進(jìn)入8月份，房企陸續(xù)披露中期業(yè)績(jī)。整體來(lái)看，行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，虧損企業(yè)仍然占據(jù)多數(shù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月18日，A股兩市共有72家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損的達(dá)46家，占比超過(guò)六成；4家房企發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，3家業(yè)績(jī)有所下滑。整體來(lái)看，市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，少數(shù)“績(jī)優(yōu)生”在逆勢(shì)中保持正向盈利，展現(xiàn)出一定的經(jīng)營(yíng)韌性與分化特征。

超六成房企預(yù)虧

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市中，各線城市房?jī)r(jià)同比降幅整體有所收窄。其中，一線城市新房?jī)r(jià)格同比和環(huán)比降幅均收窄；二、三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅收窄，新房?jī)r(jià)格同比降幅收窄。

盡管市場(chǎng)呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，但并非一蹴而就，行業(yè)仍處于調(diào)整震蕩期，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，取得較好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍是挑戰(zhàn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，僅5家房企“預(yù)增”，12家“扭虧”，而虧損房企數(shù)量達(dá)46家。其中，預(yù)計(jì)虧損額度最高的房企上半年或?qū)⑻潛p100億元至120億元，同比去年虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

也有不少頭部“優(yōu)等生”房企維持正向盈利，但仍然存在一定比例的業(yè)績(jī)下滑。例如，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”）上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)27.35億元，但同比下降63.15%；龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍湖集團(tuán)”）也于近日發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年公司擁有人應(yīng)占溢利錄得45%左右的下降，為已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，為數(shù)不多的正向盈利成績(jī)。

“業(yè)績(jī)下滑的主要原因有兩大方面，一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；另外一方面，結(jié)合行業(yè)變化，房企考慮到減值風(fēng)險(xiǎn)，新增計(jì)提了資產(chǎn)減值。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

績(jī)優(yōu)者呈現(xiàn)三大特征

在行業(yè)調(diào)整期，亦有不少房企仍然維持正向盈利。例如，2025年上半年，保利發(fā)展、杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濱江集團(tuán)”）、龍湖集團(tuán)等3家公司預(yù)計(jì)歸屬母公司凈利潤(rùn)在10億元以上，此外，北京城建投資發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城建發(fā)展”）等有望在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利超過(guò)5億元。

這些房企盈利的途徑不盡相同，但整體主要有三大類型：第一類，中小房企多個(gè)重要項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付結(jié)轉(zhuǎn)。比如，城建發(fā)展公告稱，天壇府、龍樾天元等房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收益較上年同期有較大幅度的增長(zhǎng)。

第二類，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)提升盈利穩(wěn)定性，代表企業(yè)為龍湖集團(tuán)。在2024年龍湖的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已是公司的主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)源，在此次中期業(yè)績(jī)預(yù)告中，龍湖表示，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)保持增長(zhǎng)，持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定利潤(rùn)。數(shù)據(jù)顯示，在今年1月份至6月份，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約141.5億元（含稅），持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)創(chuàng)下半年歷史新高。

第三類，區(qū)域型房企在分化的市場(chǎng)中抓住機(jī)會(huì)，典型企業(yè)如濱江集團(tuán)。截至2024年末，濱江集團(tuán)在杭州的土地儲(chǔ)備占比達(dá)到70%，近期，杭州樓市表現(xiàn)較為亮眼，濱江集團(tuán)亦在公告中表示，2025年半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比上升主要系公司2025年上半年交付樓盤體量較上年同期增加所致。

“短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于波動(dòng)調(diào)整過(guò)程中，城市分化行情仍將延續(xù)，‘好城市+好房子’具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前房企拿地資金也正向聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目?jī)A斜。

房企加快轉(zhuǎn)型步伐

不過(guò)，部分城市的熱度回升，并非市場(chǎng)全貌。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2025年6月末，50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅狹義庫(kù)存為30927萬(wàn)平方米，按12個(gè)月測(cè)算去化周期約為21.82個(gè)月，去化壓力仍然不小。

根據(jù)機(jī)構(gòu)的測(cè)算，2025年新房銷售額有望在9萬(wàn)億元左右，而業(yè)界預(yù)測(cè)，從長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)或許會(huì)在8萬(wàn)億元的位置達(dá)到較為穩(wěn)定的供需平衡。

對(duì)房企而言，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)時(shí)代的結(jié)束，也倒逼房企轉(zhuǎn)型的進(jìn)程加快。在存量時(shí)代，房企將加快運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

穆迪在7月份發(fā)布的行業(yè)報(bào)告中就表示，不斷增長(zhǎng)的經(jīng)常性收入提升了開(kāi)發(fā)商的盈利穩(wěn)定性和財(cái)務(wù)韌性。在受評(píng)開(kāi)發(fā)商中，華潤(rùn)置地有限公司和龍湖集團(tuán)擁有較高的經(jīng)常性收入，在過(guò)去幾年中，它們?cè)谕辉u(píng)級(jí)類別中表現(xiàn)出更高的盈利能力和更穩(wěn)定的杠桿水平。

“運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入近年來(lái)成為部分房企穩(wěn)定收入，保障盤面安全的重要支撐?！眲⑺硎荆磥?lái)幾年，部分典型房企經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比有望進(jìn)一步上升，成為房企構(gòu)建新發(fā)展模式的重要方向。

展望未來(lái)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)仍是今年房地產(chǎn)重要政策目標(biāo)，各項(xiàng)政策有望繼續(xù)加快落實(shí)，主要聚焦城中村改造、高品質(zhì)住房供給、收購(gòu)存量商品房等方面。此外，宏觀政策有望進(jìn)一步發(fā)力，降準(zhǔn)降息、降低公積金貸款利率等政策落地預(yù)期也有所增強(qiáng)。

在此背景下，房企不僅要關(guān)注政策紅利的釋放，更需要在深度調(diào)整期主動(dòng)尋找經(jīng)營(yíng)與投資的“確定性”——通過(guò)穩(wěn)住現(xiàn)金流、加大經(jīng)常性收入比重、提升產(chǎn)品與服務(wù)能力，來(lái)增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而在周期波動(dòng)中保持發(fā)展韌性。