央廣資本眼記者 岳玥 北京報道 7月15日，上交所發布并施行《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（以下簡稱《指引》），對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規范和引導。

《指引》提出要助力保障性租賃住房領域盤活存量資產，明確要求凈回收資金優先用于保障性租賃住房項目建設；并要求基金管理人和運營管理機構提高運營效率，保障性租賃住房領域專業化發展。《指引》還強調要嚴格落實國家房地產調控政策，堅持“房住不炒”，原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發項目變相融資等。

央廣資本眼記者注意到，這是上交所首次針對單一基礎設施類型發布專門指引。市場專業人士認為，之所以單獨針對保障性租賃住房REITs發布專門的指引，很大原因應該是這一類項目的隔離要求和信息披露要求要更為嚴格和高標。

《指引》涵蓋四方面內容

據上交所介紹，為貫徹落實黨中央、國務院關于加快發展保障性租賃住房的決策部署，根據中國證監會、國家發展和改革委員會發布的相關工作通知要求出臺《指引》。具體而言，《指引》涉及四個方面的內容。

其一，助力保障性租賃住房領域盤活存量資產，促進投融資良性循環。

《指引》明確要求凈回收資金優先用于保障性租賃住房項目建設，拓寬保障性租賃住房建設資金來源；明確對滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控且已能實現長期穩定收益的項目，靈活確定運營年限要求。

其二，促進保障性租賃住房領域專業化發展。

《指引》要求基金管理人和運營管理機構按照國家有關保障性租賃住房相關政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率；強化保障性租賃住房認定依據和歷史運營數據等有針對性的信息披露要求。

其三，堅持“房住不炒”定位，嚴格落實國家房地產調控政策要求。

《指引》明確原始權益人獨立法人主體要求，原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發項目變相融資，或者變相規避房地產調控要求。進一步明確原始權益人控股股東或其關聯方業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發情形下的業務隔離要求。

其四，強調回收資金管理，壓實參與機構責任。

《指引》提出，對于原始權益人控股股東或其關聯方的業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，原始權益人應當建立并落實回收資金管理制度，實行嚴格閉環管理，與相關各方簽訂回收資金監管協議，切實防范資金違規流入商品住宅和商業地產開發領域。進一步明確發行其他領域基礎設施REITs的原始權益人，其控股股東或其關聯方涉及商品住宅和商業地產開發業務的，回收資金管理等相關要求參照《指引》執行。

《指引》的發布是上交所積極推動REITs市場平穩健康發展、通過金融支持保障性租賃住房市場建設的重要舉措。

首個基礎設施類型發布專門指引

本《指引》系上交所針對公募REITs所發布的第四個“指引”。

早在2021年1月29日同一天，上交所出臺了兩項指引，分別是規則適用指引第1號（審核關注事項）和第2號（發售業務）。而在2022年5月31日發布的《新購入基礎設施項目指引（試行）》為第三個指引，被稱為“擴募指引”。

與此同時，央廣資本眼記者注意到，本次所發布《指引》與此前發布的三個指引相比具有很大的特殊性，這是目前為止唯一針對基礎設施類型所發布的指引。

公開信息顯示，上交所此前發行的公募REITs項目，所涵蓋的基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口、水電氣熱等類型，但此前并未對上述類型發布專門指引。

市場專業人士認為，之所以單獨針對保障性租賃住房REITs發布專門的指引，很大原因應該是這一類項目的隔離要求和信息披露的要求要更為嚴格和高標。

上交所表示，下一步，上交所將按照中國證監會統一部署，穩妥推進保障性租賃住房REITs試點，助力行業打造發展新模式，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。