2024年5月16日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院研究主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組研究承辦的“2024中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十二屆產城融合投融資大會”召開。

中指研究院在會上發布《2024中國房地產上市公司TOP10研究報告》。

《報告》顯示，2023年，行業縮表，地方國企逆勢擴張。房地產上市公司總資產規模連續兩年負增長，降幅擴大。其中，滬深上市房地產公司總資產均值為1309.9億元，較上年下降8.1%，降幅較上年擴大3.3個百分點。內地在港上市房地產公司總資產均值為1951.6億元，較上年下降7.9%，降幅較上年擴大2.6個百分點。行業縮表主要源自民營和混合所有制房企縮表，央企資產規模與上年基本持平，地方國企資產規模小幅增長。

營收方面，增速回正，短期內盈利仍將承壓。2023年，滬深及內地在港上市房地產公司營收增速較上年明顯回升，凈利潤繼續下滑。其中，滬深上市房地產公司營業收入均值為273.5億元，同比增長2.1%，增速較上年上升7.9個百分點；內地在港上市房地產公司營業收入均值為396.1億元，同比增長5.0%，增速較上年上升22.8個百分點。滬深、內地在港上市房地產公司凈利潤均值分別為3.0億元、-21.3億元。

負債率有所上升，短期償債能力下降：2023年，行業繼續在調整期運行，滬深上市公司及內地在港上市公司負債率均有所上升。滬深及內地在港上市房地產公司剔除預收賬款后的資產負債率均值分別為61.7%、71.4%，較上年分別下降0.4、上升2.3個百分點；滬深及內地在港上市房地產公司凈負債率均值為91.2%、163.1%。2023年，滬深及內地在港上市房地產公司短期償債能力持續下降，分別為1.14、0.75。

值得一提的是，優秀企業估值仍有提升空間，關注經營穩健、投資積極的企業：2023年，房地產板塊持續走低，滬深及內地在港房地產上市公司表現整體不如大盤，其中經營穩健、投資勢頭強勁的龍頭企業和央國企值得投資者關注。

“典型房企構建新發展模式初現成效。”《報告》指出探索新發展模式，代表房企總體上均采取“開發+經營”為模式的輕重并舉發展策略，代表房企往往采用“住宅開發/重資產+X”的方式，其中X代表運營與服務類業務，包含購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓、代建、裝飾、展覽、康養等業務領域。從業績來看，經營性業務收入增長快于開發業務，營收占比不斷擴大。典型房企經營性業務營收在2018年至2023年之間年復合增長率達到21.0%，增速比開發業務高出6.4個百分點。同時，較高的增速也使經營業務在企業整體營收中的占比呈現上升態勢。

從利潤來看，開發業務毛利下滑，經營業務利潤貢獻度凸顯。2018年至2023年，典型房企毛利中來自經營性業務的占比從8.9%增長到26.5%，相應地，開發業務毛利的占比呈現下降態勢。

此外，會上中指研究院還發布了《2024中國物業服務上市公司TOP10研究報告》《2024中國產業新城運營商評價研究報告》。2023年以來，物業板塊整體表現欠佳，市場競爭加劇，規模拓展承壓，企業進入高質量穩步發展階段。受地產拖累，增收不增利，盈利能力減弱等問題突出，物業上市公司亟需挖掘新業務以應對非業主增值服務縮水的不利局面，轉型發展迫在眉睫。在此背景下，優秀上市公司強化市場拓展能力爭奪存量項目，持續深挖細分領域藍海市場增加營收渠道，引領行業高質、高效發展。

產業新城運營商在進行產業定位時，圍繞新質生產力布局產業鏈，產業向“新”以創新為第一動力，產業求“質”加快科技創新成果向現實生產力轉化形成高科技、高效能、高質量的生產力，聚焦區域優勢資源因地制宜，實現產業能級的提升。

從發展趨勢來看，主要為共建園區、企業為本、輕重并舉三點。運營商協同合將作更加頻繁，更加注重聯合專業領域的龍頭企業，依托龍頭企業在招商引資中的鏈主作用，實現產業鏈上下游的聚集作用。產業園區發展將由“拼政策”進入到“拼服務”的階段，園區運營模式也相應的從管理園區過度到服務園區，根據企業不同產業類型、不同發展階段的共性、個性需求設計不同組合的服務產品，才能取得長期穩定的回報。輕重并舉將是產業園區運營商重要的經營策略，通過加大輕資產項目布局“先重后輕，輕重并舉”，實現產業生態、運營服務、區域布局等環節互補式發展，形成“1+1>2”的發展合力。