近日，公募REITs市場(chǎng)出現(xiàn)多個(gè)新面孔。不僅有新產(chǎn)品陸續(xù)上架，還出現(xiàn)了新的基金公司以及新地域的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。值得注意的是，今年以來(lái)REITs產(chǎn)品上新速度有所加快，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量和份額均創(chuàng)歷史新高。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面，REITs產(chǎn)品的一大核心意義在于能夠促進(jìn)底層資產(chǎn)的原權(quán)屬公司“輕資產(chǎn)化”，降低企業(yè)債務(wù)融資杠桿率，激勵(lì)底層資產(chǎn)原經(jīng)營(yíng)管理班子的積極性。在投資層面，REITs產(chǎn)品上新節(jié)奏加快，也能夠?yàn)橥顿Y者提供更為多樣化的工具選擇。

新產(chǎn)品密集出現(xiàn)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月12日，僅當(dāng)月就有博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、華泰寶灣物流REIT、招商蛇口租賃住房REIT、平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT等新面孔涌現(xiàn)。

博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT均已宣告成立。前者合計(jì)募資11.99億元，有效認(rèn)購(gòu)總戶(hù)數(shù)1483戶(hù)；后者合計(jì)募資超33億元，有效認(rèn)購(gòu)總戶(hù)數(shù)2874戶(hù)。

9月12日，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT發(fā)布公告稱(chēng)，將于9月19日上市交易。截至9月10日，基金上市交易份額約為1.43億份。

華泰寶灣物流REIT于9月9日晚間宣告公眾投資者募集提前結(jié)束，9月10日起不再接受認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)。與博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT發(fā)行期的火熱場(chǎng)景類(lèi)似的是，該基金僅用1天時(shí)間完成公眾投資者募集。

9月9日發(fā)布詢(xún)價(jià)公告的招商蛇口租賃住房REIT，則是招商基金旗下發(fā)行的首只REITs產(chǎn)品。該基金的問(wèn)世也意味著公募REITs領(lǐng)域又迎來(lái)新玩家。相關(guān)公告顯示，其詢(xún)價(jià)區(qū)間為2.485元/份至2.871元/份，詢(xún)價(jià)日為9月12日，首發(fā)基金總份額為5億份。這一基金的底層資產(chǎn)包括可租賃住房927套以及配套商業(yè)。

平安基金申報(bào)的平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT于9月9日獲證監(jiān)會(huì)接收材料，于9月11日獲受理通知。這也是繼平安廣州廣河REIT成立三年多以來(lái)，平安基金申報(bào)的第二只REITs產(chǎn)品。

底層資產(chǎn)多樣化

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿時(shí)，今年以來(lái)全市場(chǎng)新成立REITs產(chǎn)品15只，合并發(fā)行規(guī)模超過(guò)350億元，合計(jì)發(fā)行份額超過(guò)90億份。對(duì)比往年，無(wú)論是新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量，還是合計(jì)發(fā)行份額，均創(chuàng)下歷史最高水平。

除了新發(fā)節(jié)奏的加快外，REITs基金的底層資產(chǎn)也呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì)。今年以來(lái)，多個(gè)以商超等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的首創(chuàng)性產(chǎn)品問(wèn)世，進(jìn)一步擴(kuò)大了基礎(chǔ)設(shè)施的涵蓋類(lèi)別。一些公募基金公司的REITs產(chǎn)品也不再局限于自身所在地域的底層資產(chǎn)，而開(kāi)始跨地域運(yùn)作。

目前，全市場(chǎng)已成立REITs產(chǎn)品45只，底層資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流園、商超、保障房、高速公路、新能源等多個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別，覆蓋北京、深圳、河北、湖北、安徽、山東等地。

部分業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)今年7月份發(fā)布的《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，REITs基金底層資產(chǎn)可以涉足12個(gè)大類(lèi)領(lǐng)域。如交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)等。相較于以往，大類(lèi)領(lǐng)域新增了養(yǎng)老設(shè)施。

促進(jìn)“輕資產(chǎn)化”

一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在促進(jìn)底層資產(chǎn)的原權(quán)屬公司“輕資產(chǎn)化”，以及激勵(lì)底層資產(chǎn)原經(jīng)營(yíng)管理班子積極性方面，REITs產(chǎn)品具有其獨(dú)特價(jià)值。REITs產(chǎn)品通過(guò)公開(kāi)募資獲得底層資產(chǎn)全部所有權(quán)，原權(quán)屬方可以通過(guò)成為第一大份額持有人參與資產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，而不再需要100%持有，這可以減輕一些重資產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部總經(jīng)理王弈哲此前在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，相較于以債務(wù)融資為主的方式而言，REITs產(chǎn)品作為新型權(quán)益型融資工具，能夠有助于降低企業(yè)債務(wù)融資杠桿率。而且，REITs也可以被當(dāng)作是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的主要退出渠道之一。部分投資者在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)初期進(jìn)入，將資產(chǎn)培育成符合REITs相關(guān)要求的資產(chǎn)，然后通過(guò)REITs形式退出。這在合適條件下可以形成投融資良性循環(huán)。