“這邊商鋪出租率很高，近幾個月都沒有放貨的。”11月初，《證券日報》記者來到位于北京市二環(huán)附近的物美玉蜓橋，一位地產(chǎn)經(jīng)紀人如是稱。

地處北京市地鐵5號線和14號線交匯站，物美玉蜓橋交通十分便利，一下地鐵便能走進商場內(nèi)部，吸引周圍多個社區(qū)居民來此消費，商圈人氣較旺?！耙呀?jīng)有不少客戶來問過，想在附近開個店，但是確實沒有放盤?！弊咴L當日，多家置業(yè)中介均表示，優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)在市面上仍然稀缺。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)市場底層資產(chǎn)自開放試點以來，正在持續(xù)擴容。近日，證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，嘉實基金、華夏基金等上報了4單消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs“嘗鮮”項目獲受理。上述物美玉蜓橋項目，正是此次首批申報消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)之一。

“目前國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模發(fā)展迅速，從發(fā)行數(shù)量、發(fā)行規(guī)模、資產(chǎn)類型、發(fā)行主體、覆蓋地域各方面，都不斷取得突破?！贝鞯铝盒斜本┕矩撠熑撕逑颉蹲C券日報》記者表示，更重要的是，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的加速推進，有利于構(gòu)建消費基礎(chǔ)設(shè)施資本循環(huán)的“輕資產(chǎn)”模式，推動開發(fā)商向房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營商轉(zhuǎn)變，鼓勵運營服務(wù)商提升資管能力，實現(xiàn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)增值。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs開閘

境內(nèi)公募REITs誕生已超兩年，首次將底層資產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開放，始于今年3月份。彼時，相關(guān)部門明確表態(tài)，支持購物中心、社區(qū)商業(yè)等項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。而其底層資產(chǎn)正式擴容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，則始于此次首批申報的中金印力消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT這四單項目獲受理，這意味著萬科、金茂、華潤、物美商業(yè)飲得“頭啖湯”。

多位受訪者向記者表述了這樣一個共識：在成熟REITs市場中，純消費零售業(yè)REITs的數(shù)量占比均超過20%。租金穩(wěn)定、回報率有上升空間，底層資產(chǎn)干凈的項目多是REITs市場的“寵兒”。而我國商業(yè)不動產(chǎn)體量龐大，據(jù)共研網(wǎng)的數(shù)據(jù)，國內(nèi)僅購物中心這一業(yè)態(tài)的存量面積就高達5億平方米，資產(chǎn)總估值達十萬億元量級。

當然，這些存量資產(chǎn)估值、質(zhì)地良莠不齊，但若能得到合理且有效的運作，疏通盤活這些存量不動產(chǎn)資產(chǎn)，減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，增強滾動投資能力及可持續(xù)營運，打通“投融管退”閉環(huán)，將推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

打通“投融管退”閉環(huán)

“以商業(yè)不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs，不僅需要商業(yè)項目運營成熟，發(fā)起人具備較強的擴募能力，其實還難在‘投退機制’如何設(shè)置。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，傳統(tǒng)商辦領(lǐng)域的退出方式就是大宗交易，但是由于交易金額較大，門檻高，市場交易活躍度較低。

有公開數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，零售不動產(chǎn)大宗交易有回暖，成交額近90億元，占整體交易額比例回升至10%。

“在當前存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模較大的情況下，有成熟經(jīng)營經(jīng)驗的運營商可為存量項目提供優(yōu)質(zhì)的運營服務(wù)，提升資產(chǎn)回報率，助力存量項目發(fā)行公募REITs，多方共享收益?！敝兄秆芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)徐躍進向《證券日報》記者表示，這相當于為不動產(chǎn)投融資開辟了一個新路徑。

“從普通投資者的角度來講，原來投資商辦領(lǐng)域的方式就是買資產(chǎn)，這樣購置成本高，且缺乏優(yōu)質(zhì)的運營內(nèi)容，而消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，也為普通投資者打開了新的投資渠道。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，從企業(yè)角度來看，開發(fā)商有了資金退出的通道，尤其是現(xiàn)金流較為緊張的房企，通過盤活存量資產(chǎn)，可以有效避免債務(wù)風險，為自身經(jīng)營安全“上保險”。

“公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)關(guān)鍵的一環(huán)，讓企業(yè)真正打通投、募、管、退的商業(yè)環(huán)節(jié)，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，市場空間以及發(fā)展?jié)摿薮蟆！?1月2日，印力集團董事長丁力業(yè)在2023年觀點商業(yè)年會上表示，“這對公司來說是歷史性機遇，給我們注入了極大信心?！?/p>

“對于民營房企來講，現(xiàn)階段如果企業(yè)有購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、物流園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以通過REITs的通道退出，補充公司的現(xiàn)金流，對營造企業(yè)當前穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境顯得更加重要?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者如是稱。

“運營服務(wù)”成發(fā)展關(guān)鍵詞

從10月26日首批申報項目各消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT的招募說明書來看，此次參與公募REITs試點的底層資產(chǎn)包括青島萬象城、杭州西溪印象城、長沙覽秀城、物美大成項目/玉蜓橋項目/華天項目/德勝門項目，涉及的消費基礎(chǔ)設(shè)施評估價值合計約143億元。

在多份招募說明書中，基金管理人均表示，基金持有項目公司全部股權(quán)及對項目公司的債權(quán)，投資集中度高，收益水平很大程度依賴于底層資產(chǎn)的運營情況。

從青島萬象城來看，作為購物中心，其主要通過商鋪出租產(chǎn)生租金收入、物業(yè)管理費收入及固定推廣費收入，占比超過95%以上。由此可見，在資產(chǎn)運營上，開發(fā)商旗下的經(jīng)營管理機構(gòu)對REITs收益情況負有主要責任。

但當下，擁有出色運營能力的不動產(chǎn)運營服務(wù)商并不多見，萬科、華潤置地等頭部房企旗下的運營機構(gòu)由于布局早，運營模式相對更成熟，所以才能拔得頭籌。

更為重要的是，在開發(fā)業(yè)務(wù)增速不斷放緩，房地產(chǎn)市場由增量開發(fā)時代轉(zhuǎn)入存量運營時代的大經(jīng)營環(huán)境下，優(yōu)秀開發(fā)商均在開拓第二增長曲線，商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、代建等靠運營服務(wù)賺錢的涉房多元業(yè)務(wù)，被視為房地產(chǎn)下半場增厚利潤池的關(guān)鍵突破點，亦是房企從以重資產(chǎn)模式的開發(fā)商，向以輕重結(jié)合模式經(jīng)營轉(zhuǎn)型的有力抓手。

換句話說，“運營服務(wù)”有望成為房地產(chǎn)新發(fā)展模式的關(guān)鍵詞，且這一路徑正愈發(fā)清晰。正如萬科董事會主席郁亮在近日的媒體交流會上表示，REITs對于不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科將有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。

至于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來的市場空間如何，徐躍進向記者表示，以海外成熟市場規(guī)模推算，我國公募REITs的市值規(guī)?；蚩蛇_到5萬億元的體量，其中消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市值規(guī)?；蚩沙?000億元，潛在空間龐大。在這其中，對房地產(chǎn)市場中的存量不動產(chǎn)投資運營管理領(lǐng)域而言，未來發(fā)展大有可為，公募REITs有望成為新的金融抓手，釋放基建投資新活力。