上半年樓市最重要的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)五一小長(zhǎng)假日益臨近，在這個(gè)檔期內(nèi)，由容積率新規(guī)驅(qū)動(dòng)下的高實(shí)用率產(chǎn)品成為了新近推出項(xiàng)目的亮點(diǎn)，曾經(jīng)以“60平方米-80平方米兩房、三房”為主的剛需市場(chǎng)，如今被“70平方米-100平方米四房甚至五房”強(qiáng)勢(shì)取代。從去年年底至今年入市的新項(xiàng)目來(lái)看，超100%實(shí)用率幾乎是新戶(hù)型的標(biāo)配，對(duì)空間利用更充分的開(kāi)發(fā)商甚至對(duì)外宣稱(chēng)將實(shí)用率提高至120%、130%，“花同樣的錢(qián)獲得更多的實(shí)用面積”成為當(dāng)下購(gòu)房者作出置業(yè)選擇的重要參考因素，從“有房住”到“住得好”，廣州的一手住宅市場(chǎng)正上演著戶(hù)型設(shè)計(jì)不斷迭代升級(jí)的“空間革命”。

滿(mǎn)足業(yè)主不同年齡段需求，新房實(shí)用面積“膨脹”

用一個(gè)字來(lái)形容當(dāng)下廣州新推出的一手住宅，那就是“卷”。從今年3月至4月入市的一手項(xiàng)目來(lái)看，實(shí)用率已普遍超過(guò)100%，甚至有項(xiàng)目稱(chēng)最高實(shí)用率可達(dá)到137%，相比兩年前僅有八九成實(shí)用率的舊規(guī)產(chǎn)品，這樣的實(shí)用率無(wú)疑更受購(gòu)房者青睞。

3月，廣州地鐵地產(chǎn)接連推出兩大項(xiàng)目，其中，黃埔區(qū)的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城主推74平方米-125平方米的三房、四房，最高實(shí)用率超130%，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目74平方米的三房?jī)尚l(wèi)，可比肩傳統(tǒng)約100平方米的戶(hù)型，自帶獨(dú)立入戶(hù)花園，可實(shí)現(xiàn)南北對(duì)流。另外，番禺區(qū)的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏曜上城項(xiàng)目主推73平方米-130平方米的四空間至五空間戶(hù)型，最高實(shí)用率可達(dá)130%，該項(xiàng)目約87平方米的戶(hù)型通過(guò)餐客廚一體化設(shè)計(jì)，配備大尺寸陽(yáng)臺(tái)，改造后開(kāi)間長(zhǎng)度可達(dá)約6.3米，并可以通過(guò)優(yōu)化布局設(shè)計(jì)打造“第五空間”，根據(jù)成長(zhǎng)周期實(shí)現(xiàn)從書(shū)房或游戲房到獨(dú)立臥室的進(jìn)化。

即將對(duì)外開(kāi)放售樓部的萬(wàn)科番禺南站項(xiàng)目萬(wàn)科·檐嶼城更是曬出127%-137%的產(chǎn)品實(shí)用率，整體打造約77平方米-135平方米的三房、四房，據(jù)透露，將搭配全生命周期設(shè)計(jì)，通過(guò)“可變空間”滿(mǎn)足更多功能需求。

海珠區(qū)的綠城·馥香園項(xiàng)目也于3月開(kāi)放售樓部，主推84平方米-127的三房、四房，據(jù)悉最高實(shí)用率也達(dá)到了125%，該項(xiàng)目約102平方米的產(chǎn)品取消了過(guò)道空間，主臥跟另外三間次臥分布在客廳的兩側(cè)，提高實(shí)用性。

3月底開(kāi)放售樓部的珠實(shí)·天河都薈項(xiàng)目是天河區(qū)首個(gè)全新規(guī)住宅項(xiàng)目，容積率為2.0，屬于低密度住宅設(shè)計(jì)，據(jù)介紹戶(hù)型實(shí)用率最高達(dá)120%，將首推72平方米-152平方米的三房至五房，其中，天河都薈項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)面寬達(dá)6米-9米，比傳統(tǒng)尺度長(zhǎng)約一倍，搭配3.15米起的層高，陽(yáng)臺(tái)空間的視野將相當(dāng)寬闊。

此外，還有開(kāi)發(fā)商通過(guò)利用“全贈(zèng)送”的飄窗設(shè)計(jì)滿(mǎn)足空間使用需求，例如番禺區(qū)全新項(xiàng)目龍湖亞倫·央璟頌將飄窗臺(tái)進(jìn)行了落地化設(shè)計(jì)，再度擴(kuò)展室內(nèi)空間，成為容積率新規(guī)之下的又一戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新之舉。

容積率新規(guī)賦能，推動(dòng)戶(hù)型設(shè)計(jì)迭代升級(jí)

去年至今的廣州住宅空間變革，是在容積率新規(guī)的賦能下實(shí)現(xiàn)的。2023年7月28日，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《進(jìn)一步優(yōu)化審批服務(wù)機(jī)制惠企利民促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展若干措施（第三批）》，將突出住宅建筑外墻結(jié)構(gòu)邊線的飄窗的最大進(jìn)深尺寸從0.5米放寬至0.8米，飄窗的面積是業(yè)內(nèi)常說(shuō)的“全贈(zèng)送面積”，不計(jì)入銷(xiāo)售面積；隨后2023年8月1日，《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法（征求意見(jiàn)稿）》發(fā)布，對(duì)住宅半開(kāi)敞空間半算計(jì)容比例適當(dāng)放寬，也就是放寬了銷(xiāo)售話(huà)術(shù)里常提到的“買(mǎi)一半送一半面積”的空間比例，包括入戶(hù)花園、生活陽(yáng)臺(tái)、大進(jìn)深的多功能陽(yáng)臺(tái)等，隨后廣州部分樓盤(pán)抓住新規(guī)出臺(tái)前的“窗口期”緊急報(bào)建，搶先推出新規(guī)戶(hù)型。

2023年11月，《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）正式出爐，《辦法》明確將住宅套內(nèi)半開(kāi)敞空間半計(jì)容的比例由原不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，住宅建筑的半開(kāi)敞空間進(jìn)深仍不大于2.4米，《辦法》還提到，允許設(shè)置一個(gè)滿(mǎn)足連續(xù)開(kāi)敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)，不限制其進(jìn)深。

上述新規(guī)發(fā)布后，可實(shí)現(xiàn)套內(nèi)“贈(zèng)送面積”增多、“實(shí)用面積”同步增多，因此“高贈(zèng)送率”“高得房率”“高實(shí)用率”的項(xiàng)目不斷推出，更有原先已報(bào)建的項(xiàng)目將規(guī)劃方案推倒重來(lái)，適用容積率新規(guī)。隨著此類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度不斷攀升，廣州還在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上對(duì)部分地塊在容積率新規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放寬，陽(yáng)臺(tái)占比達(dá)到了25%-30%，以南方面粉廠地塊、絹麻廠地塊為代表的“超新規(guī)”宅地因此誕生，推出的產(chǎn)品實(shí)用率有望達(dá)到120%、130%甚至更高。

就在2024年年底，廣州還誕生了首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，南沙區(qū)的招商·林嶼境以25%的陽(yáng)臺(tái)占比和40%的空中花園占比將最高實(shí)用率突破至140%，其中約3.6米進(jìn)深的大陽(yáng)臺(tái)將戶(hù)外空間翻倍，使其成為一個(gè)完整的空中露臺(tái)，受到市場(chǎng)強(qiáng)烈追捧。

而后隨著廣州對(duì)“超新規(guī)”地塊的收緊，陽(yáng)臺(tái)占比已基本控制在20%，但仍不乏開(kāi)發(fā)商充分利用飄窗、花池、不限進(jìn)深的主景觀陽(yáng)臺(tái)等“贈(zèng)送空間”進(jìn)行充分設(shè)計(jì)，推出高實(shí)用率產(chǎn)品。

“陽(yáng)改房”現(xiàn)象普遍，需注意依法報(bào)建

對(duì)購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)同等建筑面積的房子能得到更多的實(shí)用面積，無(wú)疑具備較大的吸引力。不過(guò)購(gòu)房者需留意的是，通過(guò)高贈(zèng)送面積實(shí)現(xiàn)的高實(shí)用率產(chǎn)品，在報(bào)建規(guī)劃上往往存在多個(gè)陽(yáng)臺(tái)以及多處飄窗的情況。例如，荔灣區(qū)東沙片區(qū)的某個(gè)新盤(pán)內(nèi)，69平方米戶(hù)型可以設(shè)計(jì)成三房，但房間多處標(biāo)記“此處交付為飄窗”，即是通過(guò)大量采用飄窗改造成具體使用空間。

目前，廣州市面上的一手項(xiàng)目普遍推出“陽(yáng)改房”。例如，海珠區(qū)西部某個(gè)樓盤(pán)的介紹材料顯示，其約119平方米的戶(hù)型對(duì)標(biāo)市面上約150平方米的戶(hù)型。不過(guò)，在該戶(hù)型圖上，除一間臥室?guī)эh窗以外，主臥與陽(yáng)臺(tái)相連，生活陽(yáng)臺(tái)與花池相連，未來(lái)都也有可能改造成“陽(yáng)改房”，而寬闊的主景觀陽(yáng)臺(tái)與客廳一部分空間，也可以設(shè)計(jì)成一間房間，由此湊成了“四房”。

在銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)對(duì)“陽(yáng)改房”作出承諾：“交付時(shí)是一個(gè)完整的房間，跟樣板房的一樣。”但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)直接改造或委托第三方裝修公司對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行改造后交付給業(yè)主，例如番禺區(qū)南村鎮(zhèn)的一個(gè)新盤(pán)的銷(xiāo)售人員表示：“我們會(huì)與購(gòu)房者簽訂一份授權(quán)委托書(shū)，即業(yè)主同意我們將陽(yáng)臺(tái)封窗，打通墻壁改造成為臥室交付。”倘若沒(méi)有改造協(xié)議的簽訂，房屋交付時(shí)仍是陽(yáng)臺(tái)，需由業(yè)主自行裝修。

法律界人士提醒，“封陽(yáng)臺(tái)”“陽(yáng)改房”是否合規(guī)取決于是否依法審批。未經(jīng)批準(zhǔn)的改造屬于違法，可能面臨拆除、產(chǎn)權(quán)糾紛等風(fēng)險(xiǎn)；合法改造需嚴(yán)格履行審批程序。建議購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，慎重查閱房屋產(chǎn)權(quán)登記情況以及買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中對(duì)此類(lèi)空間的協(xié)議、約定。

羊城樓評(píng)

廣州樓市的“空間革命”是居民向往“好房子”的具象化

現(xiàn)階段，廣州容積率新規(guī)的執(zhí)行還不到兩年，由于預(yù)售房從建設(shè)到交付往往需要兩年及以上，廣州還沒(méi)有出現(xiàn)大范圍的新規(guī)產(chǎn)品交付情況，“贈(zèng)送空間”的具體使用規(guī)范以及后續(xù)維護(hù)成本，還需要經(jīng)過(guò)時(shí)間的檢驗(yàn)。

不過(guò)，從市場(chǎng)供需兩方的反應(yīng)來(lái)看，新規(guī)產(chǎn)品都頗受歡迎。這不是簡(jiǎn)單的百分比計(jì)算，其背后更蘊(yùn)含著居住品質(zhì)回歸的市場(chǎng)邏輯。今年兩會(huì)期間，“好房子”被首次寫(xiě)入了政府工作報(bào)告，要建設(shè)“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

容積率新規(guī)絕非簡(jiǎn)單的政策松綁，而是以空間為載體，回應(yīng)人民對(duì)“好房子”的深層渴望：既要容納三代同堂的煙火氣，也要承載書(shū)房的靜謐、儲(chǔ)物間的從容，甚至要有綠植盛開(kāi)的點(diǎn)綴。廣州住宅“空間革命”拓展的不僅包括居住空間，更是能裝得下智慧產(chǎn)品、綠色工藝的生長(zhǎng)空間。

廣州房企“卷面積”的同時(shí)，還是一場(chǎng)關(guān)于設(shè)計(jì)理性與人本關(guān)懷的思考。當(dāng)飄窗化作實(shí)用書(shū)桌、陽(yáng)臺(tái)變身社交客廳、墻體被柔性隔斷取代，冰冷的面積指標(biāo)終于轉(zhuǎn)化為可觸摸的生活質(zhì)感。這不僅是房企的產(chǎn)品升級(jí)，更是對(duì)“住有宜居”命題的時(shí)代解答：所謂“好房子”，從來(lái)不是鋼筋水泥的堆砌，而是能讓每個(gè)家庭成員都能找到屬于自己的“生活錨點(diǎn)”。

政策的巧手與市場(chǎng)的嗅覺(jué)在廣州已然達(dá)成共識(shí)，居住平權(quán)所帶來(lái)的幸福感是廣州戶(hù)型進(jìn)化論的最佳結(jié)果。

（羊城晚報(bào)記者 徐煒倫）