9月底以來，隨著我國一系列力促房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)政策的出爐，新房、二手房成交量大幅上升，房地產(chǎn)市場回暖跡象明顯。11月13日，一攬子稅收政策公布，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

分析人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)板塊仍處于政策預(yù)期拐點(diǎn)后的上漲初期階段，建議把握政策大方向順勢而為。考慮到降低購房交易成本后，房地產(chǎn)銷售量有望修復(fù)，二手房的成交量有望率先提升，重視板塊投資機(jī)遇。

一攬子稅收政策迎優(yōu)化

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，自2024年12月1日起執(zhí)行。

此次稅收新政主要包括三方面：一是加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米；二是統(tǒng)一降低各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限0.5個(gè)百分點(diǎn)；三是明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

國泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，以9月24日央行發(fā)布會為房地產(chǎn)行業(yè)政策的拐點(diǎn)，從9月底至10月初，政策密集釋放，在此輪政策周期后，于11月中旬再度迎來新政落地。從節(jié)奏上看，相較過去等待政策效力逐步減弱再出臺新政的節(jié)奏相比，此次政策加碼的步伐跟隨緊湊，呈現(xiàn)預(yù)判式放松的狀態(tài)，充分體現(xiàn)將止跌回穩(wěn)作為政策目標(biāo)的決心。

“當(dāng)前個(gè)人在房地產(chǎn)交易過程中，買方主要涉及契稅、印花稅，賣方主要涉及增值稅及附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等，相關(guān)稅率主要與房屋套數(shù)、購房時(shí)間、住宅性質(zhì)等掛鉤。”國盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園分析，本輪稅收政策調(diào)整主要集中在契稅和增值稅方面。契稅劃分標(biāo)準(zhǔn)和一線城市非普宅增值稅的調(diào)整有助于降低居民購房成本，土地增值稅預(yù)征率的下調(diào)則有助于緩解房企現(xiàn)金流壓力，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有重要意義。

二手房市場明顯回暖

9月底以來，受一攬子房地產(chǎn)利好政策影響，全國二手房市場呈回溫態(tài)勢，多地公布了樓市最新成交數(shù)據(jù)。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月13日，北京二手房網(wǎng)簽量為730套；北京二手房10月網(wǎng)簽量達(dá)17367套，環(huán)比增長30.8%，同比增長63%，創(chuàng)19個(gè)月以來新高。

據(jù)“深圳發(fā)布”微信公眾號發(fā)布的消息，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第45周，深圳全市二手房（含自助）錄得2238套，環(huán)比增長6.1%。從近期二手房市場走勢看，深圳市二手房市場的錄得量已連續(xù)5周單周超2000套，呈現(xiàn)高位企穩(wěn)態(tài)勢。

蘇州樓市方面，據(jù)“蘇州發(fā)布”微信公眾號發(fā)布的消息，蘇州房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，10月新房和二手房成交量雙雙增長，新建商品住房認(rèn)購量環(huán)比增長50%，二手房簽約量同比增長66.8%。

“青島發(fā)布”微信公眾號發(fā)布的消息稱，10月，青島全市房地產(chǎn)總成交量為12265套，同比增長15.2%。其中，新房成交量為5621套，同比增長7.8%；二手房成交量為6644套，同比增長22.3%。從面積來看，120平方米至150平方米的住宅成交量最高。

東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳剛表示，政策面上已明確表露出維護(hù)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的意愿，后續(xù)政策將會更加積極。當(dāng)前地產(chǎn)板塊在供需兩端都迎來更加積極的政策加碼，建議持續(xù)關(guān)注地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會。

房地產(chǎn)板塊投資機(jī)會凸顯

稅務(wù)總局等部門發(fā)布的一攬子支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，彰顯了對市場止跌回穩(wěn)的決心。

從配置角度看，謝皓宇認(rèn)為，房地產(chǎn)市場或進(jìn)入新階段，預(yù)計(jì)資產(chǎn)整合和重組將成為接下來的看點(diǎn)，境內(nèi)債務(wù)重組或提速。同時(shí)，考慮到當(dāng)前人口周期對行業(yè)的影響，資源整合將是主流，一線城市國企的優(yōu)勢將開始體現(xiàn)。

中金公司不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇表示，具備開發(fā)投資修復(fù)潛力、深耕核心城市且長期仍有一定市場份額提升空間的頭部企業(yè)可優(yōu)先著眼配置；若后續(xù)政策力度超預(yù)期，可擇機(jī)選擇更高彈性標(biāo)的，建議關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)及物管板塊投資機(jī)會。

“契稅和增值稅的優(yōu)惠對樓市成交活躍度的提升有積極作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”國聯(lián)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師杜昊旻認(rèn)為，土地增值稅的調(diào)整能緩解房企現(xiàn)金流壓力，同時(shí)有利于利潤率水平提升。后續(xù)建議關(guān)注布局一線及核心二線城市、主打改善型產(chǎn)品、具備持續(xù)拿地能力的房企，同時(shí)建議關(guān)注受益于政策利好一二手房市場活躍度提升、擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺。