買買買！中國(guó)平安(65.240,?-0.36,?-0.55%)豪擲330億，收購(gòu)凱德集團(tuán)旗下資產(chǎn)，什么信號(hào)？來看平安回應(yīng)

6月28日，凱德集團(tuán)披露，與中國(guó)平安人壽簽署了合作協(xié)議，向后者出售中國(guó)6個(gè)來福士資產(chǎn)組合部分股權(quán)。

根據(jù)披露，此次合作涉及項(xiàng)目包括上海人廣來福士廣場(chǎng)、上海?寧來福士廣場(chǎng)，北京來福士中心、杭州來福士中心、成都來福士廣場(chǎng)和寧波來福士廣場(chǎng)。以上物業(yè)均為集商業(yè)、辦公等為一體的商辦綜合體項(xiàng)目，且均已竣工并投入使用。平安人壽投資該項(xiàng)目總投資?額預(yù)計(jì)不超過?330?億元。此項(xiàng)交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成。

對(duì)于這項(xiàng)投資，平安方面回復(fù)券商中國(guó)記者稱，本次平安人壽投資的凱德來福士項(xiàng)目主要為商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)中上海來福士廣場(chǎng)等六個(gè)項(xiàng)目，是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定。此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。

當(dāng)日，平安人壽還披露了投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的信息，該項(xiàng)目累計(jì)出資金額約為69.41億元，資金來源為壽險(xiǎn)傳統(tǒng)組合保險(xiǎn)賬戶和分紅組合保險(xiǎn)賬戶。該項(xiàng)目目前處于實(shí)際出資階段。

平安擬330億投資凱德6大來福士項(xiàng)目

資料顯示，凱德是一家大型多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，總部設(shè)在新加坡并在新加坡上市。其投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括辦公樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開發(fā)、服務(wù)公寓、酒店、長(zhǎng)租公寓及住宅。

凱德集團(tuán)于1994年進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)是集團(tuán)的核心市場(chǎng)之一。目前，凱德在中國(guó)40多座城市擁有或管理200多個(gè)項(xiàng)目。來福士是凱德旗下綜合體旗艦品牌，發(fā)展至今在中國(guó)有9座。

前述6個(gè)來福士資產(chǎn)組合總資產(chǎn)價(jià)值為467億元，平安收購(gòu)其中部分股權(quán)。在一系列交易完成后，凱德在個(gè)項(xiàng)目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。

據(jù)平安人壽披露，平安此次投資凱德來福士項(xiàng)目的投資方式為，平安人壽作為投資主體，以直接持有個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)。平安人壽擬通過股權(quán)方式分別受讓并持有以下資產(chǎn)：

（1）?上海人廣來福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司上海華慶房地產(chǎn)管理有限公司的60%股權(quán)，該公司注冊(cè)資本3000萬美元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為14.18億元、凈資產(chǎn)約為10.65億元。

（2）?上海長(zhǎng)寧來福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司上海東方海外凱旋房地產(chǎn)有限公司的70%股權(quán)，該公司注冊(cè)資本22.09億元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為47.78億元、凈資產(chǎn)約為26.15億元。

（3）?北京來福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司北京新捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的70%股權(quán)，該公司注冊(cè)資本2450萬美元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為20.15億元、凈資產(chǎn)約為11.60億元。

（4）?杭州來福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司來福士（杭州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的70%股權(quán)，該公司注冊(cè)資本約3億美元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為34.49億元、凈資產(chǎn)約為13.03億元。

（5）?成都來福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司成都來福士實(shí)業(yè)有限公司的70%股權(quán)，該公司注冊(cè)資本2.18億美元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為26.98億元、凈資產(chǎn)約為11.02億元。

（6）?寧波來福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司寧波新鄞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的70%股權(quán)，該公司注冊(cè)資本8億元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為11.32億元、凈資產(chǎn)約為6.04億元。

上述6家項(xiàng)目公司分別持有100%對(duì)應(yīng)的擬投資項(xiàng)目資產(chǎn)，主要從事相關(guān)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于這項(xiàng)投資，平安方面回復(fù)券商中國(guó)記者稱，本次平安人壽投資的凱德來福士項(xiàng)目主要為商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)中上海來福士廣場(chǎng)等六個(gè)項(xiàng)目，是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定。此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。

凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示，歡迎平安成為戰(zhàn)略合作伙伴，凱德將繼續(xù)持有這六個(gè)來福士項(xiàng)目的股權(quán)，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。他進(jìn)一步表示，凱德?lián)碛卸喾N資產(chǎn)再循環(huán)和多樣化資本來源，對(duì)下一階段增長(zhǎng)充滿信心。

另據(jù)披露，平安人壽成為6家項(xiàng)目公司的股東后，平安人壽將與6家項(xiàng)目公司構(gòu)成以股權(quán)關(guān)系為基礎(chǔ)的關(guān)聯(lián)方。平安人壽擬向其中5家項(xiàng)目公司提供股東借款共計(jì)41億元。最終金額視底層項(xiàng)目用款需求，以實(shí)際出資情況為準(zhǔn)。關(guān)聯(lián)交易定價(jià)將參照同類交易市場(chǎng)公允價(jià)格范圍確定最終價(jià)格，確保關(guān)聯(lián)交易定價(jià)定價(jià)公允性。

投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)占比10.3%

近年來，中國(guó)平安在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資頗受市場(chǎng)關(guān)注。截至目前，中國(guó)平安已是中國(guó)金茂、旭輝等知名地產(chǎn)企業(yè)的前三大股東，也包括近期陷入資金危機(jī)的華夏幸福(5.240,?-0.02,?-0.38%)。

據(jù)披露，截至2021年3月31日，平安人壽的I39合并口徑總資產(chǎn)為3.51萬億元，凈資產(chǎn)為2807億元，扣除賣出回購(gòu)金融資產(chǎn)和投連資產(chǎn)的金額的總資產(chǎn)為3.3萬億元，凈資產(chǎn)為2745.82億元。

從2020年業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)來看，中國(guó)平安在不動(dòng)產(chǎn)、以及與不動(dòng)產(chǎn)關(guān)聯(lián)的物業(yè)、債和股票等方面的投資金額占其保險(xiǎn)資金總規(guī)模的7.5%左右。對(duì)于凱德來福士項(xiàng)目的投資完成后，上述6個(gè)項(xiàng)目投資余額占平安人壽2021年3月末總資產(chǎn)的比例約為1.0%，公司投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)類的賬面余額占上季度末總資產(chǎn)的比例約為10.3%。

根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的賬面余額，合計(jì)不高于公司上季末總資產(chǎn)的30%。

中國(guó)平安首席投資官陳德賢今年初接受媒體采訪時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資期限長(zhǎng)，租金收益相對(duì)穩(wěn)定，能夠很好地匹配壽險(xiǎn)資金規(guī)模大、久期長(zhǎng)的負(fù)債特性，因此合理配置一定比例不動(dòng)產(chǎn)也是中國(guó)平安長(zhǎng)期投資策略之一。中國(guó)平安除了關(guān)注成熟、有穩(wěn)定收益、地段好的商業(yè)寫字樓等傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)，還會(huì)關(guān)注公租房、康養(yǎng)房、人才房等新型不動(dòng)產(chǎn)。未來中國(guó)平安將會(huì)偏向選擇物權(quán)類的投資，以物業(yè)為主。

券商中國(guó)記者通過wind統(tǒng)計(jì)，地產(chǎn)股一直是險(xiǎn)資重倉(cāng)較多的行業(yè)之一。2021年一季度末，保險(xiǎn)公司重倉(cāng)房地產(chǎn)股市值總計(jì)約756億元。

保險(xiǎn)資金“偏愛”地產(chǎn)背后有著保險(xiǎn)資產(chǎn)配置的現(xiàn)實(shí)需求。例如，商業(yè)地產(chǎn)，以及公租房、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)等國(guó)家鼓勵(lì)的新型不動(dòng)產(chǎn)以及各類基建項(xiàng)目，這類資產(chǎn)需要資金量大且是長(zhǎng)期資產(chǎn)，與保險(xiǎn)負(fù)債可以進(jìn)行比較好的久期匹配，長(zhǎng)期資產(chǎn)回報(bào)率也相對(duì)比較高和穩(wěn)健。

不過值得注意的現(xiàn)象是，今年一季度保險(xiǎn)公司對(duì)地產(chǎn)股減倉(cāng)達(dá)到4856.68萬股，持倉(cāng)市值減少了108億元。

陳德賢在接受媒體采訪時(shí)亦坦言，銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)，限制開發(fā)商融資的“三道紅線”，短期內(nèi)給相關(guān)行業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)。盡管不動(dòng)產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)資金匹配長(zhǎng)期負(fù)債是一個(gè)好的選擇，但必須嚴(yán)格挑選，在目前的環(huán)境下應(yīng)更謹(jǐn)慎一些。