地產行業格局重構背景之下，央企招商蛇口(001979.SZ)緊抓發展好時機。

2023年7月7日晚，招商蛇口公布的2023年6月銷售月報顯示，2023年上半年累計實現簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%，累計實現簽約銷售金額1,664.36億元，同比增加40.07%。根據克而瑞發布的上半年房企銷售TOP200排行榜數據，招商蛇口全口徑銷售金額躋身行業第五。

這半年，招商蛇口除了交出一份不俗半年業績“答卷”，躋身行業前五的同時，還完成了一項對于公司與行業而言影響深遠的交易案——A股市場首單成功取得注冊批文的房地產重組項目。

交易的順利完成具有多重戰略意義。于公司而言，不僅提高了招商蛇口在前海片區享有的資源價值，也使公司整體價值得到有效提升，增強其核心競爭力。于行業而言，隨著招商蛇口重組項目實施完成，為上市房企并購重組和股權融資注入強心劑，提振市場信心。與此同時，預示著招商蛇口通過A股并購交易加碼優質資產，得到資本市場的高度認可，或受益于本輪“中特估”股票估值體系重構帶來的估值提升。

銷售拿地兩不誤 招商蛇口躋身行業前五

今年以來，房地產銷售市場分化明顯。據第三方機構統計，30大中城市今年上半年房地產銷售較2019年同期下滑19.8%，其中一線城市較2019年同期增長6.2%，而二、三線城市分別下降16%、42%，高能級城市市場顯著復蘇。

據招商蛇口2022年年報數據，土儲布局集中高能級城市。房地產項目遍布于74個城市，按照在建面積口徑劃分，一二線城市占比達78%，2022年招商蛇口于上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%。

中指研究院發布的統計數據，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%銷售同比增速遠高于市場平均水平，將成為其后續利潤增長的動力。能取得如此優異的銷售成績得益于其“區域聚焦、城市深耕”發展策略，持續深耕高能級區域與一二線核心城市，以穩健發展為主線，夯實投資質量，嚴格把控參拍城市及土地，逆勢補充優質土儲。

土儲是房企未來業績持續增長的基礎。招商蛇口深諳其道，加大了相應的土地投資強度，尤其今年5月份，招商蛇口在北京、廈門、合肥、西安、長沙和佛山等地連獲7宗地塊，總計容建面73.84萬平方米，對應拿地金額137.15億元，拿地金額權益比94.7%，拿地金額/銷售金額為51.5%，土地投資力度進一步增強。進入6月，招商蛇口在北京、上海、杭州、南京、寧波又連續獲取 6 宗地塊，總計容建面 43.74 萬平方米，對應拿地金額 101.33 億元。

據2023半年報公告顯示，1-6月，招商蛇口持續在北京、上海、深圳等一二線城市增加土地儲備，聚焦全國核心16城，共計拿地 25宗，拿地總計容建面238萬平方米，權益拿地總金額357億元，對應土地總價 437億元。25宗地塊中(新)一線城市項目數量占比82%，二線城市項目數量占比18%。中指研究院發布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4。

在2022年年度業績會上，招商蛇口提出了2023年度的新目標，即躋身行業五強。“五強并不僅僅是一個規模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經營、收入、品質等多維度”。董事總經理蔣鐵峰表示。

事實上，地產行業格局重構背景之下，今年以來，無論是在經營業績、市值還是土儲、產品品質等方面，招商蛇口已躍居行業前五。

加配前海落地 助力招商蛇口高質量發展

這半年，招商蛇口不僅在拿地端與銷售端持續發力，同時也推動發行股份購買前海土地權益，成為A股市場首單成功取得注冊批文的房地產重組項目。從受理到注冊生效僅用時95天，而從注冊生效到重組標的資產過戶僅用時10天，招商蛇口閃速完成過戶。7月14日，招商蛇口發布了新增股份上市公告書，本次交易之標的資產的過戶手續及相關工商變更登記、備案事宜已完成，因購買資產而新增的股份于7月20日在深交所上市。

公告顯示，本次交易之標的資產為深圳市投資控股有限公司(簡稱“深投控”)持有的深圳市南油(集團)有限公司(簡稱“南油集團”)24%股權、招商局投資發展有限公司(簡稱“招商局投資發展”)持有的深圳市招商前海實業發展有限公司(簡稱“招商前海實業”)2.8866%股權。

南油集團是前海實業的19家股東之一。本次交易完成后，南油集團將成為招商蛇口的全資子公司，再加上直接收購的招商前海實業約2.89%股權，招商蛇口對招商前海實業的權益比例將增加至85.99%，兩項標的資產的核心為其對應前海自貿投資合計約6.83%權益。

招商蛇口曾表示，權益比例的提升、股東結構的優化，不僅將增加公司享有的前海片區資源價值，加快前海蛇口自貿區的開發建設，也利于做強公司主營業務，改善財務狀況、增強持續盈利能力，增強抗風險能力，夯實招商蛇口的綜合競爭力，促進高質量發展。

據悉，前海自貿投資是深圳前海片區重要的土地持有主體與開發建設及投資運營主體，擁有位于深圳前海媽灣約80.62萬平方米土地，規劃計容建面約455萬平方米，土地價值超千億。

把視角放到粵港澳大灣區戰略層面上，前海片區顯得尤為重要。南油集團持有的核心資產為位于深圳前海深港現代服務業合作區媽灣片區的優質土地。前海媽灣片區是深港聯動發展、粵港澳大灣區協同發展的重要聯結與軸心，其發展受到中央和深圳政府的高度重視。

自2021年以來，前海片區定位不斷提升。目前前海片區已成為深港聯動發展、粵港澳大灣區協同發展的重要軸心，對粵港澳大灣區發展起到引擎作用。憑借靠近香港的優勢，媽灣正在成為前海對外開放的重要門戶樞紐和助推粵港澳大灣區融合發展的重要力量。

業內人士分析，通過此次重組交易，招商蛇口進一步增強對前海自貿投資的控制權，加碼前海優勢資源，搶抓前海政策機遇，提升其在粵港澳大灣區重要區域享有的資源價值。

招商蛇口亦表示，此次交易順利完成，將進一步增強公司對于前海自貿投資的控制，有利于公司提高其在前海片區享有的資源價值，使公司整體價值得到有效提升，增強公司核心競爭力。

毫無疑問，招商局集團、深投控資源的注入后，前海片區發展新布局之下，招商蛇口憑借對前海媽灣片區資源的開發建設，價值兌現與發展前景可期。

引導央國企估值提升 助力“中特估”體系建設

招商蛇口此次交易的意義不僅于此。

此次重組交易亦凸顯了招商蛇口在資本運作領域的豐富經驗。招商蛇口通過A股并購交易加碼優質資產，得到資本市場的高度認可，或受益于本輪“中特估”股票估值體系重構帶來的估值提升。

自2022年11月證監會提出“探索建立具有中國特色的估值體系”以來，“中特估”概念在市場逐漸發酵，并逐漸聚焦為央國企價值重估。一些基本面優質、競爭力強、估值具備吸引力的央國企上市公司，逐漸受到投資者的關注。

長期以來，央國企上市公司大多體量較大，傳統經濟占比較高，且一般處于成熟階段，過往市場投資者普遍對其業績增長力認識不足。對比同行業民營企業及外資龍頭，其估值經常被市場低估。如何提升上市國企估值成為市場重點關注的課題。有業內人士指出，結合國企改革進一步深化，以及中國特色現代資本市場建設理念的形成，未來央國企低估值現象有望受到更多重視和改善。

招商蛇口無疑是“中特估”的代表性標的。作為擁有大型上市央企與龍頭房企雙重身份的招商蛇口亦同樣面臨估值過低的情況。

實際上，近年來，招商蛇口注重修煉內功，向強調運營的新發展模式過度，積極構建自身多業態運營能力，經營性收入占比提升。

具體來看，招商蛇口各項指標穩健且健康。其負債結構持續優化，短期負債占比已不足1%， “三道紅線”達標，2022年末綜合資金成本僅3.89%，穩健穿過房地產行業的調控周期，融資優勢凸顯。2022年，招商蛇口營業收入1,830億元，逆勢增長13.9%，顯著高于同行。同時，招商蛇口保持較高分紅派息率，2022年現金分紅總額17.8億元，分紅比例達41.74%。

此次重組交易對于招商蛇口而言更是重大利好，結合近期國資委提出的有關央企上市公司平臺開展并購重組相關政策指引，通過發揮資本市場功能加碼優質資產、發揮央企資源優勢的重要舉措，進一步打開了公司的未來增長空間。

業內人士指出，招商蛇口發揮資本市場功能提高企業競爭力、回饋投資者等方面都卓有成效，已經走在了央國企深化改革、提升市場化水平的前列，已成為“中特估”最值得關注的標的之一。

十年國企改革路，對于國企整體而言，經營績效、債務壓力和創新能力等方面均有明顯的改善效果。站在新的起點，招商蛇口繼續深化改革、乘勢而上，作為基本面優質、競爭力強、估值具備吸引力的央國企上市公司，有望受益于中國特色估值體系進一步釋放價值。在房地產新發展模式下，更好實現高質量可持續發展，并為投資者提供良好的投資機會。