日前，中國(guó)人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，繼5月17日該行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款后，這項(xiàng)工作有了更加清晰的指引。據(jù)悉，保障性住房再貸款這一機(jī)制鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

當(dāng)前，全國(guó)商品房庫(kù)存壓力仍然存在。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2024年5月末，全國(guó)商品房待售面積為74256萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，其中，住宅待售面積增長(zhǎng)24.6%。收購(gòu)商品房用作保障性住房、安置房等，成為如今各地探索去庫(kù)存的重要手段。

全國(guó)多地探索“收儲(chǔ)商品房”新模式

5月28日廣州發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)系列新政中提到，鼓勵(lì)規(guī)模化租賃機(jī)構(gòu)收購(gòu)存量商品住房，被視作廣州積極響應(yīng)去庫(kù)存的信號(hào)，而后，廣州“收儲(chǔ)商品房”模式于6月初迅速落地，增城區(qū)一鐵路項(xiàng)目擬采用購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為項(xiàng)目安置房源，該項(xiàng)目安置需求量的總建筑面積不低于2.07萬(wàn)平方米，要求所征集房源須在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)范圍內(nèi)，并已取得預(yù)售許可證，據(jù)悉已有多家房企報(bào)名。

此舉之所以備受關(guān)注，是因?yàn)槠涫且痪€城市“收儲(chǔ)商品房”模式的具體落地，除此之外，還有更多城市加入到“收儲(chǔ)商品房”的隊(duì)列當(dāng)中。

6月17日，惠州市住建局發(fā)布公告，擬由政府選定的專業(yè)化國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格收購(gòu)在該市行政區(qū)域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房，規(guī)定收購(gòu)房源需滿足資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰、已取得竣工驗(yàn)收備案證明、單套面積在120平方米以下、房源權(quán)屬清晰可交易、房源所屬項(xiàng)目周邊交通等配套設(shè)施完善且滿足一定車位配比。同一天，貴陽(yáng)市住建局向社會(huì)公開征求意見，提出鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格按照“以需定購(gòu)”原則收購(gòu)商品房用作保障性住房、安置房。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年二季度以來(lái)，湖北、寧夏等多地也鼓勵(lì)收購(gòu)符合條件的存量房源用作保障性住房，除收購(gòu)已建成未售出的商品房以外，還有城市對(duì)期房項(xiàng)目提出指引，例如杭州臨安提出期房需提供商品房預(yù)售許可證，需由供應(yīng)商出具保交付資金拼盤方案。

“四個(gè)精準(zhǔn)”確保保障房收購(gòu)和分配有效落地

6月12日中國(guó)人民銀行召開的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)提到，設(shè)立保障性住房再貸款，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機(jī)制，要堅(jiān)持自愿參與、以需定購(gòu)、合理定價(jià)，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，保障性住房再貸款的貸款標(biāo)準(zhǔn)可概括為“四個(gè)精準(zhǔn)”：收購(gòu)主體精準(zhǔn)，一個(gè)城市政府選定不超過(guò)兩家地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，選擇的國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺(tái)；收購(gòu)對(duì)象精準(zhǔn)，嚴(yán)格限定為房企已建成未出售商品房，對(duì)不同所有制房企一視同仁，要求資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)；收購(gòu)用途精準(zhǔn)，收購(gòu)的商品房定向用于保障性住房；資金用途精準(zhǔn)，地方國(guó)企獲得的貸款資金要單列賬目、單獨(dú)核算、專款專用、封閉管理。

“短期內(nèi)各地有望加速推進(jìn)去庫(kù)存舉措落地，有助于為企業(yè)提供更多資金支持，幫助企業(yè)解困，同時(shí)進(jìn)一步助力房地產(chǎn)開發(fā)投資邊際改善。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，通過(guò)收購(gòu)市場(chǎng)未售新房來(lái)改建保障房還有利于更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置。陳文靜還提到，收購(gòu)商品房的定價(jià)方案是后續(xù)關(guān)注的重點(diǎn)：“廣州市增城區(qū)公布的項(xiàng)目收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)原則上為‘土地成本+建安成本’，但還有多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，保障性住房再貸款工作的關(guān)鍵在于能否在后期大規(guī)模落地，對(duì)此，他建議各地先要摸排、選定房源，談判收購(gòu)價(jià)格，實(shí)現(xiàn)資金平衡。同時(shí)，應(yīng)從保交房的視角著手推進(jìn)這項(xiàng)工作，對(duì)于部分存在資金壓力的開發(fā)商，應(yīng)確保在出售房源后，實(shí)現(xiàn)順利交房。