隨著“銀十”已過大半，北京二手房市場在政策利好與購房者信心逐步恢復(fù)的雙重作用下，持續(xù)升溫。北京商報記者近期走訪市場發(fā)現(xiàn)，伴隨著帶看量上漲的轉(zhuǎn)化，二手房市場成交量顯著攀升，部分門店10月半個月的交易量已經(jīng)追平甚至超越9月整月。

成交量的顯著增長帶動市場預(yù)期價格趨于穩(wěn)定，小業(yè)主不但結(jié)束以價換量，甚至開始出現(xiàn)小幅提價的情況。但經(jīng)紀(jì)人和專家一再提示，目前市場內(nèi)部呈現(xiàn)出區(qū)域分化特征，二手房成交價格存在顯著差異：靠近市中心的區(qū)域，反彈尤為明顯；而在四環(huán)和五環(huán)外，部分業(yè)主嘗試提高掛牌價格，往往市場反應(yīng)不佳，小業(yè)主切忌盲目提價。

“電動車一天一充電”

北京二手房市場在“930新政”的持續(xù)效應(yīng)下逐漸升溫。10月中旬，經(jīng)紀(jì)人忙碌異常，接電話和帶購房者看房成了他們的日常，尤其是“十一”假期期間，他們的午飯時間被大幅壓縮。位于西城區(qū)真武廟片區(qū)的某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人葛亮表示，從假期開始，咨詢電話就絡(luò)繹不絕，最忙碌時一天能接到70多個電話，現(xiàn)在雖有所緩解，但仍保持每天30余個的平均水平。

“以前電動車兩天充一次電綽綽有余，現(xiàn)在卻得一天一充了。”朝陽望京區(qū)域某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人鄭寒笑著表示，電動車作為帶客看房的主要“坐騎”，每日剩余電量儼然成了市場活躍度的晴雨表。以往，電動車電池足以支撐兩天的看房需求。進(jìn)入10月，隨著看房量的激增，充電頻率提升至一天一次。尤其是“十一”假期期間，幾乎每帶看完一組客戶就得趕緊充電，生怕趕上客流潮時來不及充電。有次疏忽忘了充電，鄭寒只能和再到店的客戶選擇步行前往附近的房源。

在市場普遍反彈的情況下，優(yōu)質(zhì)房源的成交量反彈表現(xiàn)更為突出。葛亮介紹，對于優(yōu)質(zhì)房源的定義在機(jī)構(gòu)中有一套統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)：通過價格、區(qū)位、帶看量、咨詢量等維度并結(jié)合評分機(jī)制得出。被系統(tǒng)打高分的優(yōu)質(zhì)房源會優(yōu)先推薦給購房者。在“十一”假期期間，一套位于地鐵1號線的優(yōu)質(zhì)房源被帶看了20余次。

帶看量的增長直接促進(jìn)了成交量的提升，部分門店在短短半個月內(nèi)的二手房交易量甚至超過了9月全月的總量。大興康莊片區(qū)的某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人趙泰分享道，僅在“十一”假期期間，他就成功售出2套房源，而他所在店鋪的銷售冠軍更是獨力賣出5套。當(dāng)被問及以往的銷售情況時，趙泰得意地表示，9月他們門店的簽單量僅20余套，但到了10月，半個月的時間，簽單量已迅速超過20套。據(jù)他了解，大興區(qū)的其他門店同樣出現(xiàn)了銷量超越9月的情況。

豐臺馬家堡片區(qū)的某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王祥介紹，“十一”假期期間，機(jī)構(gòu)在北京區(qū)域的成交量日均保持在500—600套，最多一天成交900套，截至10月10日，共成交4300余套房源，相比9月整月的7300余套，已經(jīng)完成了近60%。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2024年樓市周報第41周(10月7日—13日)》顯示，2024年第41周監(jiān)測重點城市新房成交環(huán)比上升185.46%，同比上升186.25%；二手房成交同環(huán)比分別上升207.28%、438.31%。其中，北京在10月7日—13日共成交3735套，環(huán)比增長234.7%。

成交量增加的背后，政策的助力不可或缺。北京下調(diào)首付比例至15%、加大信貸政策支持力度以及降低存量房貸利率等政策，有效降低了購房成本，為購房者提供了更多選擇。王祥舉例說，一對夫妻在政策發(fā)布前，一直選擇租住在約30平方米的一室一廳，每月支付租金在3800元左右，但是在“930新政”等一攬子政策發(fā)布后，這對夫妻選擇由租改購，首付70萬元，每月還款金額2800元，比租房還要便宜1000元。

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，購房心態(tài)以及交易量的變化等都與價格密切相關(guān)。近期二手房交易量表現(xiàn)不錯，這主要是因為部分房源價格經(jīng)歷過多輪調(diào)整，具有更高的性價比，從而吸引了更多購房者的關(guān)注，預(yù)計增值稅、個稅及契稅減免等政策的逐步落實，將對降低交易成本產(chǎn)生積極作用，對于二手房市場成交量的增長帶來更多利好因素。

出現(xiàn)成交價高于掛牌價案例

“價格穩(wěn)了，是購房的好時機(jī)了”成為經(jīng)紀(jì)人們的口頭禪。多位經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，在中央政治局會議強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)后，一系列政策相繼落地，不僅推動了成交量的提升，也促使二手房價格逐漸筑底。

趙泰表示，在7月、8月時，對于購房者關(guān)于購房后是否會遇到降價的問題，他還不敢給出肯定的答復(fù)。但經(jīng)過“十一”假期后，他對于此類疑問的回答變得堅定：“現(xiàn)在房價已經(jīng)是底了，不會再降。”

北京商報記者走訪中介機(jī)構(gòu)時，發(fā)現(xiàn)多位經(jīng)紀(jì)人與趙泰持相同觀點。豐臺右安門片區(qū)的某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王爽也告訴記者，市場已經(jīng)發(fā)生了變化。不再降價的小業(yè)主數(shù)量增加，購房者也逐漸接受了價格的提高。現(xiàn)在，不急于出售房源的小業(yè)主在掛牌時不再選擇低價吸引購房者，而在近兩個月，尤其是“十一”假期后的這段時間，相同戶型和樓層的房源成交價格甚至比之前提高了10萬元。

“議價空間的再度壓縮，成為最直觀的感受”，葛亮指著電腦上的近期成交數(shù)據(jù)向北京商報記者介紹，該套57.5平方米的房源是在8月掛牌的，當(dāng)時掛牌價為600萬元，均價約為10.43萬元/平方米，鑒于周邊房源普遍均價高達(dá)12萬元/平方米，該房源以其高性價比吸引了眾多看房者。到了9月中旬，經(jīng)過買賣雙方多輪協(xié)商，價格確定為563萬元。然而，在等待正式簽約的期間，9月24日央行出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。小業(yè)主得知這一消息后，當(dāng)即打電話表示要就價格再次進(jìn)行協(xié)商。最終，在10月9日成功簽約時，成交價格回升至610萬元，反而比最初掛牌價高出了10萬元。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，二手房市場的止跌趨勢并非近期才開始，而是因地區(qū)板塊而異。郭毅表示，例如，南部地區(qū)可能剛進(jìn)入止跌階段，而北部地區(qū)在年中時已基本穩(wěn)定。目前，二手房市場正處于供需博弈的關(guān)鍵時期。從小業(yè)主的角度來看，他們已不再接受大幅降價，價格基本處于合理議價范圍內(nèi)。然而，對于購房者而言，他們?nèi)韵Ｍ璐藱C(jī)會抄底，因此買賣雙方在價格談判上變得更加艱難。市場的真正拐點，即從下行轉(zhuǎn)向企穩(wěn)升溫的關(guān)鍵，在于價格的博弈，特別是賣家能否實現(xiàn)價格的小幅上漲。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，整體來看，北京市二手房市場價格尚未全面止跌，但跌幅正在逐步收窄，這種邊際改善的趨勢十分明顯。值得注意的是，部分高端二手房樓盤的少數(shù)房源價格已經(jīng)穩(wěn)定，甚至可以說已接近底部。考慮到低首付、低利率、低稅費以及高性價比這四個因素，當(dāng)前確實是購房的良機(jī)。

小業(yè)主取消以價換量

隨著小業(yè)主信心的增強(qiáng)，二手房市場正經(jīng)歷著顯著變化，小業(yè)主們紛紛上調(diào)掛牌價。然而，經(jīng)紀(jì)人提示，盡管價格調(diào)整順應(yīng)了當(dāng)前市場趨勢，但小業(yè)主也需考慮區(qū)域差異。

據(jù)介紹，北京二環(huán)、三環(huán)等市中心區(qū)域的二手房提價后仍吸引眾多關(guān)注。相比之下，四環(huán)、五環(huán)區(qū)域則有所不同，部分房源漲價后咨詢量和看房量出現(xiàn)下滑，甚至月看房量從15次銳減至5次。

“北京作為超一線城市，各區(qū)域間的房價變化存在差異。”郭毅認(rèn)為，這主要是因為買賣雙方對價格的認(rèn)知不同，以及市場需求各異。南二環(huán)和南三環(huán)地區(qū)在經(jīng)歷較長時間的房價調(diào)整期后，價格已經(jīng)處在合理區(qū)間范圍，房價逐漸企穩(wěn)，其周邊的優(yōu)越軌道交通、配套資源以及當(dāng)前的低房價優(yōu)勢在市場上愈發(fā)凸顯。因此，從購房者的角度來看，他們更傾向于選擇這些性價比高的區(qū)域購房。在這些區(qū)域，房價企穩(wěn)后的小幅回升也是買家可以接受的，因為這是基于低位的回調(diào)，綜合性價比依然較高。

以真武廟片區(qū)為例，葛亮表示，在政策發(fā)布前，該片區(qū)30套出售房源中僅1套上漲，其余29套均采取“以價換量”策略，比例約為30∶1。但隨著政策出臺、成交量增加及市場信心回升，現(xiàn)在上漲與未上漲房源的比例已達(dá)到5∶1。此外，10月成交的房源中有5套價格高于此前成交價格，平均上漲幅度在5萬—10萬元。

然而，這種漲價成交的現(xiàn)象在四環(huán)、五環(huán)區(qū)域并不常見。在經(jīng)紀(jì)人看來，新房市場的競爭使得二手房性價比優(yōu)勢減弱成為最為重要的原因之一。趙泰所在的康莊路門店位于南五環(huán)外，近兩個月來，不急于出售的小業(yè)主在掛牌價上普遍上漲10萬—20萬元，但咨詢量和帶看量卻大幅下降，此前對此類房源感興趣的購房者轉(zhuǎn)而關(guān)注性價比更高的新房或二手房源。

四環(huán)、五環(huán)附近新房項目集中，如大興區(qū)的橡樹灣、御璟星城·元啟等樓盤，優(yōu)惠后價格與二手房相差無幾。趙泰表示，以那爾水晶城的三室兩廳房源為例，該房源面積為150.46平方米，掛牌價為660萬元，均價約4.39萬元/平方米；而距離其4公里外的新樓盤大興曉月和風(fēng)在售房源均價為5.5萬元/平方米。若小業(yè)主繼續(xù)漲價，將失去價格優(yōu)勢，促使購房者轉(zhuǎn)向新房項目。

未來：還需6到9個月觀察期

對于未來北京二手房市場的變化，郭毅認(rèn)為，北京不同板塊間，成交量的上漲是有可能的，但成交價格的上漲會出現(xiàn)較大分化。有些片區(qū)業(yè)主盲目上調(diào)價格可能會抑制成交量。量價之間的博弈現(xiàn)在可能已細(xì)分到不同板塊甚至小區(qū)。只要市場有成交量作為基數(shù)，就說明它有良好的市場基本面。價格隨行就市，全面上漲可能不太正常，合理的市場應(yīng)是優(yōu)質(zhì)房子賣出高價，品質(zhì)差、地段差的房子價格相應(yīng)較低。因此，只要成交量保持良好狀態(tài)，市場就不需要過度刺激。

謝逸楓補充道，就目前的形勢來看，北京二手房市場僅少數(shù)區(qū)域、板塊和樓盤出現(xiàn)了成交量和房價上升的行情，尚未帶動全市各區(qū)域二手房市場的量價增長。因此，判斷市場是否真正止跌回暖，還需要至少6到9個月的觀察期。要實現(xiàn)市場的全面回升，首先需要當(dāng)前的熱點板塊和樓盤的熱銷行情持續(xù)半年以上，以帶動周邊區(qū)域和板塊的上漲。其次，“930”購房政策的調(diào)整，包括稅費減免和房貸首付利率的調(diào)整，需要加快落實。最后，購房者的房價上漲預(yù)期逐漸增強(qiáng)也是關(guān)鍵。