開欄的話 從來沒有一個“金九銀十”被市場按周來關注。“認房不認貸”后的兩個月里，市場走出了從看似快速引爆到趨于穩定的走勢。隨著最初集中釋放期的結束，關于政策作用是否結束的討論也不斷升溫。市場是否真的到了底？需求又是否還存在？身處市場之中的買房人、操盤手、經紀人又都經歷了怎樣的心路歷程？“金九銀十”收官之際，北京商報對話買賣雙方，對過往，希望還原市場兩個月的真實狀態；對未來，他們又有哪些期待？

客戶看房從180平方米看到了130平方米，二手房業主尚不能接受價格“砍一刀”的心理預期……政策疊加發酵下的“金九銀十”，承載著北京各大新房項目走出寒冬的希冀，然而對于政策帶來的市場變化，不同產品項目也有著不一樣的理解，有人談到了“意外”，有人則表示“無感”。“終極置業”的謹慎，來自建發觀云的項目營銷經理李璟(化名)用一句“需要周期的人變多了”作為自己對今年“金九銀十”和當下新房市場的判斷。

不再是單個區域比較

“‘認房不認貸’確實釋放了一部分置業需求，但整體釋放得非常有限。”在李璟看來，消費降級是抑制這波需求釋放的核心原因，反映在購房上，一方面是購房者控制預算，盡可能地降低杠桿，減少房貸壓力；另一方面購房者對房子的選擇也更為謹慎，基本上不再抱有“淘”和“撿”的心態。

據李璟回憶，建發觀云項目是在今年10月初開盤的，基本錯過了“認房不認貸”最火熱的那一波，反映在項目“金九銀十”的表現上，就是以平穩度過。但針對政策的惠及面，李璟團隊也做了市場研判，對于項目基本不會有太大影響。“建發在北京一直做改善產品，‘認房不認貸’釋放了一部分剛性需求，這方面與項目的產品不匹配。而改善需求也分為兩種，建發觀云項目的很多客戶都是，而不是置換的剛需性改善，所以他們都比較謹慎。”

另一方面，市場驅動下，購房者可選擇的范圍不斷擴大。集中供地帶來一個新變化，反映到銷售層面就是集中開盤，李璟稱，目前購房者買房不再是單個區域的比較，而是整個北京項目的比較。對比的競品比較多，對比的區域也比較廣，然而他們對于未來市場存在擔憂情緒，所以買房也不會太著急。“消費降級對市場的沖擊是很大的，當新政發布后，部分購房者真能買的時候，又開始變得猶豫，要不要現在買，現在買又怕高位站崗，買完房之后又怕月供無法保障。”

房子越看越小

李璟分享了一個案例。“我前后在北京操盤了三個項目，也有客戶保持長期聯系。印象最深的一個客戶，看房從最初的180平方米到現在的130平方米，一樣的首付準備，一樣的薪資水平，但看房面積越來越小，這也是當前市場的一個普遍現象。

李璟稱，當前市場的很多項目都存在一個共性問題，到訪量看起來還不錯，但轉化率不高。“房子越看越小，車越開越便宜，這是一個趨勢。”

政策是短期市場破局的關鍵，雖然“認房不認貸”帶來的短期熱度正在消退，但在李璟看來，目前這一關鍵信號已經出現。

“新政9月初才發布，到目前為止也不過兩個月時間，很多人很難接受房子一下降上百萬的現狀，需要一個跟自己博弈的心理過程，這波需求才會涌現出來。”李璟說。

李璟稱，新房市場和二手房市場本就一體兩面，具備相互傳導的關系。之于北京，二手房的冷熱程度對新房市場起到至關重要的作用。但在市場博弈之下，二手房去化難度肉眼可見地增加了。“鄰居花1000萬元賣的房，自己的房子只能賣900萬元，肯定是心有不甘的。”博弈的市場帶來的變化就是，二手房掛牌量增長，但成交量下降，且價格降幅并不“過度”。

李璟認為，目前將房源掛出來的大部分是試水的客戶，有想法但不強烈。如果這樣的狀況持續下去，二手房的流動性會有明顯改善。“畢竟沒有賣不出去的房，只有賣不出去的價格。到時候政策效應是不是更具威力呢？”李璟如是說道。

600萬產品出貨更快

“我們各個項目之間也會有信息交流，盤點北京‘金九銀十’的市場表現，600萬元左右的產品出貨更快。”李璟表示，600萬元產品出貨快的另一面，二手房置換周期相對較短，這部分需求反饋到新房產品上釋放得更快。此外，市場還存在“以大換小”的情況，把800萬元的二手房換成600萬元的新房，手里還能留下200萬元左右維持日常生活。從這個角度看，也是購房者心理博弈的體現。

博弈是當前市場的主基調。從上至下都在博弈，房企拿地也充滿博弈。早在去年下半年，“謹慎投資”就成了不少房企的拿地策略。“如今房企拿地不完全是地塊性價比的問題，受各方面原因的影響，投資容錯率變得非常低，拿錯幾宗地塊，就有可能‘命懸一線’。最好的應對方法就是降低博弈成本，地塊體量小總價低，房企拿地壓力小的同時，受到市場變化誤傷的風險也相對較低。”李璟直言。

市場需要一套“組合拳”

對于房地產市場而言，“認房不認貸”確實給這個“金九銀十”帶來了一些波瀾，但現階段，沒人能回答“認房不認貸”的政策效果是不是已經過去了，以及未來政策效應還會不會“積累”釋放。但毫無疑問，單一政策無法解決房地產市場當前面臨的多重問題。

“現在這個市場很難有一擊必中的政策，就跟看病一樣，很難只有一味藥就能把所有的病都治好，這是很難的，它需要一套‘組合拳’。”作為市場一線從業人員，李璟也期待著政策的變化。在李璟看來，過去幾年也都是在政策“大招”之前，很溫和地出來了幾個小招，只不過大家把大招記住了，卻把前面的小招給忘記了。當前的市場狀況也是一樣，“認房不認貸”或許只是引頭，會有配合政策形成“組合拳”，最后才更有威力。“市場未來一定會向好，政策支持會權衡發力。”

之于項目也是如此，在李璟看來，現在這個市場確實不好，大家有目共睹，無論是新房還是二手房，無論是數據層面，還是購房信心層面，都處于低迷狀態。但市場不好的情況下，并不是說項目“死定”賣不動了，只是提高了一些成交難度和成交周期，所以好的產品可以穿越市場周期。“這方面同樣需要‘組合拳’，單一‘卷’品質，也無法完全吸引購房者。”

從“量變”到“質變”的邏輯，向來不是房地產行業所篤信的信條，在很多時候，大家更期待“一個政策下去，市場預期馬上改變了”，但如今的市場狀況，顯然不允許這樣。“用一句話總結當前市場，‘需要周期的人變多了’。”李璟稱。