6月21日，首批9只基礎設施公募REITs帶著眾多投資者的熱盼，在滬深交易所上市交易。

當前，諸多期待匯聚REITs。對于“戰配”機構和專業投資者而言，在全球低利率時代，尋求一份長期的穩健收益彌足珍貴；對于普通投資者而言，公募REITs的加入可使資產配置組合更豐富、多元；對于地方政府而言，盤活存量基礎設施資產，推進地方經濟建設，使命如磐；對于監管機構而言，護佑多層次資本市場，助力經濟發展，創新即動力。

從全球REITs發展格局看，已有40多個國家和地區設立了REITs市場，REITs市值在2019年底突破2萬億美元，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎性金融產品。然而，從發展程度看，根據安永最新報告，美國是目前唯一被歸為成熟REITs市場的國家，其他發達國家或地區不占絕對優勢，我國具有實現“彎道超車”的潛力。

從全球REITs市場發展進程看，約有近一半的REITs市場是本世紀第一個十年設立的，承載了“嫁接資本市場為實體經濟融資”和“部分資產處置與金融風險疏解”的功能。隨著這兩大基本功能經過實證檢驗，越來越多的國家和地區加入REITs市場設立大潮。

從產品設計機制看，由于底層資產必須是產權清晰完整的實體資產，必須能夠產生長期、穩定的現金流；收益分配一般不低于基金年度可分配利潤的90%；基金總資產不超過基金凈資產的140%；一系列安排使得REITs在全球市場具有了整體流動性好、透明度高、分紅比例穩定、風險收益特征鮮明等標簽。

從收益水平看，根據彭博數據統計，2012年至2019年，美國、英國、日本、新加坡等國REITs市場所創造的年化收益率主要分布在9%至14%，并不遜色于相應國家的主要股指回報，但波動率顯著小于相應國家的股票市場。

相對于全球REITs市場發展，我國基礎設施公募REITs在盤活存量資產、化解金融風險、產品設計機制等方面，充分借鑒了海外市場的發展經驗，并進一步根據我國實際，開創了“公募+ABS”產品結構。

相對于其他國家和地區，我國有著更為豐富的基礎設施存量資產。根據國家統計局披露的基礎設施累計投資額測算，截至2020年底我國基礎設施存量近130萬億元。分省區看，四川、山東、廣東、浙江、江蘇等11個省區的基礎設施存量規模超過5萬億元。以公路、鐵路為主的城市內與城際間軌道交通，互聯網數據中心，污染物處理廠等設施為代表，都是REITs可投資標的；未來若以8%的目標水平衡量，則意味著一個超過10萬億元的潛在REITs市場，具有“彎道超車”的實力。

首批公募REITs上市，是試水，是探路，更是一種積極進發的宣言。但這類產品定價的核心在于中長期價值的“錨定”，絕非是對短期交易價格的隨波逐流，甚至對于短期交易不見得非?！坝押谩保荒軕阎吰涔τ谝灰鄣男膽B去“炒新”“炒缺”。