房地產行業多項重磅政策日前出臺，建立長效機制，加快存量商品房去化，從多個層面推進市場平穩健康發展。為此，中國證券報記者在新政發布后首個周末實地探訪北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房地產市場，了解樓市真實情況以及發展新動向、新特點?？傮w而言，在政策的推動下，一線城市樓市活躍度得到提升，“以舊換新”需求得到一定程度激發。

北京：咨詢量增加

一系列重磅政策發布后，北京樓市成交情況受到各界關注。5月19日，中國證券報記者實地調研北京地區新房、二手房市場發現，樓市成交量未見明顯放大，但從中介反饋看，咨詢量出現增加，市場“尋底”跡象明顯。

二手房掛牌量處于高位

“作為五環外的超大型成熟社區，小區2018年至2019年成交高峰期一個月能賣掉15至20套房子，現在一個月能賣掉8至10套，恢復到高峰時的一半。成交量有所上升，但小區所在片區相比一季度價格普遍下降5%到10%?！蔽挥谀衔瀛h外一家鏈家門店負責人王海(化名)對記者表示。

據王海介紹，最近一周小區成交了3套房子。“基本上都是前期觀望的客戶。目前，政策密集出臺，而價格降到了這些客戶的預期?！?/p>

記者調研了解到，核心區二手房降價趨勢明顯?！拔覀兤瑓^降價百萬的房源比比皆是。最近一段時間成交有所放大，但不是很明顯?！蔽挥谖鞒菂^西四片區某學區房銷售人員李力(化名)對記者表示，購置學區房的大多是換房客戶。

“前期，價格處于下行通道。隨著政策密集出臺，新房、二手房市場都在尋底。不少前期看好房子的客戶最近出手了，北京二手房市場‘以價換量’趨勢較為明顯?！崩盍φf。

從二手房掛牌量看，記者從貝殼找房系統看到，目前北京地區二手房掛牌量為166595套，整體處于高位，相比月初變化不大。

另據安居客線上二手房在架房源數據，4月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點。58安居客研究院院長張波認為，房價下行趨勢仍在持續，新房市場供應節奏有所放緩，而需求側情緒偏向于謹慎。

有鏈家資深人士告訴中國證券報記者，商住兩用房價格已普遍下跌50%至70%，預計進一步降價空間不大。

改善型房源關注度高

從新房市場看，北京地區新房成交分化較為明顯?！半m然政策密集出臺，但來訪量和成交量都沒有太大變化。”多個樓盤項目負責人對中國證券報記者坦言。

一些項目臨近尾盤，降價趨勢較為明顯。以大興星光城為例，據貝殼找房工作人員介紹，該樓盤通過特價房等方式對尾盤房源進行降價?！盀榱思铀偾灞P，三居室比前期購買的客戶低了70多萬。降價后房子賣得很快，但降價房源有限?！必悮ふ曳抗ぷ魅藛T告訴中國證券報記者。

相比剛需樓盤，改善型房源關注度更高。

“項目處于登記意向階段，還沒有到認購環節，來咨詢的人較多。項目位于五環外，新政出臺后，五環外的房源普遍受到高凈值家庭關注，且改善型房源更受青睞?！蔽挥谕ㄖ輩^的某新房樓盤售樓處銷售人員告訴中國證券報記者。

公積金貸款利率下調

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，購房者信心需要慢慢恢復。目前，個人住房公積金貸款利率已下調，但其他環節的政策完全落地仍需時間。

5月18日，微信公眾號“北京公積金”發文稱，下調個人住房公積金貸款利率。對于5月18日前已經發放的個人住房公積金貸款，仍執行原個人住房公積金貸款利率標準，自2025年1月1日起執行調整后的個人住房公積金貸款利率標準。對于5月18日前已受理未放款的和5月18日(含)后受理的個人住房公積金貸款，執行調整后的個人住房公積金貸款利率標準。以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，執行調整后利率每月少還154元。

另外，中國證券報記者此前獲悉，只要在北京市住建委查詢符合條件，北京家庭購買第三套住房，可以按照二套房貸款利率執行。目前，北京地區首套房貸款利率為4.05%，二套房貸款利率為4.55%。

5月17日，人民銀行網站消息，人民銀行發布通知稱，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。同日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。該通知明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

上海：“以舊換新”激活置換需求

“下午又賣了一套(指鎖定房源)?！鄙虾Ｋ山承卤P項目銷售人員告訴中國證券報記者。

5月18日，記者實地走訪上海多個樓盤項目發現，樓市新政出臺后，疊加“以舊換新”活動助力，上海不少新盤售樓處人頭攢動，現場咨詢量明顯增加，活躍度有所提升。

交易便捷激活需求

5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議在本市發起商品住房“以舊換新”活動，主要面向計劃出售二手住房并購買新房的居民。

首批參加倡議的房地產開發企業共20余家，房地產經紀機構近10家。目前，在本次活動官方通道支付寶“樂居換新購”小程序上，首批參與活動的10個新盤信息已經公開。據悉，接下來預計還會有20多個新盤項目參加該活動。

“除了大量線上和線下咨詢，陸續有客戶交付定金鎖定房源?！弊鳛榇舜巍耙耘f換新”活動參與方之一，位于上海浦東新場板塊的某新盤項目售樓處銷售人員對記者表示，“意向客戶先挑選新房，再跟開發商簽合同，同時支付5萬元至20萬元不等的定金‘鎖房’。合作的房產中介會全力為客戶提供舊房出售服務。舊房在一定期限內出售后，新房定金即轉為新房首付款?！比绻f房未在限期內賣出，可以無條件“退房退款”。

“我去年剛結婚，房子有點小，想置換大一點的三居室?！痹谀承卤P項目售樓處，有市民告訴記者，這次活動為他這樣的群體提供了很大便利。

“活動的推出，為置換客戶提供了兩方面的便捷性，一是用較小一筆資金鎖定心儀的新房房源；二是通過合作中介代售舊房，進一步提升交易便利性。”位于上海浦西中環區域某新盤項目銷售人員認為，“以舊換新”政策可以激活置換需求。

不少客戶前來咨詢

記者在多個參與“以舊換新”活動的新盤售樓處了解到，該政策起到一定效果，吸引了一定數量的置換客戶進行“以舊換新”。

5月18日10時，記者來到位于上海松江的某新盤項目售樓處發現，現場咨詢的客戶不少?！皝碜稍兊目蛻艉芏?，以改善型客戶為主，我這里已經簽了兩個客戶，鎖定了兩套房源。”銷售人員說，“房價方面沒有優惠，專享福利主要根據客戶付款周期給予一定的車位優惠、物業費優惠等。”

該銷售人員展示的成交圖顯示，在5月3日“以舊換新”活動推出當天，該項目16套在售房源中有3套已售(鎖房源)。

上述位于上海浦東新場板塊的新盤項目同樣吸引了不少置換客戶前來咨詢。“‘以舊換新’活動的兜底屬性疊加優惠政策，整體來看確實很有吸引力。”該項目銷售人員向記者介紹，“優惠包括與二手房交易的聯動，即給予置換客戶二手房出售總價1%的減免優惠。例如，客戶二手房賣了300萬元，在新房簽約時可享受3萬元優惠，上限為6萬元。”

落地效果仍需觀察

在置換過程中，作為不可或缺的一環，房產中介對于促成最終的“以舊換新”十分關鍵。

“如果有客戶在我們這里進行購房，其二手房房源會同步在合作中介平臺進行掛牌，中介會提供一定的特別優惠，包括咨詢服務、中介費折免等。”上海奉賢某新盤項目總經理告訴記者。

據悉，參加此次活動的中介機構會對置換客戶的舊房“全城推、優先賣”，并且在二手房交易過程中給予一定的專屬傭金優惠。

“按照過往交易流程，為促進快速成交，很多客戶會額外購買‘好贊’服務以獲得推流，價格從6800元到9800元不等?！蔽挥谏虾Ｆ胀犹移致返囊患抑薪殚T店業務員告訴記者，在本次“以舊換新”活動中，合作中介可為置換客戶提供不同程度的推流優惠。

值得一提的是，記者采訪了解到，相比普通二手房交易，中介業務人員促成“連環單”會有額外的業績加成。

某房產中介業務員告訴記者，對于置換客戶，一方面會全力助其“賣舊”，另一方面會主動推薦合作新盤“以舊換新”，并且幫助客戶在換新過程中爭取額外優惠。“幫客戶賣出一套舊房會有提成，順利推薦新房并成交后，還會在開發商那里拿到額外的提成?！?/p>

部分銷售人員表示，“以舊換新”是以舊房賣出為前提，目前走完全套置換流程的客戶不多，“代售”模式的最終落地效果還需進一步觀察。

在克而瑞集團董事長丁祖昱看來，“以舊換新”可以幫助置換客戶快速賣房，同時降低購房者購房成本，提高購房意愿。在當前的置換鏈條中，核心仍是如何快速“賣舊”，想要以點帶面取得明顯成效，仍需調動多方資源配合。

廣州：開發商連夜推盤促銷爭搶客戶

日前，中國證券報記者實地探訪廣州多個樓盤了解到，此次重磅政策發布后，廣州開發商積極推盤促銷，不少項目連夜發布最新促銷優惠政策，打響客戶爭奪戰。業內人士預測，隨著相關政策細則逐步出臺并實施，市場信心有望進一步得到提振。與此同時，廣州房地產市場表現將進一步分化。

開展優惠促銷

在廣州白云區某一手樓盤現場，記者看到一面巨大的展板。據了解，此次政策發布后，銷售部門連夜趕制最新宣傳物料，詳細介紹相關政策亮點和最新優惠。現場工作人員介紹，政策剛發布，項目立即宣布執行最新首付比例等政策，并精心挑選出部分房源進行促銷，在現有價格水平上給予99折優惠，認購簽約還可以贈送物業費。

記者現場看到，雖然周末下雨影響出行，但銷售中心和樣板間仍有客戶陸續到訪?！斑@波支持政策力度很大，項目也加大了促銷力度，吸引了不少人前來看盤，人氣旺了不少。”一位現場銷售人員表示，隨著具體實施細則出臺，預計市場人氣將進一步復蘇。

記者實地走訪了解到，為抓住政策紅利爭搶客戶，各大樓盤之間的競爭持續升溫。有的項目專門升級裝修了營銷中心，有的項目推出一口價房源等優惠措施。

提振市場信心

有房地產中介人士告訴記者，此前廣州出臺了不少支持政策，但購房者觀望情緒較為濃厚。這次國家出臺多個重磅利好政策，大大超出預期，預計將對提振市場信心有積極影響。尤其是降低首付比例和貸款利率，預計將激發部分潛在購房需求。

記者了解到，除了人們普遍關心的貸款比例和貸款成本，樓盤能否按時交付仍然是購房者關注的焦點。業內人士向記者表示，此次政策出臺后，國家對于保交房支持力度明顯加大，進一步降低了爛尾風險，有望穩定并提振購房者信心。

今年以來，廣州連續出臺房地產融資支持政策，不斷加大保交房支持力度。2月8日，廣州市發布首批融資“白名單”項目，共涉及47個項目。一個月之后，第二批融資“白名單”發布，共有116個項目入選。今年一季度，國家金融監督管理總局廣東監管局轄內銀行機構已為兩批次房地產融資“白名單”項目提供授信約737億元，已發放184億元。據了解，在融資政策支持下，一些遇到困難的項目獲得資金及時支持，保障順利建成并交付，為增強居民購房信心、穩定房地產市場發揮了積極作用。

分化較為明顯

去年下半年，廣州在一線城市中率先宣布放松部分區域限購。今年1月，廣州再次率先放開120平方米以上住宅限購。記者實地探訪了解到，這些政策“組合拳”對促進房地產市場平穩發展起到了積極作用。當前，廣州房地產市場整體表現平穩，但市場分化較為明顯。

據中指研究院數據，4月份，廣州新建住宅價格環比下跌0.06%，跌幅較上月收窄0.04個百分點，同比上漲0.29%。新房市場量穩價跌，市場熱度分化明顯，中心區域受部分優質樓盤入市影響，表現出一定活躍度，外圍區域樓盤成交較為乏力。

二手房市場方面，4月份，廣州二手房市場成交量較上月有所下滑，掛牌量持續上升。價格方面，廣州二手住宅價格環比下跌0.73%，跌幅較上月擴大0.38個百分點，同比下跌3.50%。

深圳：帶看量躍升

“深圳再現日光盤”“新盤連夜漲價”……這些文案刷屏朋友圈，深圳樓市“躁動”起來。5月17日，央行連發三個地產相關調控政策，被業內解讀為“史詩級”利好。

中國證券報記者調研發現，新政發布后，深圳新盤及二手房咨詢及成交熱度有所提升。然而，有從業人員反映，個別新盤打出“漲價”或“收回優惠折扣”的宣傳海報，或是為了營銷，實際上并無漲價。

多個新盤成交報喜

新政發布后，深圳火速跟進。5月18日，深圳宣布下調住房公積金貸款利率。

具體來看，深圳市住建局明確，5月18日之前深圳已經發放的個人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執行調整后的利率；5月18日之前申請且未發放的個人住房公積金貸款，以及2024年5月18日(含)之后申請的個人住房公積金貸款，均執行調整后的利率。

部分開發商“趁熱打鐵”，項目紛紛入市。5月18日，即新政發布后首日，位于深圳寶安中心區一個住宅新房開盤。該新盤共推出129套房源，當天銷售126套，僅剩3套房源待售，去化率高達98%，接近“日光”。開發商當天“收金”14.9億元。

據悉，該盤主推122-189平方米的4-5居室，備案均價約8.55萬元/平方米。項目去化較好，主要得益于商業配套佳、毗鄰地鐵站等配套優勢以及前期蓄客等因素。

此外，深圳還有多個新盤成交報喜。如位于福田區一新盤新政后首日銷售額達1.1億元，龍華區一新盤新政后首日成交28套。

“客戶關注度上來了，看房的人明顯增多?！鄙钲诹_湖區一位地產中介門店店長告訴記者，龍華區一新盤凌晨1點多還有顧客在看房。

該店長表示，新政后首個周末，門店每天接待20多批看房客戶，而新政前每日看房客戶僅5-6批。

價格無明顯變化

值得注意的是，此次新政出臺后，深圳樓市“躁動”起來。“新盤連夜漲價”“有樓盤收回優惠折扣”等傳聞刷屏朋友圈，引發市場熱議。

如光明區一新盤海報顯示，5月20日將漲價1%。但記者向傳言漲價樓盤求證發現，該樓盤未有漲價情況，仍維持原有折扣。

據了解，該樓盤于2023年9月開盤，推售約500套住宅，戶型建筑面積83-120平方米。該樓盤銷售人員告訴記者，目前該樓盤還剩100多套房源，價格為備案價85折，折后單價為3.3萬-4萬元/平方米。“如果確實有意向，價格可以做到81折左右?！?/p>

再如龍華區某新盤傳出：“新政后熱銷喜報不斷，很多戶型跟樓層都沒有了，折扣會收回，具體等通知。”但記者了解到，目前該樓盤并未收回折扣，仍為備案價85折。

“目前沒有聽說哪個樓盤真要漲價，可能營銷成分居多?！鼻笆隽_湖區地產中介門店店長告訴記者，二手房掛盤價上漲也沒聽說，相反一些著急賣房的二手房業主，在成交時愿意有所讓價(降價)。

此外，有市場傳聞稱，深圳有新盤已經執行首套首付1.5成，二套首付2.5成。對此，多個新盤銷售人員表示：“可以按照首套首付1.5成、二套首付2.5成走審批流程，但具體要看銀行能否批下來，審批時間3-4周，如果到時無法批下來，可以退房。”

對于新政影響，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次新政下調公積金貸款利率，特別是不限制商貸利率下限，月供可能大幅降低。這對于年輕人、新市民買房具有極大的激勵效應。從去年以來的數據看，購房者以剛需為主，主要購置二手房源，這對于促進新房和二手房源循環，活躍交易情緒，穩定價格體系具有重要意義。

“此次政策力度超過2008年，對市場信心有很大的提振作用，而信心是扭轉房地產頹勢的關鍵。”中原地產華南區總裁鄭叔倫說。