溫和中有驚喜，平淡中暗藏機(jī)會，是二手房經(jīng)紀(jì)人對今年“金九銀十”的一致評價。記者近期走訪了解到，“金九銀十”開局?jǐn)?shù)日，北京二手房成交量雖環(huán)比8月同期略有下降，但卻呈現(xiàn)出“觀者如潮，購者審慎”的局面，并出現(xiàn)了罕見的中秋小長假3天，日均成交量創(chuàng)近三年新高的情況。業(yè)內(nèi)人士分析稱，“金九”溫和開局屬于新政集中釋放后的正常回歸。隨著以舊換新等政策的落地執(zhí)行，目前市場比較可觀的帶看量將有一定的轉(zhuǎn)化。

市場回歸正常

在經(jīng)歷了連續(xù)三個月的高位成交后，北京的二手房在傳統(tǒng)的“金九銀十”回歸到理性區(qū)間。

李麗是某頭部二手房機(jī)構(gòu)西城區(qū)廣安門片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人。據(jù)她觀察，近半年來二手房小業(yè)主的心態(tài)“波瀾起伏”——從年初的希望以價格換市場，到“626新政”后，收回降價幅度或不再降價，再到二手房月度成交量連續(xù)高位后的“不著急”，可以說，小業(yè)主心態(tài)的每一次轉(zhuǎn)變都對二手房市場的成交產(chǎn)生直接影響。

在李麗近期接觸的小業(yè)主中，他們不再像前幾個月大幅降價出售房產(chǎn)，尤其是看到7、8月二手房市場的變化，網(wǎng)簽量持續(xù)維持高位，小業(yè)主的信心隨之增加，對于二手房市場的預(yù)期更加樂觀，出現(xiàn)“寧可不賣改租，也不愿再降價”的情況。

這樣的心態(tài)波動，同樣出現(xiàn)在購房者的身上。李麗表示，在小業(yè)主售房策略調(diào)整的同時，購房者則仍希望用最少的投入，購買到合適的房屋，這種變化也讓議價空間進(jìn)一步縮小。

類似的情況在其他門店也有所發(fā)生，東城區(qū)東直門片區(qū)某頭部二手房中介機(jī)構(gòu)工作人員劉倩介紹，隨著“金九銀十”的來臨，告別了高溫天氣，更多有買房意愿的購房者紛紛走出家門，咨詢量開始攀升。“我們每天向總部報告的咨詢、帶看和草簽數(shù)據(jù)中，咨詢量的增長最為顯著，增幅大約為50%。”劉倩介紹，盡管咨詢量激增，門店的客流量也有所上升，但就成交量而言，并未有明顯的變化。

分析變化背后的原因，劉倩和同事們一致認(rèn)為，由于小業(yè)主不再急于出售房產(chǎn)，導(dǎo)致議價空間顯著減少。同時，購房者也認(rèn)為市場不會出現(xiàn)價格暴漲，因此并不急于進(jìn)行交易。結(jié)果是買賣雙方陷入了一種拉鋸戰(zhàn)的狀態(tài)。

包括上述兩位經(jīng)紀(jì)人在內(nèi)的多位一線從業(yè)者認(rèn)為，當(dāng)前的市場主要是新政之下、集中成交后的正常回歸，即部分著急賣房的業(yè)主通過降價快速變現(xiàn)，著急買房的購房者享受到了新政的紅利，又抄底到相應(yīng)的“合適”房源，完成交易。現(xiàn)在所剩下的買賣雙方，都是需求不急迫的。

罕見小長假高點(diǎn)

上述兩種心態(tài)，加之本身市場持續(xù)高點(diǎn)后的回歸，直接體現(xiàn)在了“金九銀十”開局的網(wǎng)簽量中。

北京商報記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月1日—21日，北京二手房住宅網(wǎng)簽量為8039套，環(huán)比2024年8月同期的8991套，網(wǎng)簽量出現(xiàn)小幅下滑，但整體仍延續(xù)8月的穩(wěn)定走勢。

其中，比較驚喜的數(shù)據(jù)來自小長假的數(shù)據(jù)。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2024年中秋假期樓市快評》顯示，重點(diǎn)7城日均成交量為382套，較去年雙節(jié)日均成交量上漲104.9%，較2022年中秋假期日均成交量上漲236.8%。具體城市來看，北京、上海、深圳等共7個城市今年中秋假期二手房日均成交量均趕超去年雙節(jié)，總體趨勢好于新房。

中秋假期北京二手房住宅總成交量為202套，日均成交量為67套，同比增長7.1%，創(chuàng)下近三年同期最高值。這還是在受到中秋假期市民出游人數(shù)增多、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性因素影響的情況下出現(xiàn)的最高值。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，北京、深圳、杭州、佛山在以價換量下，二手房市場活躍度尚在，尤其是一些“老破小”房源，價格降至心理預(yù)期后，剛需客戶逐漸入市。

“以舊換新”被寄予厚望

當(dāng)下，買賣雙方的談不攏是造成二手房交易進(jìn)程緩慢的原因。

小業(yè)主李軍向北京商報記者表示，自己既是賣房者也是購房者，二胎出生之后，最早買的55平方米小屋已經(jīng)很難滿足一家4口的日常需要，前不久在豐臺區(qū)看中了一套90平方米的小三居，本想著賣掉現(xiàn)在的房子，再通過貸款的方式購買。但現(xiàn)在卡在了出售的環(huán)節(jié)上，主要還是因?yàn)閮r格遲遲沒有談攏，也耽誤了后續(xù)買房的進(jìn)度。

正是考慮到這樣的因素，2024年7月，北京推出商品住房“以舊換新”，這一政策針對的是下半年計劃出售二手住房并購買新建商品住房的購房居民，通過為居民出售二手住房和購買新房搭建“橋梁”，企業(yè)提供優(yōu)惠和服務(wù)，方便居民置換住房，更好地支持居民合理的梯度置業(yè)需求。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“以舊換新”舉措有利于打通一二手鏈條，在提高樓市活躍度方面起到一定帶動效果，后續(xù)或有更多城市落地相關(guān)舉措。

中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，已有約130城開展住房“以舊換新”相關(guān)工作，北京、上海等城市也在列，各地“以舊換新”的模式也在前期中介優(yōu)先售房與國企收舊換新模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級迭代，部分城市政策效果正在顯現(xiàn)。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪表示，隨著國慶假期臨近，房企促銷力度加大以及二手房持續(xù)“以價換量”，成交端將繼續(xù)復(fù)蘇，但市場是否迎來企穩(wěn)趨勢，還需要更長時間的向好數(shù)據(jù)來支撐。