調低契稅繳納范圍，調整普宅與非普宅標準相銜接的增值稅優惠政策，降低土地增值稅預征率……11月13日，財政部等三部門發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》(以下簡稱《公告》)，房地產減稅政策終于落地。

北上廣深與其他地區一致

在契稅方面，此次政策調整主要是加大對住房交易環節契稅的優惠力度，積極支持居民剛性和改善型住房需求。

《公告》明確，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。對于個人購買家庭唯一住房，若面積超過140平方米，契稅稅率將減至1.5%；而對于購買家庭第二套住房且面積同樣超過140平方米的，契稅稅率則減至2%。

以北京為例，此次政策調整前，北京對于個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下，契稅按照1%執行；戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)，稅率減半征收，即實際稅率為1.5%；所購住宅戶型面積在144平方米以上，契稅稅率按照3%征收。

易居研究院副院長嚴躍進表示，契稅稅率由3%降低至1%，這一變化對一線城市尤為顯著。以100萬元的房產為例，一線城市的契稅負擔從3萬元減少到1萬元，降幅達三分之二；其他城市的契稅負擔也減少了三分之一，即從1.5%降至1%。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，這項政策落地將進一步降低購房者置業成本，對于剛需和改善型住房需求均有較大利好，特別是改善型住房需求，對于一線城市稅收優惠力度則更大。

購房滿2年再賣免征增值稅

在增值稅、土地增值稅方面，此次政策明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策。

取消普宅和非普宅標準是加快構建房地產發展新模式的一項重點改革舉措。以往，個人在銷售住房時，普通住宅相較于非普通住宅能享受更為優惠的稅收政策。非普通住宅通常涵蓋別墅、高端公寓、度假村等所謂的“豪宅”，因此，相關的稅收政策也被形象地稱為“豪宅稅”。

9月30日，北京市住建委等六部門聯合發布通知，明確將取消普通住宅與非普通住宅的劃分標準。此次《公告》也明確，北京、上海、廣州和深圳四地在取消普通住宅和非普通住宅標準后，將執行全國統一的個人銷售住房增值稅政策。

增值稅方面，在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上(含2年)住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上(含2年)非普通住房征收增值稅的規定相應停止執行。

降低一線城市增值稅稅費，這項政策是與取消普宅標準配套的政策。普宅標準涉及的稅費主要是增值稅和土地增值稅，陳文靜表示，本次明確一線城市取消普宅標準后，與全國其他地區適用統一的增值稅政策，購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅，這項政策可以明顯降低一線城市增值稅稅費，進一步降低購房者置業成本，將助力一線城市市場繼續修復。

以北京為例，政策優化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現價500萬元，購買時原值200萬元，則應繳增值稅為(500-200)/1.05×5%，即14.3萬元。政策優化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應繳增值稅可全部節省。

降低土地增值稅預征率下限

對于土地增值稅免征條件，本次政策明確取消普宅后，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅，即這部分政策未做調整。

此外，本次政策將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。各地可以結合當地實際情況對實際執行的預征率進行調整。

北京鏈家研究院院長高原指出，當前我國土地增值稅實行預征制度，稅務總局于2010年發文明確了各地區預征率下限，其中：東部地區為2%，中部和東北地區為1.5%，西部地區為1%。此次調整，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。調整后，東部地區為1.5%，中部和東北地區為1%，西部地區為0.5%。能夠較為顯著地降低開發企業前期資金壓力，有利于開發企業開發及降低自身資金成本。

陳文靜也表示，降低各地土地增值稅預征率下限，有利于降低企業預征預繳的土地增值稅，降低企業資金壓力，對于當前穩定企業預期也將帶來積極影響。

在陳文靜看來，本次政策對于購房者、房企均將產生實質性利好，降低購房者置業成本、緩解房企資金壓力，有利于進一步穩定市場預期、提振購房者置業信心，10月房地產市場出現了“階段性回穩”，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復節奏，助力房地產市場止跌回穩。