溫和中有驚喜，平淡中暗藏機會，是二手房經紀人對今年“金九銀十”的一致評價。記者近期走訪了解到，“金九銀十”開局數日，北京二手房成交量雖環比8月同期略有下降，但卻呈現出“觀者如潮，購者審慎”的局面，并出現了罕見的中秋小長假3天，日均成交量創近三年新高的情況。業內人士分析稱，“金九”溫和開局屬于新政集中釋放后的正常回歸。隨著以舊換新等政策的落地執行，目前市場比較可觀的帶看量將有一定的轉化。

市場回歸正常

在經歷了連續三個月的高位成交后，北京的二手房在傳統的“金九銀十”回歸到理性區間。

李麗是某頭部二手房機構西城區廣安門片區的經紀人。據她觀察，近半年來二手房小業主的心態“波瀾起伏”——從年初的希望以價格換市場，到“626新政”后，收回降價幅度或不再降價，再到二手房月度成交量連續高位后的“不著急”，可以說，小業主心態的每一次轉變都對二手房市場的成交產生直接影響。

在李麗近期接觸的小業主中，他們不再像前幾個月大幅降價出售房產，尤其是看到7、8月二手房市場的變化，網簽量持續維持高位，小業主的信心隨之增加，對于二手房市場的預期更加樂觀，出現“寧可不賣改租，也不愿再降價”的情況。

這樣的心態波動，同樣出現在購房者的身上。李麗表示，在小業主售房策略調整的同時，購房者則仍希望用最少的投入，購買到合適的房屋，這種變化也讓議價空間進一步縮小。

類似的情況在其他門店也有所發生，東城區東直門片區某頭部二手房中介機構工作人員劉倩介紹，隨著“金九銀十”的來臨，告別了高溫天氣，更多有買房意愿的購房者紛紛走出家門，咨詢量開始攀升。“我們每天向總部報告的咨詢、帶看和草簽數據中，咨詢量的增長最為顯著，增幅大約為50%。”劉倩介紹，盡管咨詢量激增，門店的客流量也有所上升，但就成交量而言，并未有明顯的變化。

分析變化背后的原因，劉倩和同事們一致認為，由于小業主不再急于出售房產，導致議價空間顯著減少。同時，購房者也認為市場不會出現價格暴漲，因此并不急于進行交易。結果是買賣雙方陷入了一種拉鋸戰的狀態。

包括上述兩位經紀人在內的多位一線從業者認為，當前的市場主要是新政之下、集中成交后的正常回歸，即部分著急賣房的業主通過降價快速變現，著急買房的購房者享受到了新政的紅利，又抄底到相應的“合適”房源，完成交易。現在所剩下的買賣雙方，都是需求不急迫的。

罕見小長假高點

上述兩種心態，加之本身市場持續高點后的回歸，直接體現在了“金九銀十”開局的網簽量中。

北京商報記者根據北京市住房和城鄉建設委員會官網發布的數據統計，9月1日—21日，北京二手房住宅網簽量為8039套，環比2024年8月同期的8991套，網簽量出現小幅下滑，但整體仍延續8月的穩定走勢。

其中，比較驚喜的數據來自小長假的數據。

麟評居住大數據研究院發布的《2024年中秋假期樓市快評》顯示，重點7城日均成交量為382套，較去年雙節日均成交量上漲104.9%，較2022年中秋假期日均成交量上漲236.8%。具體城市來看，北京、上海、深圳等共7個城市今年中秋假期二手房日均成交量均趕超去年雙節，總體趨勢好于新房。

中秋假期北京二手房住宅總成交量為202套，日均成交量為67套，同比增長7.1%，創下近三年同期最高值。這還是在受到中秋假期市民出游人數增多、網簽數據存在滯后性因素影響的情況下出現的最高值。

中指研究院研究副總監徐躍進表示，北京、深圳、杭州、佛山在以價換量下，二手房市場活躍度尚在，尤其是一些“老破小”房源，價格降至心理預期后，剛需客戶逐漸入市。

“以舊換新”被寄予厚望

當下，買賣雙方的談不攏是造成二手房交易進程緩慢的原因。

小業主李軍向北京商報記者表示，自己既是賣房者也是購房者，二胎出生之后，最早買的55平方米小屋已經很難滿足一家4口的日常需要，前不久在豐臺區看中了一套90平方米的小三居，本想著賣掉現在的房子，再通過貸款的方式購買。但現在卡在了出售的環節上，主要還是因為價格遲遲沒有談攏，也耽誤了后續買房的進度。

正是考慮到這樣的因素，2024年7月，北京推出商品住房“以舊換新”，這一政策針對的是下半年計劃出售二手住房并購買新建商品住房的購房居民，通過為居民出售二手住房和購買新房搭建“橋梁”，企業提供優惠和服務，方便居民置換住房，更好地支持居民合理的梯度置業需求。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，“以舊換新”舉措有利于打通一二手鏈條，在提高樓市活躍度方面起到一定帶動效果，后續或有更多城市落地相關舉措。

中指監測數據顯示，已有約130城開展住房“以舊換新”相關工作，北京、上海等城市也在列，各地“以舊換新”的模式也在前期中介優先售房與國企收舊換新模式的基礎上進行了升級迭代，部分城市政策效果正在顯現。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪表示，隨著國慶假期臨近，房企促銷力度加大以及二手房持續“以價換量”，成交端將繼續復蘇，但市場是否迎來企穩趨勢，還需要更長時間的向好數據來支撐。