“這邊商鋪出租率很高，近幾個(gè)月都沒(méi)有放貨的。”11月初，《證券日?qǐng)?bào)》記者來(lái)到位于北京市二環(huán)附近的物美玉蜓橋，一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如是稱。

地處北京市地鐵5號(hào)線和14號(hào)線交匯站，物美玉蜓橋交通十分便利，一下地鐵便能走進(jìn)商場(chǎng)內(nèi)部，吸引周?chē)鄠€(gè)社區(qū)居民來(lái)此消費(fèi)，商圈人氣較旺。“已經(jīng)有不少客戶來(lái)問(wèn)過(guò)，想在附近開(kāi)個(gè)店，但是確實(shí)沒(méi)有放盤(pán)。”走訪當(dāng)日，多家置業(yè)中介均表示，優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)在市面上仍然稀缺。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)市場(chǎng)底層資產(chǎn)自開(kāi)放試點(diǎn)以來(lái)，正在持續(xù)擴(kuò)容。近日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站顯示，嘉實(shí)基金、華夏基金等上報(bào)了4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs“嘗鮮”項(xiàng)目獲受理。上述物美玉蜓橋項(xiàng)目，正是此次首批申報(bào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)之一。

“目前國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展迅速，從發(fā)行數(shù)量、發(fā)行規(guī)模、資產(chǎn)類型、發(fā)行主體、覆蓋地域各方面，都不斷取得突破。”戴德梁行北京公司負(fù)責(zé)人胡峰向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，更重要的是，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的加速推進(jìn)，有利于構(gòu)建消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資本循環(huán)的“輕資產(chǎn)”模式，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商提升資管能力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)增值。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開(kāi)閘

境內(nèi)公募REITs誕生已超兩年，首次將底層資產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放，始于今年3月份。彼時(shí)，相關(guān)部門(mén)明確表態(tài)，支持購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。而其底層資產(chǎn)正式擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，則始于此次首批申報(bào)的中金印力消費(fèi)REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT這四單項(xiàng)目獲受理，這意味著萬(wàn)科、金茂、華潤(rùn)、物美商業(yè)飲得“頭啖湯”。

多位受訪者向記者表述了這樣一個(gè)共識(shí)：在成熟REITs市場(chǎng)中，純消費(fèi)零售業(yè)REITs的數(shù)量占比均超過(guò)20%。租金穩(wěn)定、回報(bào)率有上升空間，底層資產(chǎn)干凈的項(xiàng)目多是REITs市場(chǎng)的“寵兒”。而我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)體量龐大，據(jù)共研網(wǎng)的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)僅購(gòu)物中心這一業(yè)態(tài)的存量面積就高達(dá)5億平方米，資產(chǎn)總估值達(dá)十萬(wàn)億元量級(jí)。

當(dāng)然，這些存量資產(chǎn)估值、質(zhì)地良莠不齊，但若能得到合理且有效的運(yùn)作，疏通盤(pán)活這些存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，增強(qiáng)滾動(dòng)投資能力及可持續(xù)營(yíng)運(yùn)，打通“投融管退”閉環(huán)，將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

打通“投融管退”閉環(huán)

“以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs，不僅需要商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟，發(fā)起人具備較強(qiáng)的擴(kuò)募能力，其實(shí)還難在‘投退機(jī)制’如何設(shè)置。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，傳統(tǒng)商辦領(lǐng)域的退出方式就是大宗交易，但是由于交易金額較大，門(mén)檻高，市場(chǎng)交易活躍度較低。

有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，零售不動(dòng)產(chǎn)大宗交易有回暖，成交額近90億元，占整體交易額比例回升至10%。

“在當(dāng)前存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模較大的情況下，有成熟經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商可為存量項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，提升資產(chǎn)回報(bào)率，助力存量項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，多方共享收益。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這相當(dāng)于為不動(dòng)產(chǎn)投融資開(kāi)辟了一個(gè)新路徑。

“從普通投資者的角度來(lái)講，原來(lái)投資商辦領(lǐng)域的方式就是買(mǎi)資產(chǎn)，這樣購(gòu)置成本高，且缺乏優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)內(nèi)容，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，也為普通投資者打開(kāi)了新的投資渠道。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從企業(yè)角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商有了資金退出的通道，尤其是現(xiàn)金流較為緊張的房企，通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)，可以有效避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為自身經(jīng)營(yíng)安全“上保險(xiǎn)”。

“公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)關(guān)鍵的一環(huán)，讓企業(yè)真正打通投、募、管、退的商業(yè)環(huán)節(jié)，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，市場(chǎng)空間以及發(fā)展?jié)摿薮蟆！?1月2日，印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)在2023年觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示，“這對(duì)公司來(lái)說(shuō)是歷史性機(jī)遇，給我們注入了極大信心。”

“對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)講，現(xiàn)階段如果企業(yè)有購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、物流園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以通過(guò)REITs的通道退出，補(bǔ)充公司的現(xiàn)金流，對(duì)營(yíng)造企業(yè)當(dāng)前穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境顯得更加重要。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是稱。

“運(yùn)營(yíng)服務(wù)”成發(fā)展關(guān)鍵詞

從10月26日首批申報(bào)項(xiàng)目各消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT的招募說(shuō)明書(shū)來(lái)看，此次參與公募REITs試點(diǎn)的底層資產(chǎn)包括青島萬(wàn)象城、杭州西溪印象城、長(zhǎng)沙覽秀城、物美大成項(xiàng)目/玉蜓橋項(xiàng)目/華天項(xiàng)目/德勝門(mén)項(xiàng)目，涉及的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施評(píng)估價(jià)值合計(jì)約143億元。

在多份招募說(shuō)明書(shū)中，基金管理人均表示，基金持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)及對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)，投資集中度高，收益水平很大程度依賴于底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況。

從青島萬(wàn)象城來(lái)看，作為購(gòu)物中心，其主要通過(guò)商鋪出租產(chǎn)生租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入及固定推廣費(fèi)收入，占比超過(guò)95%以上。由此可見(jiàn)，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上，開(kāi)發(fā)商旗下的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)REITs收益情況負(fù)有主要責(zé)任。

但當(dāng)下，擁有出色運(yùn)營(yíng)能力的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商并不多見(jiàn)，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地等頭部房企旗下的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)由于布局早，運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)更成熟，所以才能拔得頭籌。

更為重要的是，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增速不斷放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量開(kāi)發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代的大經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商均在開(kāi)拓第二增長(zhǎng)曲線，商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、代建等靠運(yùn)營(yíng)服務(wù)賺錢(qián)的涉房多元業(yè)務(wù)，被視為房地產(chǎn)下半場(chǎng)增厚利潤(rùn)池的關(guān)鍵突破點(diǎn)，亦是房企從以重資產(chǎn)模式的開(kāi)發(fā)商，向以輕重結(jié)合模式經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的有力抓手。

換句話說(shuō)，“運(yùn)營(yíng)服務(wù)”有望成為房地產(chǎn)新發(fā)展模式的關(guān)鍵詞，且這一路徑正愈發(fā)清晰。正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在近日的媒體交流會(huì)上表示，REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬(wàn)科將有望真正從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。

至于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來(lái)的市場(chǎng)空間如何，徐躍進(jìn)向記者表示，以海外成熟市場(chǎng)規(guī)模推算，我國(guó)公募REITs的市值規(guī)模或可達(dá)到5萬(wàn)億元的體量，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市值規(guī)模或可超7000億元，潛在空間龐大。在這其中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的存量不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域而言，未來(lái)發(fā)展大有可為，公募REITs有望成為新的金融抓手，釋放基建投資新活力。