百強房企利潤承壓，綠城中國也不例外。2023年，綠城中國實現毛利170.73億元，同比減少22.5%；實現毛利率13%，同比下降4.3個百分點。自中交入主后，綠城中國重啟規模化進程，很長一段時間里，規模擴張是綠城中國的主基調。但面對行業深度調整，毛利率持續下行壓力，綠城中國也開始向少數股東要利潤。

3月25日，綠城中國于線上舉行2023年度業績發布會，管理層對于銷售規模并未過多提及，而是更加強調拿地權益比重。“通過增加權益來提升利潤，這是未來改革的核心方向和目標。”綠城中國董事會主席張亞東在業績會上如是說。

毛利率下降4.3個百分點

2023年，綠城中國實現營業收入約1313.83億元，同比增長3.3%；股東應占凈利潤約31.18億元，同比增長13.1%。營收利潤雙增長，但綠城中國毛利率繼續保持下行趨勢。受毛利率下滑影響，綠城中國的凈利潤也壓減至66.78億元，同比下降24.92%。

據財報數據披露，綠城中國2023年實現毛利170.73億元，較2022年同期的220.21億元減少22.5%；2023年實現毛利率13%，較2022年同期的17.3%下降4.3個百分點。其中物業銷售毛利率為11.3%，較2022年同期的16.3%下降5個百分點。

對此，綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強在業績發布會上回應稱，2023年毛利率下降，一方面是整體市場下行及限價影響，導致售價不及預期，另一方面公司在拿地策略上，聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風險能力要求較高，毛利率相對偏低。

耿忠強稱，以杭州核心區為例，盡管地價已經放開，但房價仍未放開，這在一定程度上影響了公司的毛利率。“根據綠城近年來的投資策略，安全性始終是公司決策的首要因素。盡管毛利率不高，整體仍處于15%左右，但確保了項目的安全性。考慮到項目去化的積極因素，所以最終的結轉質量還是有保障的。”

對于后續毛利率提升，耿忠強也坦言，由于2024年結轉收入中有一定比例的項目來源于2021年獲取的土地，預計2024年公司毛利率仍將處于較低水平。但隨著2022年和2023年獲取的項目逐步交付，毛利率預計將會有所改善。

永續債清零

盈利能力惡化，短期內改變并非一件易事，為此綠城中國在“開源”的同時，也選擇了“節流”。2021年，綠城中國公開宣布“動刀”永續債。目前綠城中國永續債高峰已過，并按照計劃于2023年全部贖回。

談及永續債，其最大的特點就是無固定期限、內含發行人贖回權，也可以理解為是一種僅需要支付“利息”的債券，但這也導致綠城中國的利潤被不斷侵蝕。

一直以來綠城中國的永續債都是業內關注的焦點。自2017年開始，綠城中國永續債一路走高，并于2019年達到峰值212.29億元。6%左右的永續債利率，也給綠城中國帶來了不小的負擔。以2019年為例，彼時綠城中國實現股東應占利潤24.8億元，但僅永續債的派息就高達12.87億元，將近一半利潤被永續債給“吃掉”了。

2021年綠城中國半年度業績發布會上，管理層公開宣布“動刀”永續債。據耿忠強介紹，2021年7月綠城贖回10億元永續債，并預計2021年下半年將贖回31億元及5億美元永續債，預計到2021年底永續債的余額會是108億元左右。

2022年，綠城中國將贖回境外5億美元的永續債以及境內的56億元永續債，2023年贖回最后的15億元境內永續中票。

“永續債是一把雙刃劍。”耿忠強曾坦言永續債侵蝕了公司利潤：“2020年境內永續債的利率是6.07%，全年永續債的利率為7.12%，這是我們使用永續債的代價。”

提升權益占比規模

融入中交基因后，綠城中國開始規模化提速，并提出了“三年業績計劃”，即2019—2021年，綠城中國銷售目標分別為2000億元、2500億元及3000億元。

順利邁入3000億元門檻，張亞東又再次公布“戰略2025”規劃，五年實現6400億元的目標。為了完成上述目標，綠城中國開始頻繁現身各大土拍市場，同時綠城中國還不斷進行合作開發，導致少數股東權益的膨脹。與永續債一樣，少數股東權益也會對企業利潤空間形成擠壓。

面對行業深度調整，毛利率持續下行壓力，綠城中國也不再談規模，開始向少數股東要利潤。

談及銷售規模，綠城中國執行董事及行政總裁郭佳峰表示，2024年依然充滿挑戰，市場仍存在不確定因素，所以總體銷售目標爭取與2023年持平。北京商報記者注意到，2023年綠城中國取得總合同銷售約3011億元，同比微增0.27%。

與此同時，綠城中國管理層也公開表示，要提升權益占比規模，減少財報中“關鍵少數”的影響。但財報數據顯示，2023年綠城中國的少數股東權益仍高達778.05億元，占比為68.28%。不過少數股東分走的利潤有所減少，2023年為35.6億元，較上年同期減少42%。

“我們的目標十分明確，即增加權益、提升利潤。”張亞東在2023年度業績發布會上強調，過去綠城側重于通過擴大規模實現粗放式增長，而現在綠城正在向注重內涵式增長轉變，這標志著公司的發展方向已發生改變。可以看到，綠城近兩年的權益占比實現了快速穩定的增長，這為利潤的增長提供了堅實支撐。

但張亞東也直言，與之前幾年的較低水平相比，公司需要綜合考慮整體增長趨勢。權益的增長是一個持續的過程，未來并不會像2023年那樣出現大幅度的增長。盡管如此，公司的方向和目標始終清晰明確：通過增加權益來提升利潤，這是未來改革的核心方向和目標。

2023年，綠城中國新增38個項目，總建筑面積約5570萬平方米，預計可售貨值達1425億元，其中一二線貨值占比84%，權益比提升至74%。