一年前，監(jiān)管部門表態(tài)支持地方更加有力推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”后，“保交樓”迎來進(jìn)一步政策支持，且多次被重要會議提及。與此同時，各地政府和金融機(jī)構(gòu)做好相關(guān)服務(wù)，以切實行動助力房地產(chǎn)企業(yè)融資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

當(dāng)前，信貸、債券、股權(quán)融資(業(yè)內(nèi)稱為“三支箭”)等多層面針對房企融資的支持政策均已推出，“保交樓”專項借款及配套融資、“保交樓”貸款支持計劃等政策性金融工具也加速落地。《證券日報》記者在采訪中了解到，在“保交樓”實際運作中，商業(yè)銀行按照“一樓一策”原則分類化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險隱患，且明確還款“后進(jìn)先出”原則，而“保交樓”貸款支持計劃也并非硬性分配。業(yè)界期待“保交樓”資金和配套舉措進(jìn)一步跟進(jìn)，以維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

金融機(jī)構(gòu)積極配合

繼2022年7月28日中共中央政治局召開會議明確提出“保交樓”后，一系列政策陸續(xù)推出。同年8月份，人民銀行出臺專項措施，通過政策性銀行提供2000億元規(guī)模的“保交樓”專項借款；11月份，人民銀行又推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃。至此，“保交樓”專項支持資金達(dá)到4000億元。

記者此前從監(jiān)管部門獲悉，“保交樓”專項借款資金已于去年11月底基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進(jìn)了項目建設(shè)交付。

商業(yè)銀行也積極推進(jìn)專項借款配套融資工作，助力化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。華北地區(qū)某大型商業(yè)銀行相關(guān)人士告訴《證券日報》記者，對于政策性銀行已進(jìn)入或擬進(jìn)入，尚未納入人民銀行“保交樓”計劃的困難房企項目，該行積極配合當(dāng)?shù)卣?、住建部門等申報納入“保交樓”支持計劃名單。該行也探索了多種“保交樓”融資支持模式，例如，資產(chǎn)購買模式(單位購買貸款、住房租賃購買貸款)、房開貸模式(房地產(chǎn)開發(fā)貸款)、股權(quán)并購模式(并購貸款)等。

日前，住建部黨組書記、部長倪虹會見了中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，倪虹肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業(yè)銀行配套融資上的積極態(tài)度和所做的工作，希望中國銀行進(jìn)一步加大工作力度，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、維護(hù)社會大局穩(wěn)定作出更多貢獻(xiàn)。

針對人民銀行的2000億元“保交樓”貸款支持計劃，記者從業(yè)內(nèi)了解到，該筆資金并非硬性分配，是以當(dāng)?shù)卣疄橹鲗?dǎo)，對各自區(qū)域內(nèi)樓盤進(jìn)行篩查后確定“保交樓”名單，再根據(jù)實際情況與銀行進(jìn)行對接。

銀行在開展“保交樓”業(yè)務(wù)時也有一套標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，首先，房企的資產(chǎn)負(fù)債已經(jīng)經(jīng)過地方政府組織的具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計，看其是否還存在隱性的其他融資，然后銀行再制定“一樓一策”的實施方案。其次，對于房企的存量業(yè)務(wù)，要明確新老劃斷，防止銀行“保交樓”資金放出后被企業(yè)挪用于償還之前借款。此外，要明確還款“后進(jìn)先出”原則，“保交樓”資金要有司法保障。

7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局兩部門發(fā)布通知表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

《證券日報》記者在采訪中了解到，事實上，多家商業(yè)銀行已積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式對房企進(jìn)行支持。此外，為支持重點企業(yè)，還有幾家銀行協(xié)商組建銀團(tuán)貸款模式，與房企重新簽訂協(xié)議，以保證項目順利交付。

某商業(yè)銀行業(yè)務(wù)人士表示：“一系列‘保交樓’金融支持舉措出臺恰逢其時，對于穩(wěn)定市場，保障購房者權(quán)益具有重大作用，金融機(jī)構(gòu)落實也較為到位，從目前‘保交樓’整體運行情況來看總體是不錯的。”

“三支箭”有序落地

去年以來，金融支持房地產(chǎn)的“三支箭”齊發(fā)，為房地產(chǎn)企業(yè)注入“新鮮血液”。

在“第一支箭”信貸融資支持方面，記者據(jù)公開數(shù)據(jù)不完全梳理，自“金融16條”發(fā)布以來，當(dāng)前銀行授信額度超6.1萬億元，有190多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。從獲得授信額度看，萬科、綠城均超過4000億元，其中，萬科已獲得超22家銀行授信。

“第二支箭”民營企業(yè)債券融資計劃方面，中國銀行間市場交易商協(xié)會(以下簡稱“交易商協(xié)會”)多次召開民營地產(chǎn)企業(yè)座談會，持續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具。數(shù)據(jù)顯示，房企融資方面，2022年交易商協(xié)會支持房企發(fā)行債務(wù)融資工具2928億元，同比增長11%。支持民營房企發(fā)行487億元，同比增長24%；支持民營房企注冊1415億元，同比增長249%。4家優(yōu)質(zhì)房企共完成780億元的儲架式項目注冊。中債增進(jìn)公司為12家民營房企205億元債券的發(fā)行提供增信支持。

今年6月29日，交易商協(xié)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提升債務(wù)融資工具融資服務(wù)質(zhì)效有關(guān)事項的通知》，明確提出發(fā)揮“第二支箭”支持作用，積極為符合條件的民營企業(yè)發(fā)債融資提供增信支持。這將進(jìn)一步促進(jìn)民營企業(yè)融資恢復(fù)，降低融資成本。

對于“第三支箭”股權(quán)融資，金融監(jiān)管部門也給予了房地產(chǎn)行業(yè)全方位支持，放開了房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場進(jìn)行并購重組融資、再融資等諸多限制。不少房企相繼宣布啟動定增或配股計劃。今年6月份以來，“第三支箭”更是持續(xù)發(fā)力，6月16日，招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請獲證監(jiān)會注冊生效，標(biāo)志著房企股權(quán)融資在實操層面的正式落地；6月27日，4家上市房企再融資項目申請獲證監(jiān)會注冊生效，成為“第三支箭”后，A股首批落地的上市房企再融資項目。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲對《證券日報》記者表示，今年以來，房地產(chǎn)市場銷售與融資環(huán)境修復(fù)都不及預(yù)期，房企資金層面持續(xù)承壓。近期，政策支持釋放積極信號，或?qū)Ω纳菩袠I(yè)流動性、提振購房者信心起到積極促進(jìn)作用。

房企融資仍需加大支持

不過，當(dāng)前房企償債壓力仍較大。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《證券日報》記者，目前，房企債券存量余額約2.9萬億元，海外債占比38.1%。今年三季度為償債高峰。

一年來，“保交樓”取得積極進(jìn)展，但在關(guān)鍵節(jié)點金融政策對于房企融資支持仍尤為重要。業(yè)內(nèi)人士期待，接下來有更多政策出臺助力“保交樓”加速落地。

從后續(xù)政策發(fā)力方向來看，劉水表示，一是前期政策加快落實；二是繼續(xù)加大“保交樓”資金支持，包括加大對企業(yè)資金的支持力度，企業(yè)資金面逐漸改善才能對“保交樓”形成更好支撐；三是進(jìn)一步擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點范圍，進(jìn)一步完善預(yù)售相關(guān)政策。例如，對存在交付風(fēng)險企業(yè)提高預(yù)售門檻、加強資金監(jiān)管等，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。除此之外，地方政府亦可通過定向回購的方式支持“保交樓”，如回購商品房作為保租房等，推動項目快復(fù)工、早交付。

東方金誠首席宏觀分析師王青預(yù)計，在延續(xù)實施保交樓專項借款支持計劃基礎(chǔ)上，不排除三季度增加額度，乃至推出新的定向支持工具的可能。后續(xù)，若各類政策調(diào)整到位，三季度末樓市有望進(jìn)一步企穩(wěn)回升，四季度房地產(chǎn)投資也將出現(xiàn)回暖。這不僅會有力提振整體消費和投資信心，激發(fā)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動能，還能切實防范重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。