(薛宇飛)萬科于30日晚發布2024年半年度報告，并舉行中期業績推介會。推介會上，萬科管理層對上半年公司業績虧損向投資者表達了歉意，公司表示，會通過聚焦三大主業、加快推進大宗資產和股權交易等方式化解潛在風險。

董事會主席郁亮認為，經過近三年調整，新房的性價比得到很好提升，房企也開始“卷”產品、“卷”服務，“房地產行業終于有了一點像造汽車一樣去造房子的味道”。

四大因素導致業績虧損

2024年上半年，萬科實現營業收入1427.8億元人民幣，同比下降28.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損98.5億元，同比下降199.8%。分業務類型看，萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為1234.0億元，占比86.4%；來自物業服務的營業收入為160.0億元，占比11.2%。

上半年，扣除稅金及附加前，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為7.2%，較 2023年同期下降12.1個百分點，扣除稅金及附加后的營業利潤率3.5%，同比下降11.2個百分點；物業服務毛利率為13.7%，較2023年同期下降1.7個百分點。

業績推薦會上，萬科管理層對于業績虧損表達了歉意。萬科董事會秘書朱旭說：“再次對這次業績虧損表示深深的歉意，我們也會誠懇地接受各位投資者和媒體朋友的批評和質疑。”

對于業績虧損的主要原因，半年報中稱，一是，房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。報告期內，公司房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年上半年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，后續銷售階段市場持續下行，銷售情況和毛利率均低于投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。上半年，公司開發業務的結算收入為1116.8億元，同比下降34.6%；開發業務的結算毛利率為6.8%，同比下降13.5 個百分點。

二是，計提減值。結合市場情況、結算毛利大幅下降，以及大宗交易等過程中多項目出現虧損，按照審慎原則，中期對部分項目計提存貨跌價準備21億元(含非并表項目計提1.7億元)。此外，針對部分應收款項計提信用減值損失21億元。

三是，部分非主業財務投資出現虧損。四是，部分大宗資產交易和股權交易虧損。為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。

下半年交付約10萬套房源

今年以來，萬科多次出售相關資產股權受到關注。

萬科在半年報中表示，公司將經營安全放在第一位，上半年制定并落地了“一攬子方案”，全面化解潛在風險，積極適應行業向新發展模式轉變。一是全面聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，提升產品服務競爭力。二是加快推進大宗資產和股權交易。1至7月，公司共實現大宗交易簽約金額 204 億元(含印力的資產交易及REIT發行)，資產類型覆蓋商業、酒店、辦公、長租公寓等業態。

萬科稱，三是積極利用金融支持政策，推動融資模式轉型，獲得金融機構大力支持。上半年公司合計新增融資、再融資612億元，其中新增融資的綜合成本3.66%。

截至今年上半年末，萬科已完成73億元的境內公開債券和折合約104億元的境外公開債券的償付，2024年年內尚有9月份到期的20億元境內公開債券待兌付。萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，9月份到期的境內公開債券已經做好資金安排，在下半年，公司繼續錨定年初制定的經營目標，積極推進銷售，加快大宗資產交易和資源的盤活。

中報披露，萬科在今年上半年交付了7.4萬套房源，預計全年將交付18.8萬套。韓慧華介紹，今年上半年公司整體交付量同比下降約30%，下半年約有四成的下降，開發業務規模、經營支出等也在下降，這些因素下，從今年二季度，公司的經營活動現金流已經回正，有信心在今年三季度、四季度繼續保持經營活動現金流為正。

對于房地產市場未來的走勢，郁亮認為，從中長期看，潛在住房需求已經過了歷史峰值，但市場也有可能低估了潛在住房需求的絕對量，這一規模仍然非常巨大。從短期看，經過近三年調整，新房的性價比得到很好提升，同時，政策對多元化住房需求的支持力度不斷增加，這些都為市場復蘇積累了能量，也為行業進入新發展階段提供土壤。

郁亮稱，隨著房地產供求關系發生根本性改變，行業的關鍵競爭要素已經從規模競爭轉變到產品力競爭，要為消費者提供優質住房。“房企開始‘卷’產品、‘卷’服務，這對消費者來說是一件好事情，房地產行業終于有了一點像造汽車一樣去造房子的味道。隨著企業產品力和服務力的提高、房價的回落，新房的性價比已經得到比較大的提升。”郁亮說。