近期，由某頭部房企流動性問題引發了市場對房地產政策演繹方向及行業發展趨勢的討論。鉅派資產地產事業部認為，房地產行業因其行業自身體量龐大，上下游產業鏈條較長，在宏觀經濟運行中起著舉足輕重的作用。作為“最懂房地產的金融服務機構”，最重要的是理解“新常態”下房地產發展格局如何演變？如何看待和把握未來房地產領域的投資機會？鉅派資產地產事業部認為，房地產市場的投資機會，不論是國內市場還是放眼全球，從來都沒有改變。如果拉長時間線，我們會發現其業務的成熟度與日俱進，會伴隨時代的變化而“自我進化”。

策略：擺脫噪音，動態管理

自上市以來，隨著易居的入股，鉅派管理層逐漸融入地產業基因，夯實鉅派在中國房地產金融領域的根基，鉅派由此被業內稱為國內“最懂房地產的金融服務機構”，對房地產行業的發展前景保持深刻見解與前瞻。鉅派在過去10余年間為廣大投資人帶來許多優秀房地產項目投資機會的同時，也見證了房地產市場的周期波動，包括許多企業的高低起落，有的企業由小做大，越來越強，有的企業則在經歷短暫的高光之后悄然退場。

在整個行業變遷中，最重要的一點可能是，鉅派資產始終以動態的視角來參與和管理，不論是觀察行業的變化、監督交易對手的日常運營，還是對所投項目進行“研、募、投、管、退”全流程管理，每一個階段、每一步工作，鉅派資產都要求自身做到深度理解、隨時調整應對方案，從而保證最終的良好效果。

“市場在動態中走向成熟，其間難免經歷波折。例如，市場在不夠成熟的時候，會有盲目相信抵押物的情況，但是我們之前就提出過，該做信用的時候可以啟用信用，該要求抵押物的時候也必須有抵押物。使用哪種方案，取決于對每個項目的自身條件和交易對手進行多維度調研，而非一概而論。這就是以動態的視角參與這個市場。” 鉅派資產負責人稱， “動態”意味著要敢于打破固有認知，擺脫周圍“噪音”的束縛，敢于面對新形勢，對市場的每一個細微變動時時保持警覺，訓練鑒別信息真偽的能力，從而理解市場演變、順勢而為，如此思考與行動方能延續佳績。

思考：“融資+股權”的經營模式？

鉅派資產地產事業部認為，無論是疫情爆發之時，還是風聲鶴唳的當下，不論是國內市場還是放眼全球，房地產市場的投資機會從來都沒有改變。如果拉長時間線，我們會發現其業務的成熟度與日俱進，會伴隨時代的變化而“自我進化”。

“對于中國房地產行業，疫情并沒有產生巨大的影響，真正的影響來自于監管政策的調整。“鉅派資產負責人告訴記者，”“三道紅線”、“兩條紅線”和“集中供地”等政策會使企業傾向于不再激進地拿地，參拍土地的企業數量會降低，土地溢價率變低。同時，房企融資端水龍頭的收縮、按揭款放款變慢，也會令經營端杠桿下降，行業整體運營會更謹慎。

鉅派資產地產事業部相信，從長遠看，上述政策是一次識別優秀房地產公司的“綜合體檢”，仍能留在市場上的一定是更健康的企業，有利于行業長遠穩健發展。行業將會步入中低速增長的時代，但發展的腳步會更加穩健，行業結構趨于穩定，而風險屬性則會呈下降趨勢。由于房地產是實體經濟，和諸多行業有緊密的關聯，房地產企業惟有通過將杠桿降低到適當的位置，提升自身能力、加強運營效率，才能從容應對當前的挑戰，未來市場依然大有可為。

據鉅派資產地產事業部觀察，全球一流的房地產業開發商、運營商及基金管理公司，在經過多次金融危機后，總結出更為成熟的運營與投資邏輯，并搭建出“融資+股權”的經營模式。這些機構歷來對擬投項目異常“挑剔”，對產品質量精益求精，堅持合理的杠桿水平，也因此能屢屢轉危為安，成就百年基業。

未來，如何將這些寶貴的經驗“接地氣”地運用在國內市場，就需要地產金融人深入思考、踏實研究，勇于發揮創新能力。

考驗：挑選項目和運營項目的能力

鉅派資產地產事業部稱，眾所周知，房地產行業一直是國民經濟的支柱產業，起到拉動上下游產業的重要作用。當下正值我國經濟轉型的關鍵時刻，平穩運行的房地產行業不論是對經濟大局、社會穩定，還是對居民幸福度都是有利的。因此，在體量如此龐大的市場中，機會一定是存在的。從需求端看，目前一線城市的需求依舊十分旺盛，三四線城市的項目則與城市、位置、品牌等諸多因素緊密聯系，不能簡單地“以點帶面”，因此，對資管機構的核心考驗是挑選項目的投研能力和運營項目的后期管理能力。

鉅派資產地產事業部負責人認為，選擇擬投項目的標準，不能再以簡單的債性思維來操作，而是要用股權投資的邏輯來做判斷。概括來說，就是要看公司、看項目、看團隊、看產品，以及整個項目的現金流，當然也要看杠桿的比例，適當控制杠桿非常重要。據悉，鉅派資產對每一個待審項目都采用相同的嚴格標準，以確保安全底線。

鉅派資產地產事業部實踐得出，優質項目的投資機遇不會天天出現，在尋覓優質項目的過程中，資產管理機構需要打破自身固有觀點，接受其他的可能性，不懼被“否”、加強交流，從而才能正確閱讀來自市場的各種信號。市場上不時會出現“某某類型項目不能再碰了”之類的消息，可是最近我們就發現所謂的“不可碰”類項目中也有難得一遇的高性價比資產，不僅區位和品質不錯，而且現金流和利潤率也很好。市場時時變化，顛覆成見、拒絕“噪音”，才能不斷驗證在實戰中持續更新的邏輯是否與市場的演變相匹配。

“房地產市場注定會走向成熟。隨著市場對高利率投資回報的期望逐步降低，一個更健康、更穩重的房地產行業將會出現。” 鉅派資產地產事業部負責人總結。