從北京城市副中心運(yùn)河CBD出發(fā)，不到20分鐘車程，朝陽(yáng)路北，小中河畔，就是今年2月份交付的禹洲·朗庭灣。進(jìn)入小區(qū)，草木疏密有致，樓棟整潔有序，幾乎家家戶戶客廳窗戶上都掛著大紅的中國(guó)結(jié)。

這是禹洲集團(tuán)延期交付的樓盤(pán)，如今已有不少業(yè)主入住，陽(yáng)臺(tái)上曬著衣服，單元門(mén)樓下停著電動(dòng)車，還有幾位物業(yè)人員邊走邊談?wù)摌I(yè)主報(bào)修的問(wèn)題?！霸诮桓肚?，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)頂住各種壓力，力保復(fù)工復(fù)產(chǎn)，一批次和二批次均已交付完畢?！庇碇藜瘓F(tuán)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，項(xiàng)目一期和二期目前收房率均已達(dá)到95%以上。

這僅僅是“保交付”的一個(gè)縮影。去年此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)商品房交付風(fēng)險(xiǎn)。隨后，2022年7月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議明確指出，要保交樓、穩(wěn)民生。此后，從中央到地方，從出險(xiǎn)房企到資金鏈承壓的開(kāi)發(fā)商，再到金融機(jī)構(gòu)，均在努力攻克“保交付”難題。

如今，“保交樓”實(shí)施已滿周年，5500億元專項(xiàng)資金支持逐步得到落實(shí)。那么，在“保交樓”等諸多政策力推下，房企以及各地“交付成績(jī)單”如何？還存在哪些堵點(diǎn)？帶著這些問(wèn)題，《證券日?qǐng)?bào)》記者近日走訪京津冀、長(zhǎng)三角等多地多個(gè)延期交付的樓盤(pán)，調(diào)研暗訪新房交付一線狀況，采訪專家、企業(yè)等，試圖尋找答案。

“保交付”上升為第一要?jiǎng)?wù)

“部分項(xiàng)目申請(qǐng)到了紓困資金，施工重啟了。”一位河南本地房企人士向記者直言，這花費(fèi)了不少時(shí)間。

更重要的是，除停工項(xiàng)目要頂住壓力爭(zhēng)取復(fù)工外，受多重因素影響的已延期交付項(xiàng)目也正在加緊施工。正如鑫苑集團(tuán)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》所言，“集團(tuán)已將‘保交付’上升為第一要?jiǎng)?wù)，這是目前最重要的工作?！?/p>

2022年7月份，楊女士買了鑫苑集團(tuán)旗下位于北京通州鑫苑·盛世天璽的一套房子，“靠近地鐵，戶型好，開(kāi)發(fā)商承諾按期交房。”按照合同規(guī)定，交付日期為2023年6月15日，但臨近交房日，楊女士及眾多業(yè)主收到了一封延期交付信。信中提及，為確認(rèn)交付質(zhì)量，力爭(zhēng)在2023年8月30日，最晚不遲于2023年10月30日前交房。

7月下旬，《證券日?qǐng)?bào)》記者趕赴該樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，炎炎烈日下，工地正在加緊施工。透過(guò)外墻向內(nèi)望去，部分低樓層少部分外立面尚未完成貼磚，但室內(nèi)墻面白漆已刷完，工人正在做內(nèi)裝，切割打釘?shù)穆曇舸似鸨朔??！艾F(xiàn)在室內(nèi)水電基本已完工，地板、廚房、衛(wèi)生間等用料都進(jìn)來(lái)了?！卑脖Ｈ藛T向記者表示。

“通州這個(gè)項(xiàng)目監(jiān)管賬戶上還有數(shù)億元資金，雖有延期但交付有保障?！宾卧芳瘓F(tuán)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，預(yù)計(jì)交付時(shí)間不會(huì)延期太久，具體日期則要根據(jù)工程進(jìn)展而定。

不難看出，集中資源“保交付”，已成為當(dāng)下房企的第一要?jiǎng)?wù)，也是其一致動(dòng)作。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，TOP50房企2023年上半年總交付套數(shù)約為202萬(wàn)套，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展和綠地集團(tuán)等5家房企的交付套數(shù)均在10萬(wàn)套以上，占TOP50房企整體交付量的36.38%。

“有些上市公司正集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，無(wú)論是申請(qǐng)“保交樓”專項(xiàng)貸款、配套資金或者地方成立紓困基金，還是多家房企啟動(dòng)定增募資用于“保交樓”，在監(jiān)管方、金融端以及房企等各方努力下，數(shù)千億元資金正流入市場(chǎng)，全國(guó)多地多個(gè)項(xiàng)目得以復(fù)工。

(資料圖，圖文無(wú)關(guān)?圖源：視覺(jué)中國(guó))

但客觀地說(shuō)，頭部房企為“保交樓”帶來(lái)的示范作用，對(duì)中小房企以及出險(xiǎn)房企而言，未見(jiàn)得可以照搬，尤其是資金缺口大導(dǎo)致“資不抵債”的樓盤(pán)，更是難啃的硬骨頭。

部分停工樓盤(pán)盤(pán)活難度大

從北京出發(fā)，用不到一個(gè)小時(shí)的車程行至保定市白溝新城，在這里，能看到不少尚未封頂卻已然沒(méi)有施工跡象的建筑工地。這里是隆基泰和的大本營(yíng)，白溝新城是其最大“重倉(cāng)地”之一。

記者通過(guò)走訪發(fā)現(xiàn)，該地已有多個(gè)項(xiàng)目延期交付，有的樓盤(pán)有少數(shù)人在施工，施工塔吊還沒(méi)有“退場(chǎng)”。但在名為京雄世貿(mào)港的樓盤(pán)工地，施工尚未完成，卻連塔吊都不見(jiàn)蹤影，走進(jìn)建筑工地內(nèi)部，安靜得似乎只能聽(tīng)見(jiàn)風(fēng)聲。

購(gòu)買該樓盤(pán)房子的劉先生向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“我買了四期的房子，可是項(xiàng)目已經(jīng)停工2年多，四期領(lǐng)秀城本來(lái)預(yù)計(jì)2023年10月末開(kāi)始交房，但從開(kāi)發(fā)商目前的承諾來(lái)看，可能要到2027年才有把握交房。”

劉先生直言：“如果2027年能如期交房我們也認(rèn)了，就怕又有新的變故。此前談判時(shí)，開(kāi)發(fā)商代表跟我們說(shuō)整個(gè)項(xiàng)目的資金缺口大概20億元?！睋?jù)劉先生透露，有數(shù)萬(wàn)名業(yè)主當(dāng)前未能如期收房。

針對(duì)多項(xiàng)目延期交付問(wèn)題， 7月26日，隆基泰和在通過(guò)其官微發(fā)布的公開(kāi)信中提及，因受疫情及房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，隆基泰和出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，并向法院申請(qǐng)重整，近日已裁定受理。這是公司慎重而艱難的決定，重整期間，隆基泰和能夠把更多精力放到“引戰(zhàn)投、保交樓”等工作方面，將繼續(xù)全力推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建，以順利向各位業(yè)主交付房產(chǎn)，盡快向各位債權(quán)人清償債務(wù)。

這不是個(gè)例。在上海，正榮地產(chǎn)旗下的正榮中心公寓項(xiàng)目亦出現(xiàn)延期交付問(wèn)題。因開(kāi)發(fā)商與總包商之間存在矛盾糾紛等原因，該項(xiàng)目B14棟至今未完全交付。7月下旬，《證券日?qǐng)?bào)》記者在該項(xiàng)目處發(fā)現(xiàn)，盡管外立面尚未完工，但現(xiàn)場(chǎng)已看不到施工人員，也聽(tīng)不到施工的聲音。有業(yè)主向記者透露，該項(xiàng)目資金缺口接近9000萬(wàn)元。

今年年初，克而瑞發(fā)布了一份報(bào)告，對(duì)32個(gè)典型城市290個(gè)前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，顯示尚有126個(gè)項(xiàng)目(占比43%)處于停工狀態(tài)；16個(gè)項(xiàng)目間歇式、小范圍復(fù)工，二者累計(jì)占比接近50%，真正全面復(fù)工項(xiàng)目?jī)H62個(gè)，占總量21%。

(資料圖，圖文無(wú)關(guān)?圖源：中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng))

而到今年5月份，據(jù)百年建筑網(wǎng)組織全國(guó)各地1114個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的“保交樓”進(jìn)度調(diào)研顯示，交付比例達(dá)34%，其中最高的華南地區(qū)達(dá)到56%，西南和華中地區(qū)則只有15%、16%。

由此可見(jiàn)，“保交付”仍有不少難題需要攻克。此外還有一個(gè)現(xiàn)象值得警惕：由于部分樓盤(pán)背后銀行、地產(chǎn)商和供應(yīng)鏈之間的“三角債”問(wèn)題尚未解決，導(dǎo)致即便完成交付，諸多后遺癥也讓業(yè)主頗為頭疼。

在北京，有購(gòu)買世茂·國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安的業(yè)主在政府網(wǎng)站上反映，開(kāi)發(fā)商欠銀行10多億元無(wú)法償還，目前小區(qū)住宅大產(chǎn)權(quán)處于抵押狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商挪用購(gòu)房款導(dǎo)致土地?zé)o法解押，業(yè)主辦理房產(chǎn)證遙遙無(wú)期。業(yè)主稱：“網(wǎng)簽都完成了，入住已經(jīng)快兩年了，可是還看不到拿房本的希望?！?/p>

對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者向世茂集團(tuán)發(fā)函求證，對(duì)方一直不予回復(fù)。此外，上述正榮中心項(xiàng)目的部分業(yè)主也向記者反映，至今沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。

“保交付”堵點(diǎn)在哪？

停工也好，交付后遺癥也罷，核心堵點(diǎn)仍然是資金問(wèn)題。

“用于‘保交付’的資金，通常來(lái)自于開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、賣項(xiàng)目、融資以及政府紓困資金等渠道?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，經(jīng)營(yíng)困難的開(kāi)發(fā)商對(duì)外融資功能基本停滯，銷售回款難以填補(bǔ)資金缺口，要想盤(pán)活項(xiàng)目，很大程度上依賴于紓困資金。

“申請(qǐng)紓困資金是有門(mén)檻的，需要與之相當(dāng)?shù)牡盅何?，但?duì)部分出險(xiǎn)房企而言，由于過(guò)去猛擴(kuò)杠桿，加上近兩年資產(chǎn)貶值，現(xiàn)已拿不出充足的抵押物申請(qǐng)借款，且此類項(xiàng)目占較大比例。有的房企將集團(tuán)旗下的車位和倉(cāng)儲(chǔ)都拿去抵押籌錢了?！蹦撤科笕耸肯颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者坦言，此外，紓困專項(xiàng)資金發(fā)放是有優(yōu)先級(jí)的，工程已進(jìn)入尾端的項(xiàng)目(裝修階段或主體結(jié)構(gòu)已完工)拿到概率較大，處在封頂階段甚至更靠前階段的項(xiàng)目機(jī)會(huì)很小。

“首批紓困資金是國(guó)開(kāi)行和農(nóng)開(kāi)行以專項(xiàng)借款形式提供的，紓困資金會(huì)先給到城投平臺(tái)專項(xiàng)賬戶，之后再根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度分批給到開(kāi)發(fā)商賬上，周期比較長(zhǎng)?！绷碛蟹科笕耸恐毖裕骸凹瘓F(tuán)有4個(gè)項(xiàng)目在申請(qǐng)紓困資金，即便能湊夠抵押物成功拿到錢，但有的項(xiàng)目可能只有幾千萬(wàn)元，且是分批次發(fā)放，金融機(jī)構(gòu)都比較謹(jǐn)慎?！?/p>

“隨著房企現(xiàn)金流承壓，涉房訴訟大量增加。項(xiàng)目背后復(fù)雜且難厘清的‘三角債’問(wèn)題，是金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂所在?！鄙鲜龇科笕耸勘硎?，比如因母公司流動(dòng)性訴訟問(wèn)題導(dǎo)致賬戶凍結(jié)、股權(quán)質(zhì)押等連鎖反應(yīng)，在這期間，可能會(huì)使本有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)自身資金循環(huán)的項(xiàng)目公司失去正常運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)。這不利于增量資金進(jìn)場(chǎng)盤(pán)活項(xiàng)目。

“一些項(xiàng)目前期出現(xiàn)資金問(wèn)題，但還有未開(kāi)發(fā)地塊或者在建工程，剩余資產(chǎn)價(jià)值能覆蓋資金缺口，這樣的項(xiàng)目復(fù)工情況一般較好。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，若剩余的資產(chǎn)不能覆蓋前期資金缺口，但是集團(tuán)還有其他足值的資產(chǎn)來(lái)抵押，這樣的項(xiàng)目也有盤(pán)活的可能。但存在較大資金缺口，純屬需資金填補(bǔ)窟窿的“資不抵債”項(xiàng)目，很難盤(pán)活。

加大金融支持力度

疏通“保交付”問(wèn)題的堵點(diǎn)，重新盤(pán)活項(xiàng)目，離不開(kāi)金融支持，這至關(guān)重要。

目前，已推出兩批共3500億元“保交樓”專項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，有力推動(dòng)各地項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)。同時(shí)債券和股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道也在不斷助力。

近日，有關(guān)部門(mén)將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月底。同時(shí)央行還將2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃期限延長(zhǎng)至2024年5月底，有望引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大“保交樓”金融支持力度。

此外，公開(kāi)信息顯示，6月底，有關(guān)部委正在推動(dòng)各地住建等部門(mén)和商業(yè)銀行協(xié)商，允許各地用一定比例的公積金、物業(yè)公共維修基金等資金，撬動(dòng)商業(yè)銀行為保交樓提供配套融資。目前，已有湖南、安徽、山東、新疆、江西等地響應(yīng)并落地。

從紓困資金在地方落地進(jìn)程來(lái)看，近日建設(shè)銀行山東省分行成功投放首筆“保交樓”專項(xiàng)借款配套融資1億元。河南濮陽(yáng)日前也公布，已開(kāi)展兩批次“保交樓”專項(xiàng)借款工作，濮陽(yáng)市銀行機(jī)構(gòu)也向“保交樓”項(xiàng)目提供配套融資9.21億元。此外，湖南省2022年10月份至2023年6月份已撥付專項(xiàng)借款240億元至風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目使用，192個(gè)項(xiàng)目完成交樓任務(wù)，已交付房屋12萬(wàn)余套。

“房企通過(guò)申請(qǐng)專項(xiàng)借款、專項(xiàng)基金支持使項(xiàng)目恢復(fù)建設(shè)，或者出售股權(quán)引入資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)盤(pán)活項(xiàng)目。預(yù)估這些項(xiàng)目有望在2年至3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)交付。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是稱。

對(duì)此，宋紅衛(wèi)也表示：“企業(yè)目前應(yīng)該積極展開(kāi)自救，加快銷售回款速度，甚至要處置一些資產(chǎn)來(lái)增加現(xiàn)金流。同時(shí)，與債權(quán)方溝通協(xié)商債務(wù)方面的展期，拓展融資通道。”

“未來(lái)，我們期待看到更多政策措施出臺(tái)?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超表示，比如政府進(jìn)行“一樓一策”式扶持、商業(yè)銀行給予更多貸款支持，房企需通過(guò)多渠道自籌資金等策略，進(jìn)一步推動(dòng)“保交付”工作順利進(jìn)行。