房地產重磅政策不斷。首套住房首付比例下調至15%、公積金貸款利率下調、政府收購部分商品房用作保障性住房，此外，來自住建部最新消息，已發放的公積金貸款，明年起執行新利率……近期，一系列重磅房地產政策密集出臺，引發巨大關注。

在分析人士看來，一系列政策組合拳，有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發給樓市企穩復蘇創造更為合宜的貨幣信貸環境。

首付最低15%

針對個人住房貸款的政策調整，內容主要涉及三個方面：首付比例、商業貸款利率、公積金貸款利率，意在通過金融手段促進房地產市場的健康發展，同時減輕居民購房負擔。

首付比例方面，根據新政，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套首付款比例則調整為不低于25%。在此基礎上，人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定首套、二套最低首付款比例下限。

貸款利率方面，人民銀行指出，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定房貸利率下限及下限水平(如有)。同時，銀行業金融機構結合實際情況，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

公積金貸款利率也同樣進行了下調，具體來看，人民銀行決定，5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

整體來看，三項住房相關政策較此前均有較大變化。如今全面放開首套、二套房貸利率下限，不僅降低了購房者的初始資金門檻，也體現了“因城施策”的靈活性。

對于相關政策的發布，仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟指出，一系列政策組合拳，有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發給樓市企穩復蘇創造更為合宜的貨幣信貸環境。這也有助于提升居民的消費能力和意愿，支持恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大國內需求，發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用。考慮到政策的協調、配合、共進，應穩步下調個人存量房貸利率和新發放房貸利率，以更好地滿足剛性和改善性住房需求，更好地減少存量房貸與新增房貸利差驅動下的提前還貸現象和違規轉貸行為，更好地提升居民的消費能力和意愿，支持恢復和擴大消費。

存量房產加速“清庫存”

除了以政策“組合拳”方式向消費者提供購房優惠政策外，在消化存量房產部分，監管部門還向各地政府、房地產企業等提出了要求。

就在三項利好政策密集發布的同日，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開。中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰在會上強調，要深入貫徹落實中央政治局會議部署，深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

何立峰指出，房地產關系人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。當前，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

同時，對于商品房庫存較多城市，何立峰表示，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地產企業債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

何立峰要求，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。

在5月17日國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上，人民銀行副行長陶玲指出，人民銀行將設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

從實踐來看，圍繞監管提出的消化存量房產和優化增量住房兩項內容，近段時間以來，各地密集對房地產政策進行了優化。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，保交房工作會議的召開，也應該被視為近期的一項重磅利好政策。會議提出的“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，可以總結為“以購代建”。將去庫存和房地產三大工程等工作有機結合，符合市場規律，也具有強烈的導向作用。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，鼓勵各地保租房平臺更多去購買開發企業的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，這樣既消化了市場當中的庫存，也起到了快速籌建保障性住房的目的。在具體落實上，建議各地明確收購存量房的資金來源、收購主體、收購規模，以及收購存量房做保障房的支持政策。

增量轉向存量

5月17日，國家統計局發布2024年1—4月全國房地產市場基本情況等數據。報告期內，全國房地產開發投資30928億元，同比下降9.8%，其中住宅投資23392億元，下降10.5%。同期，房地產開發投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面積下降20.2%，銷售額下降28.3%，房屋新開工面積同比下降24.6%。

具體到4月，相關數據顯示，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。新房方面，4月64個城市新建商品住宅價格環比下降；二手房方面，4月69個城市二手住宅價格環比下降。

“房地產銷售及投資增速的持續回落，商品房庫存處于歷史相對高位，表明房地產市場下行壓力較大，也給宏觀經濟形成較為明顯的拖累。”廣開首席產業研究院資深研究員馬泓表示。

正是為了適應我國房地產市場供求關系的新變化，穩樓市住房金融政策吹來暖風。隨著各項優化政策的密集出爐，龐溟表示，總體來看，房地產行業將繼續適應從增量時代到存量時代的變化、供求關系和長期趨勢的變化，由總量擴張轉為存量上的改造、去庫存、消化和增量上的提質、調整、優化相結合。

談及如何消化存量商品房的政策措施，陶玲透露，“近期人民銀行將出臺《關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》，根據國務院部署，2023年人民銀行設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。一年多來，試點在8個城市有序落地，商業可持續的租賃經營模式初步形成，為消化存量住房發揮了積極作用。統籌考慮政策銜接，我們將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣”。

對于下一階段房地產市場發展，龐溟指出，中央政府和地方各級政府可考慮通過發行特別國債和專項債、金融機構定向提供低息貸款和再貸款、創設專項基金、利用計提的集中供應住宅用地土地溢價資金給予平臺公司收購資金支持、先租后售獲取共有產權住房出售的售房款等多種融資形式，通過回購未售新房、促進存量二手房去庫存、盤活改造非住宅物業、收購土地項目、配建配售保障性住房等方式，以去庫存為重點，補充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循環。這既可以盤活存量、去化庫存，又能為政府公共租賃住房的供給提供有力、有效的支持。