樓市調控松綁的預期之下，北京土拍市場上演了一出“外來的和尚好念經”的畫面。

8月3日，北京迎來調控松綁預期釋放后的首次土地出讓。兩宗地塊均在大興，根據前一日的報名截止信息，大興三合莊6018地塊意向拿地房企共16家；另有6家房企報名大興新城DX00-0101-053等地塊。

最終湖州中石通過搖號摘得大興三合莊地塊。

從報名和現場競價來看，雖然央國企依然是北京土拍市場的主力軍，且廝殺毫不手軟，知名民企則再次缺席北京的土拍市場，但從6月以來頻繁出現的“外地生面孔”進京拿地終于“開花”——湖州中石房地產開發有限公司碾壓其他15家資質、經驗、口碑都遠超自己的央國企，將大興三合莊地塊收入囊中。

樓市松綁預期下的圍獵

8月3日土拍之所以備受關注，主要源于調控松綁的預期。

當天出讓的兩塊地都位于大興。被16家房企圍獵的，位于大興三合莊，土地起始價33.2億元，銷售指導價期房5.9萬元/平方米，現房6.1萬元/平方米。根據出讓規則，宗地設定土地合理上限價格381800萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格的基礎上現場競報“現房銷售”面積程序，起始競報“現房銷售”面積為1000平方米，同時本次出讓宗地設定有“現房銷售”面積上限2.5萬平方米，當現場競報“現房銷售”面積達到設定的上限面積時，轉為現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

在現場競價前，三合莊地塊共收到16次報價。當天，綠城、中海、首開、京能、中鐵建、天恒、建發等均進行了現場報價，通過搖號確定建發為合理價格上限觸達單位。隨后全部競買人集體進入競西安房面積環節，京能、興創、建工、天恒、首開、太原萃豐、金隅均報出面積，最終該地塊由湖州中石以38.18億元+2.5萬平方米現房銷售面積競得，溢價率15%。

三合莊地塊之所以搶手，一方面是所在黃村板塊配套豐富，此前大興區土地推介會時更承諾周邊規劃教育、醫療、體育等配套設施將同步實施。另一方面從價格看，若競到上限38.18億元，剔除配建后樓面價不高于3.15萬元/平方米，縫差接近3萬元，開發商的利潤可期。

幸運兒湖州中石

除了央國企積極搶地外，當天最大的意外來自于首次進京的湖州中石，其“通過搖號”碾壓其他15家資質、經驗、口碑都遠超自己的央國企。

天眼查顯示，該公司成立于2001年6月，位于浙江省湖州市，是一家以從事房地產業為主的企業。企業注冊資本26288萬元人民幣，超過了97%的浙江省同行，實繳資本26288萬元人民幣，為宇誠集團旗下子公司。

主營業務為計算機、通訊和其他電子設備制造業的宇誠集團，并非房地產市場的“新兵”。曾與碧桂園合作成立東方晨旭，在海南開發房地產項目；也曾獨立投資文昌昌都房地產有限公司，并在湖州當地注冊了德清升宇置業有限公司。

就此前，在杭州第四批、第五批土地出讓中，宇誠集團以21.6億元和以21.5億元先后拿下四堡七堡地塊和余杭區地塊，后者更是第四批供地中體量最大的地塊。

不只是宇誠集團，之前曾參與土拍的太原萃豐也再次出手報名三合莊地塊。

多位本地開發商及分析師均表示，目前北京的土地出讓方式給了外地新兵“試水”的勇氣?！百Y格門檻低，搖號有運氣成分，這兩項對于任何一個一線城市來說都是少見的賣地條件?！痹诋斎召u地現場，一位總部在華南的頭部國企北京公司總經理無奈地搖了搖頭。

依然未見品牌民企身影

與一眾央國企、外地生面孔的躍躍欲試相比，品牌民企在調控優化的預期下，拿地依舊謹慎。

“大興那個片區過去也以央國企開發為主，公司對陌生片區在現階段沒有試水的打算?！鄙习肽隊I收排名前十的某知名民企北京公司總經理告訴北京商報記者，從集團對北京公司的要求來看，并沒有硬性拿地的指標，但對于北京公司自己而言，今年卻是“必須補倉了”?！氨本┕境艘恍┥剔k、車庫的存貨，貨值已經消化得差不多，再不拿地，團隊都有問題了?！边@位總經理透露，上半年曾經兩次給集團上報拿地計劃，一次被否，一次通過?！暗罱K央國企拼得太狠，我們擔心算不過來賬，就沒舉?！?/p>

“我們就是沒貨值、拿不到地，只能把北京公司總部搬到土地存量還算多的天津。”總部在華東的某20強房企北京公司總經理告訴北京商報記者，在連續開發三個項目后，北京公司在京連續三年未能補倉，人員流失比較大，為了最大限度降低成本，不得不將分部挪走。

北京鏈家研究院分析師岳微認為，對于北京市場而言，從供需兩端來看，長期處于相對穩定的態勢，土地及新房供應節奏持續穩定、供應模式動態調整、供給方式貼合市場，營商環境優化一向為全國之先，北京住房市場供應與居住需求匹配度較高；對于開發企業而言，在土地市場的投拓意愿主要受地塊條件、購房需求及自身開發能力等因素影響，競拍行為整體謹慎、局部分化，沒有到逢地必搶的情況是北京市場良好健康穩定發展的表現。此外，今年北京土地市場競拍規則出現改變，現場搖號比例提升，房企斬獲機會均等但不確定性增加?！吧习肽瓯本┓科笠殉尸F多元化趨勢，據北京鏈家研究院統計，活躍房企體量增長81%，其中龍湖、萬科、懋源、新城等頭部民企參拍意愿強烈，但受制于搖號簽運影響未有斬獲。”

北京商報記者 王寅浩

·新聞鏈接 ·

2個月超80億拿地 宇誠集團豪賭樓市松綁

繼杭州連續拿下兩塊地后，浙系區域民企宇誠集團再次向外擴張，這一次染指的是北京市場。8月3日，北京土拍市場迎來調控松綁預期釋放后的首次土地出讓，首次進京的湖州中石房地產開發有限公司憑借“搖號”幸運地“中獎”，而湖州中石的母公司為浙系企業宇誠集團。至此，兩個月內，總部在德清縣、過去以縣級房地產市場為主的宇誠集團，完成了自己超過80億元的布局。究竟是提前豪賭樓市松綁，還是為他人拿地做嫁衣？

事實上，8月3日的拿地并非宇誠集團近期首次在一線、強一線城市拿地。

今年6月起，在杭州第四批、第五批土地出讓中，宇誠集團以21.6億元和以21.5億元先后拿下四堡七堡地塊和余杭區地塊，后者更是第四批供地中體量最大的地塊，由此可見宇誠集團布局一線城市和強一線城市的決心。三次拿地僅土地出讓金一項，宇誠集團便掏出了超過80億元的土地出讓金。

而在此前，宇誠集團有公開信息的拿地均為10億元以內。

以近三年來的信息為例，除了上述提到的杭州、北京新增地塊外，能夠從公開渠道查到的宇誠集團拿地主要分布在江浙滬的縣級市，其中2020年1月，在浙江湖州，以3.786億元總價競得安吉城東地塊，成交樓面價4166元/㎡，溢價6.9%。1個月后，在大本營德清，宇誠集團又以樓面價5306元/㎡的成本摘得城西地塊。

兩個月內豪擲80億元布局一線、強一線城市的宇誠集團，雖并非地產新兵，卻也稱不上“知名民營房企”。

這家總部位于浙江省湖州市的企業，官網顯示1993年投入房地產開發，但天眼查的信息是成立于1999年。盡管自稱注冊資本5.8億元，至今已發展成為集實業投資、房地產開發、酒店文旅產業、礦業、農產品批發、駕培等為一體的綜合性集團，擁有資產超100億元，但工商信息顯示的實繳資本僅為1.009億元。

由于不是上市公司，宇誠集團房地產板塊的年收入無從查詢，但在包括克而瑞、中指等行業認可的年度銷售排行百強名單中，均無宇誠集團的身影，僅在克而瑞發布的2022年1-5月湖州房企銷售榜TOP20中看到，宇誠集團以2.21億元位列權益銷售金額榜第十七。

而在中指云的實時監控數據中可以看到，2023年房企銷售百強的最后一位目前是云星集團，銷售額為54.8億元，換句話說，宇誠集團的地產銷售額并未超過這一數據。

盡管銷售未進百強，但在中指云的另一榜單中卻出現了宇誠集團的身影——2023年1-7月拿地百強，宇誠集團以43億元擊敗中能建、中交等一眾老牌房企，位居43名，而43億元正是宇誠集團為布局杭州兩塊熱門地塊付出的土地出讓金，如果加上最新的北京地塊，宇誠集團今年截至目前的拿地金額超過銷售金額幾成事實。

對于宇誠集團的集中拿地，中指研究院企業研究總監劉水認為，不只是宇誠，近期有多家民企房企積極拿地。“多元化實業企業著力發展已有的房地產業務，如偉星房產、亞倫房地產、安徽新華，此類企業過去地產業務體量較小，近期拿地勢頭有所增強?！?劉水分析這些企業的共同特征，一是，母公司為多元化企業集團，有豐富制造業經驗。二是，這些企業發展房地產業務經驗時間長，有的在30年左右，開發經營豐富。三是，這些企業過去幾年沒有規模上激進擴張，負債率低、杠桿率低，負債包袱較小，資金相對充裕。這些企業在市場低迷時期，積極拓展土地儲備，有望成為未來房地產行業新的力量。

“很少有見到拿地金額超過銷售，特別是在當下的市場。”8月3日當天參與現場拿地的另外一家北京國企的投拓總直言，此前幾家類似的企業在京拿地后均被證實有“合作伙伴”助力，此次宇誠集團的大手筆究竟是趁低擴張，還是為他人作嫁衣裳，留給時間就知道了?！白疃嗖怀?個月，結果就會分曉?！?/p>

值得一提的是，宇誠集團確實與部分頭部房企關系密切。曾與碧桂園合作成立東方晨旭，在海南開發房地產項目；后與藍城合作開發項目。

就短期內大規模拿地，特別是8月3日的首次進京，北京商報記者聯系宇誠集團，但截至發稿電話無人接聽。