近期的房地產(chǎn)市場利好不斷，但險資卻正在與地產(chǎn)股告別。5月23日，北京商報記者注意到，金融街近日公告表示，大家人壽近日減持公司股份，最新持股比例降至4.99%。多項重磅政策同時出爐，包括購房首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限。為何險資在政策趨于友好時選擇減持？險資頻頻減持背后，是正常的高拋低吸還是在加速撤退？險資投資房地產(chǎn)行業(yè)，真的賺到錢了嗎？

大家人壽再度減持

近日房地產(chǎn)利好政策頻出，但“聰明的長線資金”正流露出地產(chǎn)投資策略的新變化，在二級市場選擇減持。金融街近日公告稱，大家人壽在2024年4月17日至5月20日減持所持公司4.1%股份，最新持股比例降至4.99%。

這并非大家人壽首輪減持金融街，上一輪減持動作發(fā)生在2024年3月19日至4月2日，大家人壽通過集中競價累計減持金融街1.01%股份。近期，其他險資機構(gòu)對地產(chǎn)股也有減持動作，北京商報記者通過東方財富Choice數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，今年一季度，中國人壽減持了萬科A。此前，在2023年末，中國平安曾表示，“截至目前，公司沒有持有碧桂園的股份”。

近期樓市迎來諸多利好，多項重磅政策同時出爐，為何險資卻選擇減持？中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，險資之所以減持地產(chǎn)股，是因為房地產(chǎn)股票投資存在非常多的不確定性，很多時候股市也并不是完全同房地產(chǎn)企業(yè)的市場表現(xiàn)正相關(guān)，當(dāng)前的減持主要是因為險資對房地產(chǎn)公司未來的新發(fā)展模式不確認(rèn)，進而進行相應(yīng)的調(diào)整。

曾幾何時，在房地產(chǎn)紅利期，憑借資金優(yōu)勢，險資多次斥巨資投資相關(guān)領(lǐng)域，舉牌上市房地產(chǎn)公司，甚至還發(fā)生了“寶萬之爭”這樣的“奪權(quán)”事件。如今，險資對房地產(chǎn)的熱衷似乎已經(jīng)“熄了火”，減持頻頻。

從深度投資到擇機撤離，這些年，險資投資地產(chǎn)股賺錢了嗎？

以大家人壽為例，其前身為安邦人壽，持有金融街股份比例一度超過14%。2014年前后，安邦系舉牌金融街，大舉買入金融街股票，彼時，也就是2014年前后，金融街均價為5元/股左右。相比于金融街目前3.2元/股左右的市價，確實有所降低。但若再考慮金融街此前的分紅情況，整體投資收益并不低。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2014年至2021年前后，金融街的分紅持續(xù)保持在高位，最高時每10股派息4元，低谷時也能達(dá)到每10股派息2.5元。

除了大家人壽，和諧健康也曾在2014年前后大舉買入金融街，雖然在2021年有減持動作，但和諧健康也趕上了金融街的分紅高峰。

不過，并不是所有險資都能把握住時機，北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，某大型保險公司曾在2020年9月選擇投資陽光城，彼時陽光城每股價格約6.09元，但到了2021年末，該險企選擇“割肉”離場，轉(zhuǎn)讓價格僅3.05元/股，幾乎“腰斬”。

買樓買園區(qū)布局不動產(chǎn)

雖然在撤離地產(chǎn)股，但“彈藥”充足、眼光獨到的保險資金選擇了投資優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，正在加速買樓買園區(qū)。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，險資的布局更多在北京、上海等超一線城市，合肥、西安、南京、昆明等一二線城市，主要投向了一二線城市的商業(yè)辦公類樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和自用辦公樓等不動產(chǎn)。具體來說，今年初，友邦人壽僅以24億元的總對價收購了北京朝陽區(qū)(CBD)的“凱德·星貿(mào)”項目控股權(quán)；另據(jù)市場消息，今年一季度，長城人壽完成收購北京新街高和辦公樓項目，收購總價為10.2億元。

除了辦公樓，各類園區(qū)也是險資布局的重點，今年2月，平安人壽宣布，該公司成功收購基匯資本位于廣東江門的兩個物流園及一個位于陜西西安的物流園。

險資布局不動產(chǎn)，其背后的投資邏輯主要在于追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報，較為契合險資長期資金的屬性。國壽投資有關(guān)負(fù)責(zé)人此前撰文表示，未來十年，隨著不動產(chǎn)市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，預(yù)計投資性不動產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上。

陳晟告訴北京商報記者，在本輪市場周期中，一些優(yōu)質(zhì)的、位于一二線城市的辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，因為價格回調(diào)，出現(xiàn)了非常多的價格空間和優(yōu)勢。并且，這些不動產(chǎn)項目，租金收入能夠吻合險資的投資需求。可以說，在較大的價格折讓空間下，此時險資投資不動產(chǎn)是一個機會點。