存量房貸利率調整落定。9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上表示，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

中國人民銀行、國家金融監督管理總局還將推出下調二套房最低首付比例、延長“金融16條”等政策期限、優化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地等房地產金融支持政策。

每年減少家庭利息支出約1500億元

此次是中國人民銀行第二次推動調整存量房貸利率。“與2023年9月發布的政策相比，本次政策在適用范圍和調降幅度上均有所加強。”民生銀行首席經濟學家溫彬表示，本次下調的適用范圍沒有區分存量首套和二套，因此適用于全部存量房貸市場規模；預計平均下降幅度在0.5個百分點左右，超出此前因城施策下針對加點幅度的調整。

這項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。“100萬元、30年期的貸款，每月可節約300元至400元。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次下調尤其利好重點城市的首套房存量貸款。

下調存量房貸利率可以起到多重政策效果。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，本次下調將有效遏制提前還貸，緩解其對居民消費的沖擊。同時，這也在釋放穩樓市的積極信號，有助于推動樓市企穩回暖。

關于政策落地節奏，潘功勝透露，由于涉及借款人較多，銀行需要一定時間進行必要的技術準備。廣開首席產業研究院資深研究員馬泓預計，各地商業銀行將快速跟進，下調個人住房存量房貸利率。新政將對全國商品房去庫存提供幫助，有望加快商品房市場向供求平衡的方向運行，推動房地產市場平穩健康發展。

下一步，中國人民銀行考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協商進行動態調整。

下調二套房貸款最低首付比例

中國人民銀行還將把全國層面的二套房貸款最低首付比例從當前的25%下調到15%，由此統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

招聯首席研究員董希淼預計，如果下一步貸款市場報價利率(LPR)繼續下行，存款和新增房貸利率還將進一步下降，疊加存量房貸利率集中調整，住房消費者的負擔將大大減輕。住房信貸政策的調整，有助于進一步穩定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意愿和能力。

不過，這一政策的具體效果受到多重因素影響。“這一調整有利于提高改善性需求購房者的貸款比例，但居民是否提高杠桿率也受到收入的限制和意愿的影響。”中金公司研究部銀行業分析師林英奇表示。

中指研究院分析稱，當前多數城市二套房首付比例已降至較低水平，再度下調首付比例帶動效果可能較為有限。但在北上深等房價較高的核心城市，多數購買二套房的購房者通常采用“賣一買一”的方式完成置換，需要完成存量房交易后獲得置換的資金，此前較高的二套首付比例對于購買新房形成一定限制。二套房首付比例的下調，有助于加速一二手房置換鏈條的打通流轉。

優化保障性住房再貸款政策

金融管理部門還計劃推出一系列房地產金融新政策，包括：延長“金融16條”、經營性物業貸款兩項政策的期限；優化保障性住房再貸款政策，將保障性住房再貸款政策中中國人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%；支持收購房企存量土地，必要時可由中國人民銀行提供再貸款支持。

林英奇表示，將今年底到期的“金融16條”、經營性物業貸款兩項政策延期到2026年底，有利于穩定房企融資現金流，同時減輕房地產貸款風險暴露對銀行資產質量的壓力。

“保障性住房再貸款旨在鼓勵金融機構支持地方國有企業收購已建成未出售的商品房，改造成配售型或配租型保障性住房。”溫彬表示，進一步加大保障性住房再貸款的支持力度，有助于加快推動存量商品房去庫存，從而有助于穩定房地產市場價格；保障房供給進一步增加，也有助于推動建立房地產業轉型發展新模式。

針對“支持收購房企存量土地”這一新政策，中指研究院預計，盤活存量用地的增量政策在路上，更多資金導入有望加快地方土地資源盤活節奏，緩解房企資金壓力。