中國證券報記者日前實地走訪北京地區二手房市場發現，目前北京地區二手房掛牌量處于高位，成交整體欠佳，議價空間變大，市場成交向買方傾斜，愿意做出價格讓步的業主比例以及讓價力度均有所增大。對于購房者來說，可選房子相對較多。

成交整體欠佳

“最近，北京二手房交易市場整體不是特別理想。我們店一個月成交只有3-5套，而之前成交量平穩的時候，一個月能有8、9套。”記者在北京市大興區一家中型鏈家門店走訪時，門店經理介紹。

北京市住建委官網數據顯示，6月北京二手房網簽量為11607套，環比下降10.6%，同比上漲5.4%，市場整體交易活躍度不高。

從掛牌房源量看，北京二手房掛牌量持續處于高位。

某門店中介告訴記者，她主要負責的小區掛牌量通常都在100套左右，而近期已經攀升到了150套左右，還有很多房源因為價格過高沒有展示出來，如果全部展示出來，數量會更多。

“北京二手房掛牌量逐月走高，掛牌量處于歷史高位，但市場供應很不均衡。當前北京二手房交易中，置換需求占比逐年走高，人們對于高品質次新房源的需求越來越大，但在目前北京掛牌房源中，每兩套在售房源中就有一套是房齡超過20年的老房子。從去年年底開始，房齡10年以內的次新房源占比減少明顯。”有中介人士告訴記者。

中原地產首席分析師張大偉對記者表示，北京6月份的二手房成交數據已經跌到3月份的一半，市場整體成交出現了明顯的回調。

“過去幾年，北京房地產市場的成交高峰基本都出現在3月，大部分都是因為購房入學需求激增導致的。2023年北京入學人口刷新歷史紀錄，受此影響，2023年北京樓市也出現了“小陽春”。2月北京二手房成交量達到1.5萬套左右，3月達到22192套。2023年上半年，北京二手房累計網簽84332套，同比上漲21%。但之后市場持續下行，4-6月成交量均低于1.5萬套/月。市場價格也整體出現明顯的下行趨勢。”張大偉表示。

價格出現松動

記者走訪了解到，近期北京二手房價格出現了一定程度下滑。

“目前，郊區價格整體降得比較多，核心區雖然也在降價，但相對比較堅挺一些。”走訪過程中，多位中介人士告訴記者。

據了解，目前市場上愿意做出價格讓步的業主比例以及讓價力度均有所增大。對于購房者來說，可選房子多，競爭壓力小。掛牌在售的房源量多，而市場需求和2、3月相比又明顯減少，相當于購房者競爭對象少了，市場可以給購房者充足的挑選時間。

“近期雖然業主價格預期出現回調，市場上降價的房源增多，但掛牌價并沒有出現明顯回落，部分房源甚至還有所上升。當前，業主心態出現了分化，不著急賣房的業主心理預期仍沒有明顯下降，而急賣房的業主想要通過價格讓步換取快速成交。”麥田房產相關負責人告訴記者。

國家統計局最新數據顯示，6月北京新建商品住宅銷售價格指數環比增長0.1%，同比增長3.5%；北京二手住宅銷售價格指數環比下降0.7%，同比增長1.5%。

對于短期走勢，張大偉認為，7月、8月是市場傳統淡季，如果沒有政策刺激，短期內成交量和成交價預計還會進一步走低。

租房市場進入旺季

與二手房成交轉淡不同，記者走訪了解到，目前北京地區租賃市場正在進入季節性旺季，成交量和成交價均出現了明顯的攀升跡象。

“目前，租房客戶主要分兩類：一類是大學畢業生，一類是換房客戶。這兩類人群入市時間都集中在六七月。很多換房客戶之前也是六七月畢業后進入租房市場，而租期一般是一年，所以到期后又再次進入租房市場。目前成交量很大，價格也出現了小幅上漲。房源雖然比較多，但是會很快成交，看中的房子要盡快出手。”走訪過程中，多位租房中介告訴記者。

“之前租房都是由租房專員去做，現在二手房不太容易成交，很多做二手房買賣的中介也開始做租賃了。”一家中介經理告訴記者。

日前北京市住建委網站發文表示，為進一步暢通保障性租賃住房建設領域政企溝通渠道，鼓勵社會主體積極參與保租房建設工作，增加保租房供給，北京市住建委積極開展調查研究工作，面向北京市全域廣泛征集保租房意向實施項目，探索建立全市首個保租房儲備項目庫。

公開資料顯示，“十四五”期間，北京保障性住房供應占新增住房供應的比例達到52%。其中，保租房規劃量最高，新增40萬套(間)，占新增住房供應比例達到40%。根據北京已披露的保租房項目情況，主要以集體經營性建設用地新建為主，而公寓型產品最多。目前，已披露項目供應集中于需求旺盛區域，如朝陽、豐臺、大興和通州。同時，項目開發主體中，國企和集體所有制企業的項目占比約80%。

值得注意的是，為了給租房人群提供便利，北京還對租房提取公積金政策進行調整。北京住房公積金管理中心發布的《關于進一步優化租房提取業務的通知》明確，租住本市商品住房，未提供租房發票的，經告知承諾后，每人每月提取額度由1500元調整為2000元；提供租房發票，并在“北京市房屋租賃管理服務平臺”辦理房屋租賃合同備案的，按實際月租金提取，實際租金超過月繳存額的，按月繳存額全額提取。多子女家庭(指符合國家生育政策，至少有一個未成年子女的二孩及以上家庭)在“北京市房屋租賃管理服務平臺”辦理房屋租賃合同備案的，提供租房發票可按實際月租金提取，不受月繳存額限制。