓面價同環比均下行。普通二線城市的溢價率及樓面價同環比均呈現上升趨勢，主要由于西安、常州、溫州等城市土地市場熱度較高所致。三四線城市地塊質量較好，推升成交樓面價水平，但部分城市土地出讓條件較為嚴格，導致溢價率略有下降。(方德港美股)

集中供地空檔期，土地供應成交齊下降

銷售增速和投資力度均放緩，融資通道持續封堵

投資方面，7月22 城暫停土地供應，房企投資力度隨之下降。銷售方面，TOP200 房企的 1-7 月累計銷售金額同比上升 29.0%，單月銷售金額同比增速連續兩月為負，疫情期間房企降價促銷帶來了需求提前釋放，因此 2021 年或進入積累階段，這種情況下半年會表現的更加明顯。融資方面，信用債和海外債發行規模環比上行，但依舊難掩融資難的事實。資本市場方面，受調控政策的影響，投資者信心不足，地產股表現整體低迷。

方德港美股分析人士認為：房地產執行供給側改革已經是第三個年頭了，從一開始的三條紅線，到集中拍地，到限制貸款利率及上限金額，以及土地稅的問題，可以說從方方面面都在打壓房地產。而上周政治局的會議內容，國家的態度依然強調房住不炒，其實國家這么做的真實目的就是希望把房地產的資金往資本市場引。難道房地產行業真的就要被市場放棄了么?(方德港美股)

我們認為事實并沒有大家想的這么糟糕，給大家舉個例子，16-18年的三一重工，也同樣經歷了供給側改革，在改革的三年里估價橫盤3年，但市占率從10%提高了45%，18年下半年估價一飛沖天，到最高的位置漲了7倍。就是因為行業在改革階段去弱留強，市場不斷的集中到了龍頭，馬太效應越發的明顯，龍頭三一重工就會過得更加滋潤。

回到地產行業也是一樣的道理，本次的充分改革一定會死掉一批中小的地產公司，他們會被龍頭吸收合并，而活下來的企業未來一定會活的更加滋潤。所以可以想象這三年里房地產行業活的是艱難的，但像龍頭萬科在18年的時候就喊出了活下去的口號，明顯前瞻與整個市場。他們已經做好了過寒冬的充足準備，提前去杠桿，目前早已三條綠線，同時手上還握有大把的現金，我認為就是為了收購小企業做準備。所以我們建議中長期可以開始關注萬科、保利等地產龍頭企業。方德港美股——您身邊的港美股投資專家

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(風險揭示：以上內容僅供參考。投資者應具有較高的風險識別能力，合理配置資產。)