- 樓宇與信心一起“長高”——實探順利交付的“保交房”項目
- 2024年09月19日來源：證券日報
提要：記者從中國中信金融資產獲悉，近期，中國中信金融資產實施的融創董家渡紓困項目（外灘壹號院二期）二批次正式開盤，110套房源開盤當日售罄，實現成交額56.74億元。這是繼今年4月份首開清盤后，該項目二開二罄，總成交金額達到156億元，標志著該項目紓困取得重大成效。
“盼星！盼月！終于等到您回家”——這是鄭州一個“保交房”項目表達的對于業主到來的喜悅，而這份喜悅實則凝聚了各方的共識與努力。
自2022年7月底召開的中共中央政治局會議提出“保交樓、保民生”的政策方向后，關于“保交樓”的各類支持舉措不斷推出。今年以來，政策支持力度“更上一層樓”，從“保交樓”到“保交房”，各地因城施策，金融機構做好相關服務，多方合力馳援房企，房地產市場出現了積極變化。
近期，《證券日報》記者實地探訪河南省鄭州市兩個順利交付的“保交房”項目。記者了解到，正是政策支持、政府統籌、金融發力等因素共同促成了項目的順利交付，而交付也進一步鼓舞了當地對于樓市的信心。
事實上，作為保交房“一項目一策”處置模式在全國的首個試點城市，鄭州“保交房”工作的推進是全國“保交房”工作的縮影，也對其他城市繼續推進“保交房”具有一定程度的樣本意義。
鄭州多樓盤順利交付
市場整體信心增強
走進被鄭州市民譽為“高新區品質改善住房天花板”的金橋西棠小區，現代式景觀園林、上千種綠植綠意盎然、互動式的水系與草坪映入眼簾，隨處可見的休閑沙發及座椅上坐滿了前來看房以及咨詢的購房者，該樓盤的火熱程度可見一斑。
與此形成巨大反差的是，該樓盤曾是鄭州市高新區“保交樓”重點項目。記者在采訪中了解到，金橋西棠項目原由當地兩大房企金橋和永威聯合開發，2021年底，先因股東之間糾紛被曝“永威退出”，隨后又有超10億元資金被股東挪用的消息傳來，一時之間，金橋西棠項目陷入巨大爭議中。
為做好“保交樓”工作，鄭州市高新區成立了“永威西棠”專班組。針對業主擔心的資金保障問題，2022年7月2日，該專班組表示，在多方協調下10.115億元被股東挪用資金已追回，將由鄭州市高新區管委會委派國資公司監管項目資金使用，10.115億元追回的資金、后續銷售收入全部轉入國資名下監管賬戶，用于保障后續項目建設，專款專用、封閉運行。
最終，在多方共同努力下，金橋西棠項目于2024年7月15日正式交付。該項目銷售中心工作人員透露，項目共規劃房屋2500套左右，目前已售出近90%。
鄭州某房產中介經理告訴《證券日報》記者，金橋西棠項目風波事件代表著一類“保交房”項目存在的問題，也給市場起到了警示作用，即如何加強對預售資金的監管。
“目前，河南省已經實行預售資金專項監管。為確保預售資金安全，房地產開發企業預售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應納入商品房預售資金監管范圍。”該房產中介經理進一步介紹，包括工商銀行、建設銀行、中原銀行、鄭州銀行等在內的多家商業銀行分支機構具備承接商品房預售資金監管業務資格。
鄭州市一家商業銀行工作人員告訴記者，為了確保專項資金落到實處、取得實效，該行積極配合“保交房”工作安排，嚴格按照資金監管協議，做好資金監管和支付工作，保障資金使用的合規性。
在多位業主以及從事房地產工作的人士看來，金橋西棠項目的順利交付，為鄭州“保交房”工作起到了積極的示范和借鑒作用，也在一定程度上增強了市場的整體信心。
今年9月份，鄭州市民口中“最大的爛尾樓”中原區啟福城項目也終于實現交房。《證券日報》記者在現場看到，啟福城·慧苑小區門口人頭攢動，水電、吊頂、裝修、封陽臺等各類商家及裝修隊聚集在此，招攬生意。小區內，一幅寫著“盼星！盼月！終于等到您回家”的紅色條幅格外醒目。
“歷經十年，終于交房了，心里的一塊兒石頭也落地了。感謝‘保交樓’政策，救活了啟福城，保障了我們購房者權益。”小區內一位業主表示。
金橋西棠項目、啟福城項目的交付只是鄭州“保交樓”“保交房”工作的一個縮影。8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，指導各地實行“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”處置模式。該模式在鄭州首先試點探索，將向全國推廣。
金融支持房地產有力有效
“白名單”項目融資加速推進
“保交房”需要多方合力，其中，資金是關鍵一環。
自今年年初城市房地產融資協調機制正式建立后，一系列政策陸續推出，各地“白名單”項目加速落地。與此同時，商業銀行落實盡職免責要求“應貸盡貸”，為房企融資打開新渠道。
董建國在前述新聞發布會上表示：“目前，商業銀行已經按照審批程序通過了‘白名單’項目5300多個，審批貸款金額近1.4萬億元，這些資金正在按照項目的工程進度陸續發放到位，有力支持了項目建設交付。”
“現在大家常說的‘保交房’其實并非曾經都爛尾過，而是當地政府梳理出一批‘白名單’項目，這些項目中的樓盤必須要保質保量完成按時交付、交房，我們稱為‘保交房’，主要針對市場上那些讓客戶沒有太多信心的樓盤。”鄭州市一名從事房地產銷售工作的人士告訴記者。
《證券日報》記者從中原銀行獲悉，在鄭州市保交房、安置房建設攻堅戰中，中原銀行鄭州分行“真金白銀”的助力從未間斷。該行積極落實國家政策，迅速成立城市房地產融資協調機制工作專班，逐個對接項目，優化業務流程，全力推進鄭州市房地產融資協調機制落地見效，今年以來對“白名單”項目批復貸款近56億元，投放資金近29億元。
從今年上半年商業銀行房地產業務情況來看，其對房企的支持力度也在逐漸加大。《證券日報》記者梳理6家國有大型商業銀行半年報數據發現，其中有3家房地產業貸款余額占比（以集團公司類發放貸款和墊款為口徑）較2023年末有所增長，1家保持不變。從房地產業不良貸款率來看，上半年，6家銀行的房地產業不良貸款率較年初呈現“5降1平”局面。
在落實好房地產融資協調機制的同時，商業銀行把好了資產選擇關。工商銀行副行長王景武在該行中期業績會上表示，工行著力構建分散多元均衡的房地產投融資結構，加大風險房企和項目的處置出清力度，提高撥備提取比例，房地產業資產質量總體穩定。上半年，工行房地產業不良率較年初下降了2個基點。
一系列支持舉措及穩中向好的數據帶動了居民置業意愿。中指研究院近期發布的《2024年8月居民置業意愿調查報告》顯示，2024年以來，政府加力推進“保交房”，強化地方融資協調機制落地，對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，推動項目持續建設、竣工，促進居民交付風險預期持續下滑。8月份，居民購房觀望情緒出現一定下滑，占比約為24%，較高位下降2個百分點。
“當前，我國要加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式，就是要建設適應人民群眾新期待的‘好房子’，更好滿足剛性和改善性住房需求。”農業銀行副行長劉洪在中期業績會上透露了下階段該行重點工作，一是全面助力做好“保交房”工作。強化與政府溝通對接，創新運用多種方式，做好相關項目融資和風險處置，跟蹤探索存量房消化金融服務有效模式。二是提升房地產融資協調機制服務質效。持續跟進“白名單”項目，完善全流程服務機制，量質并舉做好貸款投放。三是持續做好“三大工程”融資。動態對接“平急兩用”項目清單，推動保障性住房成熟項目審查審批，加快融資落地。
中指研究院市場研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，推動需要融資支持的項目應納盡納，有助于更多項目獲得融資支持，為項目建設交付提供了重要保障。未來，項目融資“白名單”有望進一步深入推進落實，也將在“保交房”、穩定市場預期等方面發揮更大作用。
AMC多措并舉紓困房企
持續助力項目盤活
除商業銀行外，在房地產項目風險化解、企業重組紓困、危機救助等方面，還有一類金融機構有著豐富的經驗，發揮著區別于其他金融機構的作用，那便是資產管理公司（AMC）。
“在鄭州，有一些爛尾樓的開發商沒有資金，公司宣布倒閉后，就會由AMC接手進行注資，通過代建的方式，繼續將樓盤蓋好。”前述某房產中介經理說。
當前，在穩妥化解房地產風險方面，AMC已取得諸多積極成果。《證券日報》記者在采訪中了解到，鄭州信達天樾九章、未來公元因原項目方現金流斷裂導致停工，影響近1500戶村民安置。2023年8月份，中國信達總部牽頭，旗下河南分公司、信達投資、信達地產、信達資本協同參與項目紓困，以“保交付、保品質”為原則，協調解決業主、村民及供應商等多方訴求，在地方政府的大力支持下，推動項目于當年8月中旬復工。
目前，未來公元一號院、二號院已成功交付，天樾九章預計今年年底交付。中國信達相關負責人對《證券日報》記者表示，在上述兩個項目中，中國信達通過紓困項目聯動、新項目引入、多項目資源共享的協同紓困方式，實現多項目共同“破局、修復、造血”。期間，中國信達總部及各分子公司高效聯動、綜合施策，對項目進行股權、資金、管理、技術等多維度實質性重組，采用了資產端做加法、負債端做減法、權益端做調整、成本端做優化、品牌端做注入等“五步修復法”，推動問題項目活化。
中國中信金融資產則積極打造了“中信金融資產增量投入重組盤活+中信信托有效隔離+中信咨詢、中信泰富地產、實業公司代管代建運營提升+存量金融機構風險化解+配合政府監管資金”的中信特色產融協同紓困地產模式，兼顧地方政府、居民、銀行、受困房企等各方訴求，為項目量身定制、開出了多方共贏的“綜合藥方”。
記者從中國中信金融資產獲悉，近期，中國中信金融資產實施的融創董家渡紓困項目（外灘壹號院二期）二批次正式開盤，110套房源開盤當日售罄，實現成交額56.74億元。這是繼今年4月份首開清盤后，該項目二開二罄，總成交金額達到156億元，標志著該項目紓困取得重大成效。
總體來看，各家AMC對房企的紓困模式主要有三種：一是“AMC接管+增量資金投入+代建”協作模式，即重組后再開發；二是AMC通過“債權+股權”工具箱，直接或聯合其他銀團提供增量資金，繼續由房企操盤；三是AMC與地方國資合作成立地產紓困基金或平臺等。
中國東方此前發布的《中國金融不良資產市場調查報告2024》顯示，綜合外部專家學者、商業銀行、資產管理公司、中介機構四類受訪者的問卷調查結果來看，2024年經濟運行呈現出積極因素增多，動能持續增強，社會預期改善，增長較快、結構優化、質效向好的基本特征。要抓緊構建房地產發展新模式，結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。
在中國東方相關負責人看來，接下來，進一步發揮AMC更大的紓困救助作用，還需要相關專項政策，特別是資金成本等方面的專項政策支持。因為部分項目在銷售去化困難的同時，存量債務風險仍在不斷累積，環環相扣使得困境項目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時間換空間，分步分批解決。
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