央廣資本眼記者 岳玥 北京報(bào)道 7月15日，上交所發(fā)布并施行《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），對(duì)保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。

《指引》提出要助力保障性租賃住房領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)，明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)；并要求基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)提高運(yùn)營(yíng)效率，保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)I(yè)化發(fā)展。《指引》還強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)持“房住不炒”，原始權(quán)益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變相融資等。

央廣資本眼記者注意到，這是上交所首次針對(duì)單一基礎(chǔ)設(shè)施類型發(fā)布專門指引。市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，之所以單獨(dú)針對(duì)保障性租賃住房REITs發(fā)布專門的指引，很大原因應(yīng)該是這一類項(xiàng)目的隔離要求和信息披露要求要更為嚴(yán)格和高標(biāo)。

《指引》涵蓋四方面內(nèi)容

據(jù)上交所介紹，為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的相關(guān)工作通知要求出臺(tái)《指引》。具體而言，《指引》涉及四個(gè)方面的內(nèi)容。

其一，助力保障性租賃住房領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

《指引》明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源；明確對(duì)滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控且已能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，靈活確定運(yùn)營(yíng)年限要求。

其二，促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)I(yè)化發(fā)展。

《指引》要求基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，提高運(yùn)營(yíng)效率；強(qiáng)化保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)和歷史運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)等有針對(duì)性的信息披露要求。

其三，堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求。

《指引》明確原始權(quán)益人獨(dú)立法人主體要求，原始權(quán)益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變相融資，或者變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。進(jìn)一步明確原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。

其四，強(qiáng)調(diào)回收資金管理，壓實(shí)參與機(jī)構(gòu)責(zé)任。

《指引》提出，對(duì)于原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)建立并落實(shí)回收資金管理制度，實(shí)行嚴(yán)格閉環(huán)管理，與相關(guān)各方簽訂回收資金監(jiān)管協(xié)議，切實(shí)防范資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。進(jìn)一步明確發(fā)行其他領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs的原始權(quán)益人，其控股股東或其關(guān)聯(lián)方涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，回收資金管理等相關(guān)要求參照《指引》執(zhí)行。

《指引》的發(fā)布是上交所積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、通過金融支持保障性租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的重要舉措。

首個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施類型發(fā)布專門指引

本《指引》系上交所針對(duì)公募REITs所發(fā)布的第四個(gè)“指引”。

早在2021年1月29日同一天，上交所出臺(tái)了兩項(xiàng)指引，分別是規(guī)則適用指引第1號(hào)（審核關(guān)注事項(xiàng)）和第2號(hào)（發(fā)售業(yè)務(wù)）。而在2022年5月31日發(fā)布的《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引（試行）》為第三個(gè)指引，被稱為“擴(kuò)募指引”。

與此同時(shí)，央廣資本眼記者注意到，本次所發(fā)布《指引》與此前發(fā)布的三個(gè)指引相比具有很大的特殊性，這是目前為止唯一針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施類型所發(fā)布的指引。

公開信息顯示，上交所此前發(fā)行的公募REITs項(xiàng)目，所涵蓋的基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口、水電氣熱等類型，但此前并未對(duì)上述類型發(fā)布專門指引。

市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，之所以單獨(dú)針對(duì)保障性租賃住房REITs發(fā)布專門的指引，很大原因應(yīng)該是這一類項(xiàng)目的隔離要求和信息披露的要求要更為嚴(yán)格和高標(biāo)。

上交所表示，下一步，上交所將按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)統(tǒng)一部署，穩(wěn)妥推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，助力行業(yè)打造發(fā)展新模式，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。